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확정일자는 어느정도의 효력이 있으며, 어디에서 받을수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.확정일자는 우선변제권의 요건입니다 우선변제권의 요건은 대항력(전입신고+점유(거주)) + 확정일자입니다. 이 둘 중 하나라도 없다면 우선변제권의 효력이 발생하지 않습니다. 우선변제권이란 경매시 후순위 권리자(채권자)보다 우선하여 배당받을 수 있는 권리입니다. 우선변제권이 없다면 권리순위에서 가장 후순위가 되어 선순위 채권자가 있을 경우 배당을 받을 수도 있고, 일부만 받을 수도 있고, 못 받을 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.10.25
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전세기간이지나서 집빼서나가라하면 다시계약서를쓰지않아도되는거죠?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.문자나 카톡상 집주인과 협의한 대화내용이 있으면 되고 전화로 이야기했다면 녹음을 하면 됩니다. 확실한 증거가 있으면 추후에 문제가 발생할 경우 확실하게 해결할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.10.25
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월세 계약 연장하면서 월세액이 바뀐 경우 계약서와 확정일자
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.월세 연말정산시 필요 서류는 -임대차계약서 사본 스캔본-월세액을 지급하였음을 증명할 수 있는 자료(예를 들면,통장거래내역서나 월세입금내역서, 무통장입금증 등을 제출하시면 됩니다.)- 주민등록등본보증금을 인상하는 것이 아니기때문에 계약서에 확정일자를 받지 않아도 됩니다. 이전에 받은 확정일자 효력이 그대로 유지합니다. 전입신고는 처음에 하고 이사가기 전까지 다시 하지 않아도 됩니다.
경제 / 부동산
23.10.25
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생숙 월세계약시 보증금보호 받을수있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.생활숙박시설에 대해 숙박업 신고를 하고 위탁운영 의 형태로 맡기고, 계약도 숙박업같이 장기 렌탈을 하는 경우에는 주택임대차보호법을 적용하기 어렵습니다. 다만, 판례는 주거용 건물을 판단하는 기준이 공부상, 형식상이 아니라 실질적으로 주거용 건물로 사용이 되었는지를 보고 판단하고 있습니다. 생활형숙박시설을 장기투숙이나 장기임대 형식으로 일시사용 계약을 체결한다면 주택임대차보호법이 적용되지 않겠지만, 주택임대차계약을 체결하고 실질적으로 주거용으로 사용한다면 주택임대차보호법이 적용될 여지가 있습니다. 즉 생활숙박시설에 대해서 주택임대차보호법이 적용된다 안된다로 판단하면 안되고, 주택임대차보호법이 적용 안되는 것이 원칙이나 실질적으로 주거용 건물로 사용하고, 계약도 실질적으로 주택임대차계약으로 체결한 상태에서 전입신고 확정일자 받으면 주택임대차보호법이 적용될 수도 있습니다.※2023년 10월 14일까지 생활숙박시설 건축물 용도를 오피스텔로 변경하는 경우 「오피스텔 건축기준」일부를 완화하여 적용한다.「건축법 시행령」 [별표 1] 15. 숙박시설 중 생활숙박시설정부는 이 시행령을 2024년까지 유예하기로 했고 2024년 이후에 생활형숙박시설은 거주용으로 사용하지 하지 못 하고, 거주용으로 사용하기 위해서는 용도변경을 해야합니다. 임차인은 법적보호를 받지 못 할 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.10.25
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이런 경우 임대보증금 보증 미가입 동의서에 효력이 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대사업자 보증보험 미가입 조건1. 최우선변제금액 이하인 경우최우선변제금액은 지역마다 차이가 있습니다.근저당이 있을 때 근저당이 설정된 날짜를 기준으로 적용합니다.2. 전세보증금이 KB시세 주택가격에 60% 뺀 금액이 0이하인 경우 기준시가를 적용하여 주택가격을 산정합니다. 이 경우 임대인은 임차인에게 동의서를 받고 구청에 제출하면 보증보험에 가입하지 않아도 됩니다.
경제 / 부동산
23.10.25
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묵시적갱신을 2번하는 경우 임차인 대항력, 우선변제권이 어떻게 되는지 궁금합니다!
