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임차인이계약종료한다고내용증명보낸뒤다시거주하겠다고 합니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.상가의 경우 계약만료 3개월 전까지 통보가 아닌 1개월 전까지 의사통보를 하면 됩니다.임차인은 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 이 경우 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절하지 못합니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제1항). 임차인이 상가건물의 임대차계약 갱신을 원하면 임대차 기간이 끝나기 전에 임대인에게 계약을 갱신해 줄 것을 표시해야 계약이 갱신됩니다.묵시적갱신 중에도 계약만료 6~1개월 전까지 계약에 대한 의사통보를 해야합니다. 계약서에 묵시적갱신에 대한 내용이 없든 있든 임대인과 임차인 모두 계약만료 6~1개월 전까지 계약에 대한 의사통보를 하지 않으면 묵시적갱신이 됩니다. 체인점 본사는 법적으로 문제가 되지 않고 단지 계약갱신에 대해 임대인(본인)과 임차인(체인점 본사)의 협의만 있으면 되는 것으로 보입니다.본인 입장은 계약갱신을 더 선호하는데 단지 체인점 본사의 행동에 마음이 들지 않는 것으로 보이므로 원만하게 해결하기 바랍니다.임대인은 계약갱신 시 (상가의 경우 1년 마다) 임대료의 5% 또는 5%이내로 인상 할 수 있으니 임대료 인상을 제의해보시기 바랍니다. (체인점 본사와 임대차계약체결시 계약갱신 시 임대료 인상률도 작성해놓던데 계약서에서 확인해보시기 바랍니다.)
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23.11.28
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재계약 임대차계약서 문의드립니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네. 맞습니다. 갱신계약서 작성 전에 임대인에게 또는 임대인이 본인에게 계약연장에 대해서 의사통보를 했을 것이고 의사통보한 것이 계약갱신의 증거가 됩니다. 특약사항 7번이 작성되어 있지 않더라도 주택임대차보호법 상 계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있습니다.
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23.11.28
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주택임대차보호법 4조를 무시하고 집주인이 소송
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.본인은 잘 못이 없습니다. 오피스텔이라도 전입신고와 확정일자를 받아서 주택임대차보호법의 보호를 받습니다.주택임대차보호법(제4조 제1항)을 보면 "기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다"라고 명시해놓았습니다. (이는 신규 · 갱신계약 등에 모두 적용됩니다.)임대차 계약 1년으로 계약기간을 정했더라도 본인은 2년을 주장하여 더 거준할 수 있습니다.2년 후 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 경우 임대인은 직접거주를 이유로 거절할 수 있습니다. 계약갱신요구권 행사의 거절사유(9가지)에 해당하여 임차인은 계약종료 후 퇴거를 해야합니다. 임대인은 임차인이 계약기간 종료시까지 기다렸다가 실거주를 할 수 있습니다. 임대인이 실거주를 이유로 거주하고 있던 임차인에게 퇴거요청을 한다면 임대인에 의한 계약기간 중 계약해지이고 임차인에게이사비와 중개보수를 지원하는 조건으로 합의에 의한 계약해지를 할 수 있습니다.소송을 한다면 본인이 승소하게 되고 소송 비용믄 임대인이 부담하게 됩니다.
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23.11.28
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안녕하세요, 부동산 용어중에서 재건축과 재개발의 차이가 ?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.재건축이란 쉽게 말해 이미 존재하는 건물, 구조물 따위를 완전히 또는 일부 철거한 뒤에, 새로운 것을 같은 장소에 다시 짓는 과정을 말합니다.주로 기존 아파트 또는 공동주택의 노후화나 안전 문제, 기 능상의 한계 등으로 인해 진행되는 것으로, 형태와 용도를 유지하면서 현대적인 기술이나 디자인 등을 적용하여 건 설하는 것을 목표로 합니다. 일반적으로 막대한 비용이 소 모되므로, 기존 토지 등 소유자들이 조합을 결성하여 진행 하는 경우가 많습니다. 이 또한 재건축 재개발 차이 중 하나로, 추후 언급하도록 하겠습니다.다음으로 재개발이란 어떤 지역이나 부지의 새로운 목적 또는 용도를 위해 기존의 구조물을 철거하고 새 건물이나 시설 따위를 건설하는 과정을 의미합니다. 주로 도시 계획 및 도시 발달 사업의 목표로 이루어지며, 지역 경제의 활성 화나 환경 개선, 생활 편의성 향상과 같은 정주 여건 개선 등을 목적으로 수행하게 됩니다.쉽게 말해 재건축 재개발 차이는 건물만 새로 짓는 것과 낙 후된 동네 전체를 도로, 철도, 상하수도, 공원 등 기존의 기 반시설까지 전부 새로이 조성하는 것의 차이라고 보면 되겠습니다.재건축 재개발 차이는 안전진단 여부로 나뉘게 됩니다. 기본계획 수립, 정비구역 지정, 추진 위원회 승인, 조합설립 인가, 사업시행 인가, 관리처분 인가, 철거 및 착공, 준공 및 입주, 청산 및 조합 해산 순으로 총 9단계로 진행되는 것이 재개발 사업이지만 이와 달리 기본계획 수립 다음 단 계로 안전진단에 통과할 경우 정비구역으로 지정되어 사 업이 진행될 수 있습니다.
