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전세 계약된 부동산의 실제 주인이 바뀌면 전세계약을 해지할 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.매매로 임대인이 바뀌어도 그대로 임대차계약은 유지됩니다. 매매시 매도인(기존 임대인)은 매수인(새 임대인)에게 모든 권리와 의무를 승계합니다. 새임대인은 기존 임대차계약의 임대인으로써의 권리와 의무를 이행하고 임차인은 그대로 주택임대차보호법의 보호를 받습니다.본인은 계약만료 6~2개월 전에 계약에 대한 의사통보를 하고 계약종료 시 퇴거를 하면 됩니다. 계약기간이 남아 있다면 계약기간 중 계약해지를 해야 합니다. 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 부담하는 조건으로 합의에 의한 계약해지를 할 수 있습니다.
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23.12.27
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전입신고 안되는 오피스텔 월세 주의할점이 어떤게 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인이 전입신고 안 되는 조건으로 계약을 체결하려는 경우 추후에 법적보호를 받지 못 합니다. 보증금 200만원은 계약종료 시 임대인이 보증금 반환을 여유롭게 할 수있는 금액이고 보통 임차인은 돌려받을 수 있습니다. 불미스러운 상황이 발생하면 안 되지만 만~약에 경매로 넘어간다면 전입신고를 안 해서 대항력이 없고 대항력이 없어서 최우선변제권도 없어서 최우선변제금을 가장 먼저 받을 수도 없습니다. (최우선변제변제권-소액임차인에 해당되고 대항력이 있다면 최우선변제권을 가지고 경매시 경매비용을 제외하고 가장 먼저 최우선변제금을 받습니다.)보증금 200만원은 최우선변제금으로 받을 수 있는 금액입니다.전입신고를 하지 않으면 대항력이 없는데 대항력의 요건은 전입신고+점유 입니다. 대항력이 없을 경우 매매로 임대인이 바뀌고 새임대인이 퇴거요청을 하면 퇴거를 해야 합니다.대항력이 없으면 우선변제권도 없습니다. 우선변제권의 요건은 대항력+확정일자입니다. 우선변제권은 경매시 후순위 권리자보다 우선하여 배당받을 수 있는 권리입니다.
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23.12.27
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전세 4년 이후 재계약할때 전세보증보험에 가입해야할까요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약종료일이 다가올 때 보증금을 돌려받을 수 있을지에 대해 불안하고 스트레스받는다면 보증보험에 가입이 된다면 가입 하는 것이 좋습니다. HUG주택도시보증공사과 HF 한국주택금융공사 신청기한은 전세 계약 기간 1/2 지나기 전이고, SGI 서울보증의 신청기한은 계약일로부터 10개월 이내(전세계약 2년기준) 계약갱신 시 계약서에 대해서 HUG보증보험을 예로 들면 HUG보증보험 Q&A에서 알 수 있습니다.Q.전세계약이 묵시적 계약 갱신인 경우 별도의 갱신 계약서를 작성하지 않아도 보증신청이 가능한가요?A.가능합니다. 종전의 계약과 동일한 조건(전세보증금 등) 이어야 하며, 이 경우 임대차보호법상 임대차 존속기간은 2년이므로 동 기간을 보증기간으로 하여 보증신청이 가능합니다.또한, 최초 전세계약이 공인중개사를 통하여 이미 확정일자를 득하여 체결한 계약인 경우에는 별도의 확정일자를 득하지 아니하여도 됩니다.
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23.12.27
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가족간에 건물을 넘길때 증여세는 모두다 내는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.가족간 증여시 배우자에게 증여를 하른 경우 10년간 6억을 공제합니다. 2억이 안 되는 아파트를 배우자에게 증여를 하는 경우 증여세가 발생하지 않습니다. 주택시세에서 공제금액을 뺀 금액에서 증여세율을 적용합니다. *직계존비속(자식에게, 부모에게)간 증여는 5천만원 공제
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23.12.26
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계약갱신청구권 3ㅡ4개월만 신청가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인과 협의를 해야 됩니다. 전세임대차계약 2년 거주 후 3~4개윌 정도 거주를 허락하는 임대인이 있습니다. 반면에 몇 몇 임대인은 안 된다고 하거나 3~4개월 더 거주하는 부분에 대해서 월세를 받으려고 하기도 합니다. 그래서 임대인과 협의를 해야합니다. 임대인이 거부를 한다면 계약갱신 중 계약해지를 하는 방법도 있습니다.*계약갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있고 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생합니다. 이는 계약이 종료되는 것이므로 임대인은 통보받은 날부터 3개월 뒤에 보증금을 반환해야 합니다. 계약이 종료되는 것이기때문에 임차인이 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다.