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.묵시적갱신과 계약갱신은 처음 계약하고 2년 뒤에 할 수 있습니다. 그리고 묵시적갱신과 계약갱신 시 2년의 거주기간을 보호 받습니다. (계약기간을 정하지 아니 하였거나 2년 미만으로 계약기간을 정했다면 임차인은 2년을 주장하여 거주할 수 있습니다.)계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 첫 계약 2년 + 계약갱신 2년 총 4년거주를 할 수 있고, 첫 계약2년 + 묵시적갱신 + 계약갱신 2년으로 묵시적 갱신기간에 따라서 총 거주 기간이 달라집니다. 계약갱신 1회를 행사한 후 계약갱신을 할 수 있는데 이 때는 새로운 계약으로 진행하게 됩니다.보증금의 인상이 없다면 새로운 계약서에 확정일자를 받지 않아도 됩니다. 이전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지 합니다. 묵시적갱신이 되면 이전계약과 동일한 조건으로 계약이 진행되므로 따로 계약서를 작성하지 않아도 됩니다. 계약갱신 시에 이전 계약과 계약조건이 동일하다면 갱신계약서를 작성하지 않아도 되고 작성해도 됩니다.
경제 / 부동산
23.10.25
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전세보증보험 가입을 하려고 하는데 새아파트는 등기가 안나와서 못한데요 맞나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.신축 아파트 미등기일 경우 제출서류를 지참하여 보증기관에 방문하면 됩니다.(온라인×) 신축 미등기 아파트의 경우 집주인의 공급계약서 사본이 필요합니다.전세보증보험 필요 서류 리스트1. 신분증 : 주민등록증 or 운전면허증 or 여권 2. 주민등록등본 : 민원24발급3. 확정일자부 임대차 계약서 : 임대차 계약서를 가지고 관 할 동사무소에 방문해서 임대차계약 신고필증(확정일 자)까지 받아서 들고 가가야 함.4. 보증금 지급 확인 서류: 잔금 계좌이체 내역이나 공인 중개사가 발급한 영수증을 들고 가면 됨. (보통 계약서 에 10% 선급 납부 영수증은 함께 있다.)5. 부동산 등기사항전부증명서 : 인터넷 등기소 발급 (1,000원), HUG에서 질권, 근저당 등 선순위 채권이 있는지 확인하기 위해서 가져감.6. 건축물대장 : 민원24발급7. 전입세대 열람 내역서 : 신분증, 확정일자부 임대차 계 약서를 들고 가면 됨. 도로명으로 달라고 하면 됨. (인터넷 발급 불가)8. 근로소득 원천징수영수증 : 회사 or 홈택스 지급명세서 출력(홈택스 저녁 10시~오전 6시 이용불가)9. 할인 증빙서류 (저소득가구, 다자녀, 장애인, 노인 부 양, 신혼부부 등) : 재직/소득 증빙서류, 가족관계증명 서, 건강보험증 등 해당하는 서류를 가져가면 할인해 줌10. 신축이라면 공급 계약서 : 집주인이 분양받을 때 받은 서류(아직 매매내역이 없기 때문) 사본 필요.보증기관에 전화로 먼저 문의해보고 방문하기바랍니다.
경제 / 부동산
23.10.25
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실거주자 양도소득세율이 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.♧단기 양도시 세율♧-1년 미만 보유시=50% (주택,입주권,분양권등=70%)-1년 이상 ~ 2년 미만 보유시=40% (주택,입주권,분양권등=60%)-2년 이상 보유시=기본세율 6~45%(분양권=60%, 나머지=기본세율)
경제 / 부동산
23.10.25
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다주택자 조정지역 거주요건에 대해 문의드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.조정대상지역 지정되기 전에 취득한 주택은 거주요건이 없고 조정대상지역 내의 주택을 취득했다면 거주요건이 있습니다. 먼저 취득한 2주택은 거주요건이 없고 마지막에 취득한 주택은 거주요건이 있습니다. 현재 거주요건 해제에 대한 정책은 없습니다.
경제 / 부동산
23.10.25
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재계약시 대항력 사라지는지 관련 질문
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 임대료의 5% 인상했다면 인상분에 대해서 확정일자를 받는 것이 좋습니다. 보증금을 인상한다면 갱신계약서의 보증금란에 인상된 금액만 적고 특약사항에 이전 계약의 계약기간과 보증금, 갱신계약의 총보증금을 작성하고 계약갱신임을 밝히는 내용을 작성하면 됩니다. 그리고 갱신계약서에 확정일자를 받으면 보증금 인상분만큼의 효력이 발생하고 이전에 받은 확정일자의 효력은 그대로 유지 합니다.
경제 / 부동산
23.10.25
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