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토지거래허가구역 재지정은 무슨 뜻인가요,
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.토지거래허가구역이란 토지에 대한 투기를 막기 위하여 기관의 장관이 지정하는 지역을 말하는데요. 지정된 구역 내에 있는 토지나 주택을 거래하거나 허가받은 사항을 변경하고자 할 때에는 시장, 군수 또는 구청장의 허가를 받아야 합니다. 토지거래허가구역으로 한 번 지정이 되면 최대 5년까지 유지되며 허가 요청 시기는 거래가 이뤄지는 용도지역에 따라서 상이한데, 주거지역의 경우 180㎡를 초과할 때 허가가 필요하며 상업지역은 200㎡, 공업지역은 660㎡, 족지지역은 100㎡, 용도 미지정 지역은 90㎡를 초과하는 부동산을 매매할 때 허가를 받아야 합니다. 토지거래허가구역 내 지자체 허가가 필요하지 않은 경우도 있습니다. 대가성이 없는 상속과 증여를 받는 경우, 허가 면적 미만의 토지를 사용하는 경우, 공익사업에 의해서 토지가 수용되는 경우, 민사 집행에 의한 경매의 경우, 건축물 분양을 하는 경우, 국세 및 지방세법에 의해서 강제집행을 하는 경우, 공유재산 입찰에 의한 처분을 받는 경우에는 허가를 받지 않아도 됩니다.참고로 토지거래허가구역에서는 별도의 허가를 받지 않고 거래를 하는 경우 페널티를 받게 되는데요. 불법적인 거래를 이행할 시 2년 이하의 징역 또는 토지 가격의 30% 벌금 부과되며 토지 거래 허가 계약 허가를 받고 목적대로 이용하지 않을 경우에는 취득가액의 10% 범위 내에서 이용 의무 기간 종료 시까지 이행강제금이 부과됩니다.
경제 / 부동산
22.12.11
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만기 전 퇴실 중개 수수료는 언제 지불하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.새 임차인이 나머지 잔금을 임대인에게 보내고 임대인이 선생님께 보증금을 반환하는 날 중개보수를 지급한다고 말씀드리면 됩니다.
경제 / 부동산
22.12.11
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전세가 많이 빠져서 계약해지하고 전세 다른곳 이사가면 많이 손해인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.이사를 간다면 이사비, 전세대출중도상환수수로가 있다면 지불, 중개보수 등 비용 발생하겠습니다.계약갱신 시 차임증감청구권에 의해 감액을 주장할 수 있습니다. 계약갱신 시기에도 주변 시세가 내려갔다면 전세보증금 감액을 주장하여 감액할 수 있습니다. 임대인도 알기에 감액에 동의할겁니다.
경제 / 부동산
22.12.11
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전세값을 빼주지 않는 집주인은 어떻게 해야 하는지 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대화로 풀어가는게 가장 좋지만,이사를 가야하는 상황이라면임차권등기명령, 보증금반환소송이 있습니다.몇개월 소요된다는게 단점입니다.먼저 카톡 이나 문자로 보즘금반환금액, 시기에 대한 내용을 주고 받습니다.보증금반환 의사가 없다면 내용증명을 우편으로 송달합니다.그래도 보증금반환의사가 없다면 임차권등기명령을 신청합니다.(앞선 카톡문자내용,내용증명 제출함)그래도 보증금 반환의사 없으면 보증금반한소송을 제기합니다.보증금 반환소송에서 승소 반결의 판결문 및 집행문으로 강제집행(경매)를 할 수 있습니다.상당기간 걸리게 단점으로 대화로 풀어가는게 가장 좋습니다. 전세보증금 마련될때 까지 관리비를 임대인이 지불, 전세대출이 있다면 전세대출의 이자도 임대인이 지불하는 등의 협의를 보는 방법이 있겠습니다.