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23.12.26
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월세 계약 시 확정일자는 어떻게 받나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.월세로 거주하다가 해당 주택이 매매가 되어 임대인이 변경 되는 경우, 임대인의 개인사정으로 경매로 넘어가는 경우가 있습니다. 경매시 확정일자의 효력이 중요합니다. 확정일자는 우선변제권의 요건입니다. 우선변제권의 요건은 대항력 + 확정일자 입니다. 우선변제권은 경매시 후순위보다 우선하여 배당받을 수 있는 권리입니다. 우선변제권 없이 배당신청을 하면 가장 후순위로 배당을 받습니다.보증금 금액이 적다면 경매시 최우선변제금을 받아 보증금을 잃지 않을 수도 있습니다. 대항력(전입신고+점유)이 있고 소액임차인에 해당되면 최우선변제권을 가집니다. 최우선변제권을 가지면 경매시 경매비용을 제외하고 가장먼저 최우선변제금을 받을 수 있습니다. (최우선변제금은 낙찰가의 1/2를 넘지 못 합니다)
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23.12.26
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전세금 조정 후 재계약하고 전세권 설정 반드시 해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보통 전세권 설정은 임차인이 법적 보호를 받기 위해 요청을 합니다. 임대인은 임차인의 전세권설정에 동의 여부를 알려주면 됩니다.(전세권설정은 임대인의 동의 필요함.)
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23.12.26
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주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔의 차이점은 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.가낟걷ㄴ주거용오피스텔과 업무용오피스텔의 차이는 크게 주거를 목적으로 하느냐 업무를 목적으로 하느 냐를 구분합니다. 쉽게 말씀드려서 전입 신고를 하면 주거용오피스텔이 되기도 하고,사업자등록을 하면 업무용오피스텔이 되는 것 입니다.매달 내는 월세에 부가가치세가 포함이 되어 있 는지 아닌지 확인 해보시면 확인도 가능합니다. 부가가치세를 포함해서 월세를 받고 있다면 업무용오피스텔, 그렇지 아니한 경우는 주거용오피스텔이라고 구분해 보시면 됩니다.주거용은 전입 신고가 가능며, 취득시 주택수에 포함됩니다.업무용은 전입 신고가 불가능 하므로 주택수에 포함 되지 않습니다.주거용과 업무용은 취득시에도 차이점이 있습니다. 취득세는 동일하게 4.6%의 세율이 적용되며, 취득한 날로부터 60일이내에 납부를 꼭 해야합 니다. 이 기간내에 납부를 하지 않았다면 가산세를 추가로 부담하게 됩니다.주거용오피스텔은 임대주택으로 등록해야만 취득세가 감면 됩니다.전용 60㎡ 이하로 취득했을 때에만 가능하며, 전용 60㎡~85㎡인 경우에는 20호이상 등록 을 해야 취득세가 50% 감면됩니다.업무용오피스텔은 부가가치세가 환급됩니다.다만 10년 이내에 재매각시에는 환급받았던 일 부의 금액을 다시 납부해야하는 경우가 생기므로 꼭 주의하셔야 합니다.보유시의 차이점은 주거용은 주택 재산세 부과. (0.1~4%) 종합부동산세는 합산부과. 임대료에 대한 부가세 신고의무가 없음. 종합소득세는 2천만원 이하인 경우- 분리과세 와 종합소득세 중 선택 납부.세 과세 대상. 2천만원 이상인 경우- 종합소득업무용은 토지(0.2~0.4%), 건물(0.25%)의 재산세 부과. 종합부동산세는 비과세. 임대료에 대한 부가세 신고 의무 있음. 종합소득세 과세 대상 입니다.양도시 차이점은 주거용오피스텔은 주택과 동일한 양도소득세가 부과됩니다. 보유기간 2년이상 일반세율 적용합니다. 보유기간 1년 미만은 70%, 보유기간 2년 미만은 60% 적용 됩니다.업무용오피스텔은 상가와 동일한 양도소득세가 부과됨. 보유기간 2년 이상 일반세율 적용.보유기간 1년 미만은 50%, 보유기간 2년 미만은 40% 적용 됩니다.
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23.12.26
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부부의 공동명의로 집을 사게 되는 경우 대출도 각각 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.만약, 배우자가 경제활동을 하지 않는다면 아파트 담보대출 한도가 하락할 수 있습니다.참고로, 은행에서 대출을 받을 때, 은행이 판단했을 때 대출을 받는 사람이 돈을 갚을 수 있을 정도만 대출을 해줍니다. 이것을 산정하는 기준이 DSR 입니다. 아파트담보대출의 경우 DSR을 산정할 때 "부부합산소득"을 인정해줍니다. 그래서 배우자가 본인과 비슷하게 벌거나, 혹은 더 많이 벌 경우는 부부합산소득을 통해 대출가능액을 늘릴 수 있습니다.
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23.12.26
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전세 보증 보험은 계약 기간이 묵시적으로 연장됐을 때, 마찬가지로 자동연장 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대차계약 묵시적갱신이 되면 보증보험은 갱신(연장)신청을 해야합니다. HUG Q&A 답변에 따르면, 묵시적갱신시 계약서는 별도로 작성하지 않아도 됩니다.계약서를 작성하지 않고 묵시적갱신 효력을 보려면 이전과 동일한 계약 내용을 유지해야 합니다.만약 전세보증금이 달라진 경우 계약서를 새로 작성해야 합니다.HUG 측은 계약서 작성 조건을 두고 "종전 계약과 동일한 조건(전세보증금 등)이어야 한다"고 답했습니다.아울러 확정일자는 추가로 받지 않아도 된다고 답했다. 보증보험에 가입하려면, 확정일자를 받아야 하는데 새롭게 받을 필요가 없다는 얘기입니다.HUG 측은 "최초 전세 계약이 공인중개사를 통해 이미 확정 일자를 득하여 체결한 계약인 경우 별도의 확정일자를 득하지 아니하여도 된다"고 말했습니다.
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