전문가 프로필

답변 내역

조정지역내 일시적1가구 조건이 궁금합니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.기존주택을 취득한 날로부터 1년 이상 지난 후에 신규주택(분양권/입주권 포함)을 취득하여야 하며 기존에 1주택을 2년 이상 보유하고 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 기존 1주택을 처분하여야 함. 다만, 조정대상지역의 경우 조정대상지역에서 취득한 주택은 실거주 2년 조건도 추가됩니다.다음은 신규주택 취득시기에 따른 일시적 2주택 비과세 요건의 예시 입니다. 기존주택(조정지역) 신규주택(조정지역) 2018년 9월 13일 이전 신규주택 취득 3년 이내 기존주택 매도 2018년 9월 14일~2019년 12월 16일 신규주택 취득 2년 이내 기존주택 매도 2019년 12월 17일 이후 신규주택 취득 1년 이내 매도 기존주택(조정지역) 신규주택(비조정지역) 3년 이내 기존주택 매도기존주택(비조정지역) 신규주택(조정지역) 3년 이내 기존주택 매도기존주택(비조정지역) 신규주택(비조정지역) 3년 이내 기존주택 매도
경제 / 부동산
22.12.07
0
0

분양가 상한제가 무슨뜻인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.분양가상한제란 말그대로 주택분양가 (택지비+건축비) 를 일정 수준 이하로 설정하는 제도입니다. 분양가 자율화(1999년) 이후 고분양가 논란과 주택가격 급등에 따른 시장불안이 커지면서 투기수요 억제와 실수요자 보호를 위해 2005년 3월 도입됐다.실제로 과거 서울 매매가격 변동 추이를 봤을 때 분양가 상한제가 시행되었던 기간에 매매가격의 상승률이 비교적 적었습니다. 분양가 상한제가 적용되면 민간택지는 최대 3년, 공공택지의 경우 최대 5년의 거주의무기간을 두고 있고, 투기과열지구에서만 적용됩니다.
경제 / 부동산
22.12.07
0
0

주택임대차계약 갱신시 계약서 다시 작성해야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.증액된 계약서에 확정일자를 받으면 증액된 금액만큼 효력을 받으실 수 있고, 전 계약서에 받은 확정일자의 효력도 그대로 유지됩니다.
경제 / 부동산
22.12.07
0
0

월세 임대차계약시 중점적으로 확인해야할 사항은 뭔가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.방 볼때 누수, 배수관막힘, 수압, 냄새, 벌레시체, 전등, 옵션에 하자 등을 확인. (방음은 원룸 특성상 잘 안됨)계약할 때 등기부, 신분증으로 임대인 맞는지 확인, 계약서 꼼꼼히 확인(보증금,월세,계약기간,특약사항, 인적사항) 계약 후 행정복지센터에 가서나 셀프로 확정일자 받기
경제 / 부동산
22.12.07
0
0

계약갱신청구권 사용 후, 계약기간 덜 채우면?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신청구권 행사로 인한 계약 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 주장할 수 있습니다. 이때 임차인이 계약해지 의사를 통보한 날로부터 3개월 후에 법적 효력이 발생합니다. 이말은 임대인이 임차인에게 계약해지에 관한 의사통보를 받은 날로부터 3개월 후에 보증금을 반환할 수 있습니다. 새 임차인을 3개월 동안 구하지 못 한다면 3개월 동안 월세나 관리비를 부담하셔야 합니다. 그래서 계약갱신에 의한 계약 중 계약해지시 3개월 전에 임대인에게 계약해지에 관한 의사통보를 합니다. 이경우 중개보수는 임대인이 부담합니다.전세대출은 기한에 맞춰 중도 상환하시면 됩니다. 은행에 문의하여 더 자세한 사항을 물어보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
22.12.07
0
0

카페 운영중인데 , 매도시 부동산 통해서 거래할경우 부동산에 수수료 책정이 어떻게 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.월세도 확인이 되어야 정확한 중개보수를 알 수 있습니다.계산식은 [보증금=(월세 ×100)]×0.9% 입니다.[5,000만원 + (월세 ×100)] × 0.9 하시면 됩니다. 그리고 부가세 별도 입니다. (일반과세자 10%, 간이과세자 4%) 권리금에 대한 정해진 중계보수는 없습니다. (공인중개사 역량에 따라 달라집니다.)
경제 / 부동산
22.12.07
0
0