경제 / 부동산
22.12.11
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구두계약도 계약으로서 효력이 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.매수자,매도자 간의 대금지불의 합의가 이루어진다는 것인데민법 제563조의거하여 법적효력이 발생합니다. 단순 동의가 아닌 목적물, 금액, 인도시기 등 쌍방합의로 구두 계약이 성립해야 합니다.하지만 말로하는 것으로 시간이 지나면서 서로 주장하는 내용이 달라질 수 있으므로증거로 남겨놓는 것이 중요합니다. 문자로 가장쉽고 확실하게 남겨두어 효력입증자료로 사용할 수 있습니다.
경제 / 부동산
22.12.11
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세입자가 전세 만기에 나가겠다고 하는데
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.현재 이런 경우가 많이 발생하고 있습니다.그래서 임차인이 전세대출했을 경우 임대인이 이자비용을 부담해주거나 월세나 관리비도 부담해주는 조건으로 임차인에게 계약을 연장해달라고 부탁을 합니다.임차인이 보증금을 못 받는다면,임차인이 임차권등기명령 신청 후 보증금반환소송의 승소판결로 강제집행(경매)을 할 수 있습니다. 많을 기간이 걸리기 때문에 이 기간동안에도 전세보증금을 구하셔도 됩니다.임차인이 계약을 연장할 수 없는 상황이라면 최대한 사방팔방 알아보면서 임차인의 전세보증금을 구해보셔야됩니다.
경제 / 부동산
22.12.11
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토지에대한 매매계약작성후 잔금치루기전 매도자가계약파기하게되면 어떻게하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.민법 제565조에 의하면, 매매의 당사자일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있습니다. 이에 의하더라도 계약금을 받은 매도인은 계약금이 아니라 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있으므로, 계약서에 달리 약정이 없는 한 해약금에 의한 해제를 할 경우 배액을 상환하라고 주장하실 수 있습니다.
경제 / 부동산
22.12.11
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전세금 반환 받지 못했는데 임차권 등기를 해야할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.사실 임차권등기명령이 등기부에 올라와 있다면 다른세입자가 이를 확인한 후 계약을 꺼려가능성이 큽니다.등기부에 올라와 있어도 반환을 안 한다면보증금반환소송을 제기해야합니다. 반환소송에서 승소한 판결문 및 집행문을 받아 임대인소유의 재산을 강제집행(경매)을 할 수 있습니다. 단점이 다소 오랜시간(몇개월)이 걸립니다.
경제 / 부동산
22.12.11
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임차권등기명령에 대하여 궁금한 점이 있습니다.
1.2. 임차권등기명령에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 보증금반환소송을 제기해야합니다. 반환소송에서 승소를 하는 경우 판결문 및 집행문을 받아 임대인소유 재산에 강제경매를 집행할 수 있습니다. 3.다시 보수적으로 생각한다면 등기부에 임차권등기명령이 찍혀있다는건 선생님과의 전세계약종료에도 임대인이 바로 전세보증금을 반환하지 못 할 수도 있다고 생각해보셔야 합니다.만약 계약하신다면 등기부에 근저당권설정이 말소 된것 확인하시고 특약사항에 근저당권말소가 안되어있을경우 계약취소하고 계약금 및 지불한 금액을 반환한다라는문구를 작성하시기바랍니다.4.네. 카톡 또는 문자로 임대인이 반환하지 못한다는 대화를 주고 받았다면 내용증명을 우편으로 보내봅니다. 그래도 반환하지 않는다면 임차권등기명령을신청합니다. 임차권등기명령신청 때 앞서 두가지(카톡 또는 문자로 주고받은 대화, 내용증명우편)를 제출함.
경제 / 부동산
22.12.11
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전세연장계약 만료 전 보증금 받을 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신에 의한 계약 중 계약해지시 임차인은 언제든지 계약해지를 주장할 수 있습니다. 하지만 법적효력은 임차인이 의사통보를 한날로부터 3개월 후에 법적효력이 발생합니다.(임차인이 임대인에게 의사통보를 한 날로부터 3개월 후에 임대인은 보증금반환할 수 있습니다.)그래서 이경우 보통 3개월 전에 미리 임대인에게 계약해지에 관한 내용을 고지합니다.
경제 / 부동산
22.12.11
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