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최우선변제금액 건물 유형에 상관없이 해당되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.원룸건물이라도 해당 층의 주용도가 주택인지 근린생활시설인지에 따라서 전세대출의 가능여부를 알 수 있습니다. 건축물대장을 보면 해당 호실의 용도를 확인하면 됩니다. 준신축, 신축원룸건물의 경우 1층에 상가가있고 2층, 3층에 방들로 구성 되어 있는데 1층은 용도가 근린생활시설. 2층,3층은 용도가 주택입니다.가끔 근린생활시설로 되어 있는 곳이 있는데 이 경우 전세대출이 안 나옵니다.근생에서 주택임대차계약으로 거주하다가 해당 건물이 경매에 넘어간다면 사실상 주거용으로 임대차계약을 하였고 주거용으로 사용하고 있다면 전입신고와 확정일자를 받게되면 대항력을 취득하여 최우선변제 밑 주택임대차보호법이 적용됩니다.
경제 / 부동산
25.02.25
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신축빌라 월세계액 직거래 해도될까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세사기 이후 직거래라면 더욱 불안함을 느낄 수 있습니다. 신탁등기가 되어 있다면 원칙적으로 신탁재산에 대한 임대차계약은 신탁회사 의 동의가 필요합니다.부동산이 신탁된 경우, 소유권이 신탁회사로 이전되므 로 소유자(위탁자)가 임의로 임대차계약을 체결할 수 없습니다.「신탁법」 및 「부동산 신탁 관련 법령」에 따라 신탁회사 가 계약을 체결해야 하며, 동의 없는 임대차계약은 무효 또 는 효력이 제한될 수 있습니다. 즉, 신탁회사의 동의를 받지 않고 체결한 임대차계약 은 법적으로 효력이 인정되지 않을 가능성이 큽니다.신탁 동의 없이 체결된 임대차계약의 법적 효력신탁 부동산은 신탁회사 명의로 등기되므로, 소유자로 등 기되지 않은 위탁자(원 소유자)가 임대한 계약은 원칙적으 로 무효임차인은 대항력(주택임대차보호법 보호) 및 우선변제권 을 주장할 수 없습니다.신탁회사가 이를 승인하지 않으면 임차인은 강제퇴거당 할 위험이 있습니다.신탁등기 전에 체결된 임대차계약신탁계약이 체결되기 전에 이미 체결된 임대차계약이라 면 일반적으로 유효합니다.다만, 신탁재산이 경매로 넘어갈 경우 보호받기 어려울 수 있습니다.임차인은 우선변제권 확보를 위해 확정일자를 받아야 함신탁회사 동의 없는 임대차계약에 대한 임차인의 대응은 계약 전 신탁 여부 확인 (가장 중요)해야 합니다.계약 체결 전, 등기부등본 확인→ 신탁등기 여부 확인 필 수, 신탁원부를 발급받아서 확인해야 합니다.만약 신탁재산이라면 반드시 신탁회사의 동의서가 필요합니다. 신탁회사 동의가 없는 계약이라면 계약 체결을 피하는 것 이 바람직합니다.이미 계약을 체결한 경우에는 신탁회사와 협의하여 임대차계약을 정식으로 승인받는 방 법이 있습니다.신탁회사가 동의를 거부하면, 계약이 무효가 됩니다.
경제 / 부동산
25.02.25
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반전세 세입자에게 2년계약후에 2년만기되면 집매도할수있나요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인이 계약갱신청구권을 행사하지 않았고, 매매 후 매수인(새 임대인)이 실거주 목적을 주장하면 기존 임차인은 계약종료 후 이사를 가야합니다.임차인이 계약갱신청구권을 행사했고, 계약갱신청구권 행사 기간 내라면 매매를 한 후 매수인(새 임대인)이 실거주 목적으로 기존 임차인이 의 계약갱신청구귄을 행사했더라도 이를 거부할 수 있습니다. 임차인은 계약종료 후 이사를 나가야 합니다.
경제 / 부동산
25.02.25
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전세 묵시적 갱신이면 복비랑 새로운세입자는 누가 구해야되나요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 법 제6조의2는 묵시적 갱신의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고 3개월 후면 효력이 발생한다는 조항이 있습니다. 따라서 관련 조항을 문언대로 그대로 해석하게 되면 계약갱신청구권을 사용하여 임대차계약을 갱신한 임차인은 계약기간 중이라도 언제든지 계약해지를 청구할 수 있습니다.(3개월 후 효력 발생)묵시적 갱신 후 계약 해지에 관한 중요한 점은 바로 복비(중개수수료)입니다. 묵시적 갱신 후 3개월 이내에는 계약 해지 시 임차인과 집주인 간의 합의나 새로운 세입자 구하기를 통해 중개수수료가 발생할 수 있습니다. 그러나 3개월 이후에는 임차인이 언제든지 계약을 해지할 수 있으며, 이 경우 복비는 집주인이 부담하게 됩니다.
