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묵시적갱신이되었을때 임차인이 인정안할때는 어떻게 해야되나요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.현재 묵시적갱신 상태입니다. 묵시적갱신에 의한 계약 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 주장할 수 있습니다. 이때 임차인이 계약해지 의사통보를 한 날로부터 3개월 후에 법적 효력이 발생합니다. (본 질문에 임대인이 안 날로부터)그래서 임대인은 임차인이 계약해지 통보를 한 날로부터 3개월 후에 보증금을 반환할 수 있습니다. 3개월 내에 새 임차인을 구하지 못 한다면 임차인은 3개월 동안 월세를 지불해야합니다. 임차인이 3개월 동안 월세를 지불하지 않는다면 보증금에서 3개월치의 월세를 빼고 반환하면 됩니다.
경제 / 부동산
22.12.07
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이럴경우 원룸 중도해지가 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보통 계약만료 전 계약해지시 현 임차인이 새임차인을 구하고, 중개보수를 부담하는 조건으로 협의하여 계약해지를 합니다. 계약만료 1개월을 앞두고 계약해지를 하는 상황이라면 임대인분과 잘 이야기해보셔야 될 것 같습니다.중개보수는 부담하지 않고, 1월~계약종료 사이 임차인을 구한다면 거주기간을 일별로 계산하여 지불하시면 됩니다.
경제 / 부동산
22.12.07
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만약 재건축을 하게된다면 모아놓은돈이 없을때
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.재건축 조합에 가입(현금청산 안한=보상금받고 이사나갈 사람이 아닌)된 집주인에게 아파트 철거로 이주비를 지급합니다. 그 비용은 정확한 비용은 시행사에서 알려줍니다. 보통 무이자로 진행합니다. 만약 만약 재건축으로 인한 추가분담금을 지급할 여력이 안될 것 같다고 판단되시면 보상금을 받고 이사를 가시면 됩니다.정확한 추가분담금은 재건축으로 아파트가 다 지어질 때즘 알 수 있고, 처음 시행사에서 추가 분담금이 없을 것이라고 많이들 말하지만 100%다 믿으면 안됩니다. 그리고 대지지분에 따라 재건축으로 선택할 평수로 - 대지지분의 평수 하셔서 나머지 평수를 조합원가격(평당)을 곱하시면 집주인이 부담해야 될 금액이 나옵니다.
경제 / 부동산
22.12.07
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집 언제 사는게 좋을까요?시기가 궁금해요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.먼저 금리변동을 확인해보시는 것이 어떻겠습니까?미국FOMC회의에서 이번달 빅스텝을 마지막으로 내년 상반기에 경기상황을 보며 금리 인상속도를 조절하겠다고 발표 했었습니다.이를 미루어봤을 때 하반기에 금리인하 시점으로 보고 있습니다. 그래서 많은 사람들이 내년 중반기 또는 하반기에 매수를 준비하고 있습니다. 그림인상은 급격하고 빠르게, 그림인하는 느리게 진행되기 떄문에 정확한 저점은 아무도 모르기에 내년에 되어봐야 알것같습니다.내년에 어떤 변수가 생길지도 모르고 아파트의 공급이 어떤지도 확인해봐야 할 부분이라고 봅니다.
