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전세계약갱신청구권을 사용 후 중도 퇴거하고자 하는 경우에 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.정부가 최근 주택임대차 분쟁조정 사례집을 발간하며 임대차법 시장 안착에 주력하고 있는 가운데 현실성이 떨어지는 법 적용에 시장 참여자들의 불만이 나오고 있습니다. 계약갱신청구권을 이용해 임대차 계약을 연장하는 경우 세입자가 언제든 계약을 중도 해지 할 수 있다는 규정이 대표적입니다. 국토교통부는 묵시적 갱신에만 적용되던 규정이 임대차법 개정으로 갱신 계약에까지 확대 적용된다는 유권해석을 내놓고 있습니다. (중개보수는 임대인이 부담한다.를 포함)하지만 시장에서는 현실성이 너무 떨어진다는 목소리가 나오고 있습니다. 이 규정을 이용하면 세입자가 사정이 생겨 이사를 나갈 경우 집주인에게 3개월 전까지만 통보하면 다음 세입자를 구하지 않아도 되고, 공인중개사 중개보수 등도 부담하지 않는다. 상대적으로 약자인 세입자를 보호하기 위한 규정이지만 임대인 입장에선 손해가 생길 수밖에 없고, 세입자들도 현실적으로 권리를 챙기기가 쉽지 않습니다.임대인이 보증금을 돌려주지 않는 방법으로 임차인의 계약해지를 방해하는 경우 딱히 방법이 없습니다. 임차인은 보증금을 받기 위해 임대차 관련 분쟁 조정이나 소송으로 가야 하는데 분쟁조정은 사실상 효력이 없고, 소송은 비용과 시간이 많이 듭니다. 전세 보증금을 돌려받아 이사갈 집의 매매나 전세 자금으로 조달해야 하는 세입자로서는 절대적으로 불리한 위치에 놓입니다.정부에서 개정법안을 시행했지만 이부분에서정확한 답을 제시해주지 않아 현장에서 공인중개사가 중재하기가 곤란합니다. 정부에서 정해진 법이 없다면 이와 같이 앞으로 나올 분쟁관련 판례를 참고해야 하는 수밖에 없습니다.
경제 / 부동산
22.12.02
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아파트 전/월세 2년 만기 후 2년 연장 관련 질의
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법상 손해배상을 청구할 수 없고, 민법상 손해배상을 청구할 수 있습니다. 단, 집주인의 불법행위가 있어야 하고 이를 임차인이 입증해야 합니다. 집주인이 불법행위가 아님을 소명한다면 손해배상 책임에서 벗어납니다. (주택 처분권까지 제한하는 것은 집주인의 재산권 침해로 보기때문임)
경제 / 부동산
22.12.02
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우리가 전세를 빼서 나가야하는데 집주인이 전세금을 올렸어요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인께서 전세보증금 가격을 올려서 부동산에 내놓았더라도 임대인에게 책임을 물을 수 있는 방법이 없습니다. 도의적으로 임대인과 임차인간의 합의로 빨리 새임차인을 구하는 방법을 모색하는 것이 가장 이상적이지만 현실은 그렇지 않을 수도 있습니다. 현 임차인과의 계약갱신이 아닌 임차인이 계약 중 계약해지를 한 후 새임차인과 새계약서를 작성하게되는 것이므로 임대인은 전세보증금을 얼마든지 인상할 수 있습니다.*계약갱신청구권에 의한 계약 중 계약해시지 임차인은 언제든지 계약해지를 주장할수 있고, 임차인이 계약해지에 관한 의통보를 한 날로부터 3개월 후에 법적효력이 발생합니다. 즉, 임차인이 임대인에게 계약해지를 통보한 날로부터 임대인은 3개월 후에 전세보증금을 반환할 수 있습니다. 임대인과 원만한 합의로 해결하시길 바랍니다.