경제 / 부동산
25.02.25
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전세라는 제도가 우리나라에만 있다고 하는데 정말인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세와 유사한 계약 제도는 일부 국가에 존재하나 그들 역시 그리 성행하는 편은 아니며, 유독 한국에서 크게 발달했다. 한국의 전세 제도는 영어에서도 일반적으로 따로 번역하지 않고 Jeonse라고 합니다.전세는 원래 20세기 한국 주택 금융이 미비했던 시절에 고금리를 바탕으로 성립한 제도입니다. 1970년대까지만 해도 한국의 시중 저축금리는 12% 정도였고 은행 대출금리가 20% 정도였습니다. 이렇게 고금리가 정착하다보니 집주인은 전세를 내주고 전세 보증금을 은행에 저축하거나 투자하고 세입자는 집에 거주하는 방식이 정착하였습니다. 전세는 대한민국의 산업화 인프라 구축이라는 과정에서 정부지출을 최소화하면서도 안정적인 주택공급과 국민의 주거권을 손 안대고 코풀면서 양립시키려 했던 군사정권의 특수한 환경에서의 선택이었습니다. 이렇게 전세가 정착되면서 지금까지 전세가 있는 것입니다.전세제도가 있는 국가는 인도,볼리비아입니다. 인도의 전세제도는 극소수의 지역에서 특수하게 활용되는 제도입니다. 통상 2~3년인데 계약 만료 시 임대인이 보증금을 반환하지 못한다면 부동산이 임차인에게 양도됩니다. 볼리비아의 전세제도는 우리나라와 비슷한데 통상 계약기간은 2~4년이고, 전세 계약 시 부동산등록부 의무등록합니다.
경제 / 부동산
25.02.25
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인구가 줄어드는데 아파트를 계속 짓는 이유는 뭘까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.통계청이 지난 4월과 5월에 발표한 장래인구추계에 따르면 한국의 인구는 2024년을 기점으로 가장 많은 인구인 5,175만명을 기록하나 오는 2025년부터 감소세로 전환, 2052년엔 548만명이 감소한 4,627만명이 될 것으로 예상했습니다.아파트 건설은 인구 증가와 함께 늘어나는 주거 수요를 충족시키기 위해 추진됩니다. 인구가 감소하더라도 가구 수는 증가할 수 있으며, 1인 가구의 증가 등으로 인해 소형 아파트의 수요가 늘어날 수 있습니다.정부는 주택 공급을 늘려 집값을 안정시키기 위해 아파트 건설을 추진하기도 합니다.아파트 건설에는 많은 비용과 시간이 소요되기 때문에, 건설사들은 미래의 수요를 예측하고 이에 따라 아파트를 건설합니다.인구수가 감소하더라도, 지역에 따라 인구 밀도가 높은 곳에서는 주거 수요가 여전히 높을 수 있습니다. 교통이 편리하거나, 교육 환경이 좋은 지역 등에서는 인구수 감소에도 불구하고 주거 수요가 유지될 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.02.25
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부동산 직거래시 일부 금액을 지불하고 부동산 사람을 끼고 할 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.해당 아파트의 권리를 확인하고 계약서를 써주는 것으로 일정비용 지불에 대한 협의를 부동산과 하시면 되겠습니다. 매도인은 비용 지불에 대해 거부하고 본인만 지불하는 것으로 하면 됩니다. 부동산에서도 중개보수 모두를 받지 않습니다.부동산 몇 군데 전화해서 비용을 적게 받는 곳으로 선택하면 됩니다.
경제 / 부동산
25.02.25
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전세 계약 만기 후 며칠만 더 살아달라고 하는데요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.추후 법적인 문제를 위해 주고 받아야 하는 문자나 전화 내용은 없는지?- 현재는 6/18일에 보증금 반환해 달라고 했고,알겠다고 문자로 답이 온 상태->임대인이 예금이 끝나는 날이 21일이 맞는지 예금내역을 보여 달라고 해서 만기날짜가 맞는지 확인해 보시기 바랍니다. 임대인과 보증금관련 문자,카톡,전화(녹음)를 다 저장해두시면 됩니다.관리비나 수도세 전기세 같은 부분을 집주인에게 요구 할 수 있는지?->18일 계약만료 후 21일가지 발생하는 이자, 관리비 등을 임대인에 요구할 수 있습니다. 은행 대출이 걸려 있는 상태인데, 이렇게 며칠 후에 갚아도 되는지? 집주인에게 은행 이자를 요구해도 되는지?-> 은행에 이 상황을 설명해서 문의해보시기 바랍니다. 은행에서 2일.3일 정도 보증금 반환이 늦어지는 거에 대해서 해결방법을 알려줄 것입니다.혹시 모르니 임차권등기명령제도를 6/19 일에 걸어도 되는 건지? ->보증금을 모두 반환받지 못 하거나 일부를 받지 못 하면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 관련서류가 준비되었다면 계약종료 다음날도 신청할 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.02.25
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LH에 거주하는게 다른곳보다 저렴한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.행복주택과 청년신혼부부 매입임대주택에 대해서 말씀드리면행복주택은 주변 시세의 60~80% 수준으로 저렴하게 공급하고대학생, 청년, 산단근로자에게는 최대 6년까지신혼부부에게는 6~10년까지대학생․청년이 거주 중 취업․결혼 시 최대 10년까지 신혼부부·한부모가족은 자녀가 없는 경우 6년, 1명 이상인 경우 10년까지 허용합니다.청년·신혼부부 매입임대주택은 주변 시세의 30~70% 수준으로 저렴하게 공급합니다.대학생, 청년,산단근로자최에게 최대 6년까지신혼부부에게 최대 20년까지 허용합니다.
경제 / 부동산
25.02.25
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배당요구신청서 몇가지 질문이있습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.점유(임대차)기간은 처음계약한 날짜부터 계약갱신 후 종료되는 날까지 작성하면 됩니다. 계약일은 처음 임대차계약일을 작성하면 됩니다.계약당사자는 현 임대인의 이름을 작성하면 됩니다.법원에 제출하고 보정이 필요하면 다시 보정하라고 우편물로 날라올겁니다. 그리고 법원에 제출하기 전 전화해서 먼저 문의해서 작성하셔도 됩니다.
경제 / 부동산
25.02.24
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