경제 / 부동산
22.12.07
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월세 확정일자에 관한 질문입니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.혹시 모르는 미래의 일에 월세도 확정일자 받는 것이 좋습니다.확정일자는 우선변제권의 요건 중 하나입니다. 대항력(전입신고+이사) + 확정일자 로 우선변제권을 가집니다. 우선변제권은 경매나 공매시 후순위 임차인보다 먼저 변제를 받는 권리를 말합니다. 보통 금액이 적은 월세의 경우 대항력을 갖춘 소액 임차인에 해당하는 경우 최우선변제금액(지역마다 다름)을 변제 받습니다. 적은 금액이라면 최우선변제금액으로 보증금을 모두 변제 받을 수 있지만 더 받아야 될 나머지 보증금이 있다면 우선변제권에 의해 변제를 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
22.12.07
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전세 계약을 하고 발견한하자에 대해
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.옵션인 냉장고 고장은 임대인에게 문자나 카톡으로 남겨 수리요청을 할 수 있습니다. 냉장고 고장은 임대인이 수리하여 비용을 부담합니다.적은 비용을 부담하거나 손쉽게 수리할 수 있는 부분은 임차인이 비용을 부담합니다. (전등교체, 배터리교체, 변기커버교체 등)많은 비용을 부담하거나 쉽게 수리할 수 없는 부분은 임대인이 비용을 부담합니다. (누수, 오랜시간에 걸쳐 배수관 막힘, 변기교체, 보일러 수리, 냉장고.세탁기,에어컨 고장 등)
경제 / 부동산
22.12.07
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세입자가 전세계약을 연장하려고 합니다 이 경우 계약서를 새로 해야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.카톡이나 문자로 계약갱신 청구권 행사에 관한 의사표시를 하였고 전세 보증금 변동이 없다면 계약서 작성을 하지 않아도 괜찮습니다. 임대인이나 선생님께서 계약서 작성을 원하시면 부동산에 대서료를 조금 지불하여 작성하거나 임대인과 선생님 두분이서 계약서를 작성하셔도 됩니다. 두분이서 작성시 등기부에 추가 대출이 있는지도 확인바랍니다.전 계약서에 확정일자를 받았고, 계약갱신시 전세보증금의 변동이 없다면 확정일자를 다시 안 받아도 됩니다. 전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지됩니다.
경제 / 부동산
22.12.07
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깡통전세가 무서워요 대처방법 알려주세요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.사기꾼이 작정하고 사기치면 사기를 당합니다. 하지만 최소한의 지식으로 최대한 안전하게 계약하는것이 좋습니다.계약서 작성 시에도 등기부 확인(권리관계 확인, 을구에 근저당권설정 확이과 채권최고액 확인-있다면 주인이 전셋집을 담보로 대출함. )* 채권최고액은 은행이 실제 대출금의 120~130%로 설정함전셋집 매매시세 확인도 하셔야 합니다.대출금+전세보증금이 주택매매시세의 70~80% 넘어가면 위험하다고 봅니다.(이 경우 보증보험에 가입이 힘듭니다.)등기부에 근저당권 설정이 없을 경우 특약사항에 잔금 후 전입신고 및 이삿날에 근저당권 설정을 하거나 및 권리관계에 임차인이 후순위 가 될 경우 계약을 취소하고 임대인은 계약금과 잔금을 임차인에게 반환한다.라는 문구를 작성하셔도 됩니다. 등기부에 근저당권 설정이 있고 임차인의 전세보증금으로 임대인이 대출을 상환하는 경우 특약사항에 등기부 상 근저당권 설정 말소를 하고 말소를 하지 않을 경우 계약이 취소되고, 임대인은 계약금과 잔금을 반환한다라는 문구를 작성하셔도 됩니다.
경제 / 부동산
22.12.06
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전세로 살고 있는데 2년 연장 1번 후 또 재연장시 재계약서를 써야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1) 계약만료 2개월 전까지 임대인에게 계약갱신에 관한 의사를 통보하여 계약연장을 또 하시면 됩니다. 대항력에 의해 임대인이 바뀌어도 계속 거주할 수 있어 계약갱신청구권 행사로 계약 연장하시면 됩니다.월세나 관리비 변동이 있다면 계약서작성하시고 특약사항에 계약갱신 청구권에 의한계약이라는 문구를 기재하시면 됩니다.2)경매나 공매시 보증금을 잃지 않으려고 우선변제권행사하기 위해 확정일자를 받습니다. 보증금이 그대로라면 확정일자를 안받으셔도 됩니다. 보증금변동이 없다면 전에 받은 확정일자 그대로 효력이 유지됩니다.3)계약갱신시 5%이내 협의하여 인상할 수 있습니다. 월세만 인상한다면 월세×5% 해보시면 상한선이 나옵니다.(정확한계산과 월세×5% 진짜 거의 비슷하기때문에)5%를 초과하여 지불하였다면 그 초과분을 돌려받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
22.12.06
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원룸 재계약 때문에 문의드립니다 .답변부탁드려요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 보증금과 월세 변동이 있다면 변동된 금액, 계약기간을 확인하여 계약서를 작성하시기바랍니다. 그리고 금액변동이 있는 갱신계약서에 확정일자를 받는 것이 좋습니다. 이전 계약서에 받은 확정일자 효력을 유지하면서 보증금이 증액된 확정일자의 효력이 발생하게 됩니다.
경제 / 부동산
22.12.06
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