장기수선충당금은 집주인일 경우는 받을수 없는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.“장기수선충당금”이란 아파트와 같은 공동주택의 관리주체가 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 금액을 해당 공동주택의 소유자로부터 받아서 적립하는 돈을 말합니다.소유자에게 부과되는 돈으로 관리비 내역에 포함되어 있습니다. 세입자 있는 매매의 경우 관리비납부의 주체가 소유자인데 세입자가 대신 지불하고 있었기 때문에 매수자가 매도자로부터 받거나 총매매금액에서 창기수선충당금을 제외해도 되며 세입자가 이사갈때 세입자에게 돌려주면 됩니다 .세입자가 없는 매매. 매수자와 매도자의 매매일 경우 서로 장기수선충당금에 대해 이야기 할 필요없습니다.
경제 / 부동산
22.12.07
0
0

부동산 가계약시 계약금 문제 ?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.가계약이 실질적으로 '계약'으로 평가될 경우, 계약이 일단 성립한 후에는 당사자 일방이 이를 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙이기 때문에 사정이 생겼다고 해서 이를 한 측이 임의로 해제할 수는 없습니다. 다만, 가계약금으로 낸 돈은 이를 지급할 때 당사자간 다른 약정이 없었다면 해약금해제권을 유보하기 위해 지급된 돈으로 봅니다. 따라서 계약금을 지불한 자는 계약금을 포기하고, 지급받은 자는 받은 계약금의 배액을 상대방에게 교부하고(임대인이 계약을 해제할 경우, 임차인이 계약금 100만원을 포기하는 것과 같은 결과를 내기 위해서 임대인은 자신이 받은 계약금은 돌려주고, 거기에 100만원을 더해서 반환해야 하기 때문에 계약금의 두배를 교부하게 한 것이다) 계약을 해제할 수 있을 뿐입니다. 계약이 일단 성립한 후에 이를 아무런 제재 없이 쉽게 깰 수 있게 한다면 더한 혼란이 야기될 수 있으므로, 계약을 체결할 때 '가계약'이라는 말의 가벼움에 속지 말고 이것이 진짜 '계약'이라고 생각하고 신중하게 결정해야 합니다.
경제 / 부동산
22.12.07
0
0

집주인이 전세계약 안할거라고 나가라고합니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.새집주인은 전집주인의 권리와 의무를 승계됩니다. 그래서 임차인이 계약기간 중 집주인이 바뀐다고 하더라도 대항력(전입신고+이사)에 의해 거주를 주장할 수 있고 계약기간 중 새집주인은 임차인에게 계약 해지를 주장할 수 없습니다. 임차인은 계약만료 2개월 전 계약갱신청구권을 새집주인에게 행사할 수 있고, 새집주인은 본인 또는 직계존비속이 거주하는 것이 아니라면 임차인의 계약갱신청구권을 거부할 수 없습니다. 1) 임차인의 계약갱신 요구에 따라 계약을 갱신하게 될 때, 집주인이 기존의 전세를 월세로 전환하거나 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 것은 임차인의 동의가 없는 한 불가능합니다. 계약 갱신은 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보기 때문입니다.2) 임대차 보호법으로 1년계약했어도 2년을 주장하여 거주할 수 있습니다. 법(4조1항)엔 '2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다' 애초 1년만 살기로 계약을 했어도, 세입자가 마음을 바꿔 2년 살겠다고 하면 집주인이 이를 따라야 합니다.
경제 / 부동산
22.12.07
0
0

묵시적갱신이되었을때 임차인이 인정안할때는 어떻게 해야되나요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.현재 묵시적갱신 상태입니다. 묵시적갱신에 의한 계약 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 주장할 수 있습니다. 이때 임차인이 계약해지 의사통보를 한 날로부터 3개월 후에 법적 효력이 발생합니다. (본 질문에 임대인이 안 날로부터)그래서 임대인은 임차인이 계약해지 통보를 한 날로부터 3개월 후에 보증금을 반환할 수 있습니다. 3개월 내에 새 임차인을 구하지 못 한다면 임차인은 3개월 동안 월세를 지불해야합니다. 임차인이 3개월 동안 월세를 지불하지 않는다면 보증금에서 3개월치의 월세를 빼고 반환하면 됩니다.
경제 / 부동산
22.12.07
0
0