전세갱신권을 사용한게 의미가 없다고 하는데요 제가 임차권 등기 설정 및 전세금 반환 소송을 할 수 있을까요?

Question

2019년 5월 8일 2억 7500만원에 계약하였습니다.

그리고 2년이 지난 시점 2021년 5월 8일에 전세금을 2500만원을 올려달라해서 3억에 계약서를 새로 작성하였습니다.

특약사항에 전세갱신권을 사용한다고 기재했습니다.

법적으로 갱신권을 사용할 경우 이사나가기 3개월 전에만 통보하면 이사나갈 수 있다고 알고 있었는데, 집주인 말로는 최근 갱신권을 썼어도 계약기간내까지 거주해야 한다는 판례가 있다면서 다른 임차인이 들어오기 전까지 전세보증금을 반환해줄 수 없다고 합니다.

9월 18일에 1월 초 이사가겠다고 통보했는데 아직 집은 계약되지 않고 있고 집 주인은 보증금을 낮출 생각도 전혀 없고 임차인이 들어와야 돈을 줄 수 있다고만 합니다.

그럼 전세갱신권을 쓰는 의미가 전혀 없어지는건데..

임차인이 안들어오면 무조건 계약 기간인 5월 7일까지 거주해야할까요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

임대인이 어떠한 판례를 보았는지 알수 없지만 제가 아는 한 갱신청권을 사용한 재계약은 묵시적갱신에서의 중도해지와 동일하게 해지통보 3개월 계약은 종료됩니다. 즉, 임대인이 통보받은 5/8일 기준으로 8/8일 계약은 종료되고 보증금 반환을 받을수 있습니다, 미반환시 임차권등기명령 신청등을 진행하시면 됩니다.

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

갱신계약의 중도해지 중도해지 근거 법령

계약갱신청구권 사용 중 임대차계약을 중도해지 하 는 것에 대한 근거법령은 주택임대차보호법 제6조의 2입니다.

앞서서 계약갱신청구권을 보면 중도해지에 대한 법 조항이 있습니다.

제6조의3(계약갱신 요구 등) ④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해 지에 관하여는 제6조의

4항을 살펴보면 계약갱신청구 권에 따라 갱신되는 임대차의 해지는 제6조의2를 준용한다고 합니다.

" 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차 인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契 約解止)를 통지할 수 있다. ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)는 위와 같습니다. 즉, 계약갱신 청구 후 중도해지는 묵시적 갱의 계약의 해지를 준용한다는 뜻입니다.

임대차 계약을 하는 경우, 최초 2년은 임의로 임차인이 계약을 해지할 수 없습니다. 하지만 계약갱신청구 권을 사용한 경우는 다릅니다. 위 법령을 근거로 연장 된 2년 중 언제든 3개월 전에만 통지하면 계약을 해 지하고 나갈 수 있는 겁니다.

정부에서 배부한 주택임대차 보호법 해설집 내용을 살편보면

*계약갱신요구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하는지?

그렇지 않습니다. 계약갱신요구권 행사에 따라 갱신되는 임대차의 존속 기간은 2년으로 보지만, 임차인은 언제든지 임대인에게 해지를 통보할 수 있습니다.

• 다만, 위 해지의 효력은 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월 후에 발생 합니다.

※ 단, 임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대 료 납부해야함.

계약갱신요구권 행사에 따라 갱신되는 임대차 기간 중에는 언제든지 임대인에게 해지 통보가 가능하다고 설명하고 있습니다.