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23.11.28
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전세갱신권을 사용한게 의미가 없다고 하는데요 제가 임차권 등기 설정 및 전세금 반환 소송을 할 수 있을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.갱신계약의 중도해지 중도해지 근거 법령계약갱신청구권 사용 중 임대차계약을 중도해지 하 는 것에 대한 근거법령은 주택임대차보호법 제6조의 2입니다.앞서서 계약갱신청구권을 보면 중도해지에 대한 법 조항이 있습니다.제6조의3(계약갱신 요구 등) ④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해 지에 관하여는 제6조의 4항을 살펴보면 계약갱신청구 권에 따라 갱신되는 임대차의 해지는 제6조의2를 준용한다고 합니다." 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차 인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契 約解止)를 통지할 수 있다. ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)는 위와 같습니다. 즉, 계약갱신 청구 후 중도해지는 묵시적 갱의 계약의 해지를 준용한다는 뜻입니다.임대차 계약을 하는 경우, 최초 2년은 임의로 임차인이 계약을 해지할 수 없습니다. 하지만 계약갱신청구 권을 사용한 경우는 다릅니다. 위 법령을 근거로 연장 된 2년 중 언제든 3개월 전에만 통지하면 계약을 해 지하고 나갈 수 있는 겁니다.정부에서 배부한 주택임대차 보호법 해설집 내용을 살편보면 *계약갱신요구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하는지?그렇지 않습니다. 계약갱신요구권 행사에 따라 갱신되는 임대차의 존속 기간은 2년으로 보지만, 임차인은 언제든지 임대인에게 해지를 통보할 수 있습니다.• 다만, 위 해지의 효력은 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월 후에 발생 합니다.※ 단, 임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대 료 납부해야함.계약갱신요구권 행사에 따라 갱신되는 임대차 기간 중에는 언제든지 임대인에게 해지 통보가 가능하다고 설명하고 있습니다.
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23.11.28
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전세 묵시적갱신 계약해지 통보후 이사날짜 변경에 대해서 여쭤보겠습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인과 협의하여 24년 2월 6일에 퇴실하는 것으로 합의에 의한 계약해지를 하면 됩니다. 임대인이 동의하지 않는다면 퇴거통보를 하고 3개월 뒤에 계약을 해지 할 수 있습니다.
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23.11.28
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임차권등기명령 후 이사를 가야 전세보증보험에서 돈을 받을 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차권등기명령을 신청하고 등기부에 임차권등기명령이 등기되면 이전에 갖추어진 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 이전에 전입신고와 확정일자를 받지 않았다면 임차권등기명령이 등기된 날부터 대항력과 우선변제권의 효력이 발생합니다. 임차권등기명령은 보증보험 이행청구의 과정이므로 보증기관에서 이행청구 심사를 통해 확인하고 보증금을 돌려줍니다.계약금으로 100만원을 송금하지 않았는지요?금액이 다르더라도 계약서상 보증금이 기준이 됩니다.
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23.11.28
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집을 알아보고 있는데요 융자금이 많이 잡혀있습니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.나라에서 보증해주는 것은 없고 전세계약을 체결하면서 보증보험에 가입하고 계약종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 보증기관에 이행청구를 하여 보증금을 받을 수 있는 방법이 있습니다. 모두 보증보험에 가입할 수 있는 것이 아니고 보증보험 가입조건에 맞을 경우 가입을 할 수 있습니다. 경매시에 등기부상 말소기준권리보다 선순위 임차인인지, 말소기준권리보다 후순위 임차인인지에 따라 대응하는 방법이 다릅니다. 말소기준권리보다 선순위 임차인은 낙찰자가 인수해야 하고 말소기준권리보다 후순위 임차인은 낙찰자가 인수하지 않아도 되어 배당을 모두 받지 못 하거나 일부만 받더라도 나머지 금액을 낙찰자로부터 받을 수 없습니다.(임차인은 전입신고를 하고 확정일자를 받아서 만일에 대비해서 대항력과 우선변제권을 갖추어야합니다.)경매로 넘어가게 되면 임차인도 참여할 수 있습니다. 하지만 낙찰에서 우선순위를 주지 않습니다.
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23.11.28
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원룸관련해서신고질문해요?????
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.*전월세신고(임대차신고)신규계약 또는 계약갱신 시 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과 시 주민센터에 방문하거나 인터넷(정부24, 부동산거래관리시스템)에서 신고 할 수 있습니다. 전월세신고를 하게 되면 확정일자가 자동으로 부여됩니다.24년 5월 31일까지 계도기간으로 신고를 해도되고 안 해도 되고 24년 6월 1일 부터 의무적으로 시행됩니다. 신고를 하지 않고 있다가 적발 되면 과태료5만원~100만원까지 부과됩니다. 전입시고는 별도로 해야 합니다.*전월세 신고를 하지 않는다면 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다.*가스와 전기 계약을 하여 명의를 본인 명의로 해서 고지서를 받도록 해야합니다.
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23.11.27
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전기안전검사 정전 후 인터폰 고장 시 수리비는 누가부담하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.노후화 아파트에 세대내에 방문하여 전기안전검사를 할 시 차단기(두꺼비집)도 내리고 인터폰도 끕니다. 이 때 관리소 직원이 노후화 아파트라고 인지하고 있다면 입주민에게 먼저 인터폰을 끄고 차단기를 내렸다가 올리면 다시 전원이 안 들어 올 수 있으니 그 추후 수리 비용은 입주민이 부담해야한다고 고지를 하는 것이 좋습니다.다음과 같은 상황은 어떤 고지도 없었고 피해가 발생되어서 관리소에 민원을 계속 요청하여 수리비용을 받으시기바랍니다.똑같은 상황에서 수리비용을 보상해주는 아파트를 본 경험이 있습니다.
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