경제 / 부동산
22.12.02
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월세 계약 시 전입신고에 대해 궁금한 게 있습니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.오피스텔의 경우 업무용과 주거용으로 나뉩니다. 오피스텔의 주거용과 업무용으로 구별은 처음 분양받은 시점에서서 나뉩게됩니다. 임차인이 주거용으로 전입신고를 안하거나 임대인이 주거용으로 신고를 안하고 업무용 오피스텔로 사용하는 경우 주택 수에서 제외가 되어 세금 중과 대상에서 제외가 됩니다. 주거용의 경우 1년 임대수익이 2천만원을 넘는 경우 종합소득세의 대상으로 인정되기도 합니다. 용도가 주거용으로 인정되면 향후 10년 동안 임대인이 해당 오피스텔을 임차인들에게 주거용으로 임대해야하는 제한이 생깁니다. 또한 중간에 해당 오피스텔을 매도하는 경우 보유하고 있던 취득세 감면 혜택이 사라지고 과징금이 부과 될 수 있습니다.임차인의 경우 임차인이 전입신고를 안할 경우 보증금을 보호받을 수 없고, 월세 세액공제 또한 받지 못 합니다.즉, 임대차 계약이 종료된 시점에서 임대인ㅇ ㅣ보증금을 반환하지 않은 상태로 건물이 경매로 넘어가면, 우선순위의 효력을 받을 수 없습니다.
경제 / 부동산
22.12.02
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월세 재계약 관련 질문입니다?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.묵지적 갱신에도 대통령령이 정하는 기준에 따라 5%의 금액을 초과하지 않는 범위 안에서 증액 청구 가능합니다. <주택임대차보호법 제 7조>증액 청구를 할 수 있는것이지 강제할 수 없는 부분이어서 그에 응해야 하는 법적인의무는 없으나, <대한법률구조공단 답변>다만 당사자간 합의할경우 그 합의의 내용이 주임법에 우선 적용 됩니다.보통 실무에서는, 주거생활의 안정성을 위해 적당히 합의하게 됩니다.
경제 / 부동산
22.12.02
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월세 재계약시 해야할 것이 궁금합니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.행정복지센터에 가신다면 전 계악서와 갱신계약서 2부를 모두 가져가지면 됩니다.셀프로 하시더라도 전 계약서와 갱신계약서 모두 첨부하셔야됩니다.
경제 / 부동산
22.12.02
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아파트 가격하락 하고 있는데 빌라 가격은 어떻게 될까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.빌라가 교통의 요지에 있지 않다면 아파트에 비해 매매의 상승, 하락 폭이 적습니다.아파트거주를 더 많이 선호하고 있어 수요가 많기 때문에 단독주택, 빌라보다 환금성이 좋아 매매가의 유동성이 큽니다.
경제 / 부동산
22.12.02
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내집마련을 하려하는데 언제쯤이 집값이 바닥일까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.정확한 시점을 아는 사람은 아무도 없습니다.예측불가한 상황이 발생할 수도 있기때문입니다.한국부동산 주기상 하락시기는 1년정도이고 상승시기는 5년 ~10년으로 보고 있습니다. 이또한 통계일뿐 정확한 저점과 고점은 아무도 모릅니다.금리인상.인하시기, 원자재비용의 안정화, 경기안정화, 자산시장의 움직임 등 두루살펴보면서 적절한 시기에 매매를 하는수밖에 없습니다.
경제 / 부동산
22.12.02
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전세 만기전 이사할때 복비는 누가 내나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신청구권 행사에 의한 계약 중 계약해지시 임차인은 언제든지 계약해지를 주장할 수있고, 임차인이 통보한 날로부터 3개월 후에 법적효력이 발생합니다. 즉, 임차인이 이사간다고 임대인에게 통보한 날로부터 임대인은 3개월 후에 보증금을 반환할 수 있습니다.법에는 계약갱신청구권에 의한 계약 중 계약해지시 중개보수는 임대인이부담한다라고 했지만,실무에서는 임대인과 임차인과 서로의 사정이 있기에 협의해서 최대한 빨리 새 임차인을 구하고 중개보수를 임차인이 부담하는 조건으로 계약해지를 합니다.
경제 / 부동산
22.12.02
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당사자간의 전세 갱신계약시 주의할점?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.등기부등본 확인 해보시고 근저당권설정(임대인 집을 담보로 대출받음)이 있는지 확인해보시고 근저당권설정이 있다면 대출금액 확인해보시길 바랍니다.대출금+전세보증금이 매매시세의 70~80%를 넘어가면 위험합니다.
경제 / 부동산
22.12.02
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