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임차인 연락두절일때 퇴거는 어떻게 해야하는지요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.2기차임에 달하는 연체 시 임대인은 계약해지를 할 수 있습니다. 임차인과 연락이 되어 임차인이 연체한 월세를 지불할지 퇴거할지 의사를 확인하여 정리하면 되지만 임차인이 연락이 안 된다면 임대인이 마음대로 임차인의 방 내부로 들어가면 안 되고 짐도 강제처분하면 안 됩니다. 이 경우는 명도소송을 진행해야합니다. 법무사를 통하거나 변호사를 통해 명도소송을 진행하면 됩니다. 명도소송은 최소6개월 정도가 소요됩니다.
경제 / 부동산
23.10.23
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전세->월세로 재계약 후 3개월 뒤 이사
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보증금이 어느정도 큰 월세 1년 계약도 가입조건에 해당되면 보증보험에 가입이 가능합니다. 계약갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있습니다. 그리고 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생합니다. 이는 법적으로 계약이 종료되는 것이므로 임대인은 보증금을 반환해야합니다.
경제 / 부동산
23.10.23
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상가 월세 계약은 복비 계산은 어떻게 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.상가 중개보수는 요율이 0.9%입니다.중개보수 = 환산보증금 × 요율*환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)*부가세 별도 10%, 4%, 없음중개보수료 = 765,000원부가세10% 76,500원부가세4% 30,600원계약갱신시에 부동산에서 계약서 작성시 대필료를 지불해야합니다. 대필료는 법에서 정한 금액이 없어 부동산마다 다를 수 있습니다. 보통 5~20만원으로 그 이상도 가능합니다. 부동산에서 갱신계약서를 작성하려고 한다면 먼저 대필료 금액을 물어보기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.10.23
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1층은 상가이고 2층은 일부 주택인 건물을 매입했습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.이 때 이 상가주택이 12억원이 넘는 고가주택 일 경우에는 주택과 상가(점포) 부분을 별도로 봅니다. 즉 상가부분은 상가로, 주택부분은 주택으로 계산됩니다.만약 층별 면적이 동일한 건물이 1층은 상가, 2~4층은 주택이라면, 25%는 상가이고 75%는 주택이 되는 겁니다. 시세가 20억원 이라면 주택분 시세는 15억원이 됩니다.반면, 시세가 12억원 이하의 상가주택은 주택 의 면적이 주택 외의 면적보다 크다면 건물 전 체를 주택으로 보아 건물 전체에 대해 비과세 혜택을 받을 수 있게 됩니다.*고가의 겸용주택 양도차익 계산 방법 개정내용(22.1.1. 시행)실지거래가액이 12억원을 초과하는 겸용 주택의 경우, 주택 부분과 주택외 부분을 분리하여 주택부분만 주택으로 보아 양도차익을 계산하도록 개정되었으며, 고가주택에 해당하지 않는 겸용주택은 개정 전과 동일함• 개정 전 주택 연면적≤ 주택외 부분 연면적→ 주택부분만 주택으로 본다. 주택 연면적>주택외 부분 연면적→ 전부를 주택으로 본다.• 개정 후주택부분만 주택으로 본다.※주택면적이 상가면적과 같거나 상가면적 보다 작을 경우주택과 상가를 분리해서 과세 - 1가구 1주택은 주택 비과세 적용, 상가 양도세 적용※주택면적이 상가면적 보다 더 클 경우1.시세 12억원 이하 : 전체를 주택으로 봄. 1가구 1주택은 주택 비과세2.시세 12억원 초과 : 주택과 상가를 분리해서 과세. 1가구1주택 주택 비과세. 상가는 양도세 적용
경제 / 부동산
23.10.22
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집주인 이체한도로 전세금 일부만받고 이사해도 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보증금을 모두 돌려 받을 때까지 끝난 것이 아닙니다. 이사를 가고 기존 전세집에 짐을 모두 뺀 후 임대인이 추후에 보증금을 반환한다면 괜찮지만 보증금 중 일부만 반환하고 나머지를 반환하지 않는다면 문제가 될 수 있습니다. 짐을 모두 빼면 대항력이 없어집니다. 대항력의 요건은 전입신고+점유(거주)입니다. 대항력을 잃지 않기 위해 보증금 모두 돌려받기 전까지 새전세집에 전입신고를 하지 않고 기존 전세집에 짐(옳기기 쉬운 짐 등) 일부를 남겨두고 이사를 가면 됩니다. 짐일부를 남겨두는 것으로도 점유로 인정합니다.
경제 / 부동산
23.10.22
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전세로 살고 있는데 월세 전환이 가능할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인이 동의한다면 이사가기 몇 달동안 월세로 지낼 수있습니다. 임대인에게 전화(녹음)나 문자, 카톡으로 물어보기 바랍니다.임대인이 월세를 허락한다면 계약서를 작성해도 되고 문자나 카톡으로 계약조건에 대해 대화를 나누면 됩니다.
경제 / 부동산
23.10.22
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미성년자 때 월세로 임대차계약을 했고 계약기간이 4개월 정도 남았는데 계약의 취소가 가능할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다미성년자와의 임대차계약시 법정대리인(보통 부모)의 동의가 있어야합니다. 계약서 작성 시 법정대리인의 동의서와 법정대리인의 인감증명서가 있어야 합니다. 이를 법정대리인의 동의가 없는데 계약을 체결했다면 임대차계약은 무효가 됩니다. 임대인은 보증금을 반환해야 합니다.법정대리인의 동의로 임대차 계약을 체결(유효한 계약)했고 계약만료 전 계약해지 시 보통 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 부담하는 조건으로 합의에 의한 계약해지를 합니다. 계약만료 전 임대인은 보증금을 반환 할 의무가 없습니다.
경제 / 부동산
23.10.21
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원룸에 대해서 궁금한 게 있어서 질문 드립니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.원룸은 구조가 분리형원룸과 오픈형 원룸이 있습니다. 분리형원룸은 방과 씽끄대가 미닫이문으로 나누어져 있고 오픈형원룸은 방과 씽크대가 같이 있습니다. 분리형원룸이나 오픈형원룸에 베란다가 있는 곳도 있고 없는 곳도 있습니다.투룸은 방1개에 거실과 주방이 같이 있는 구조입니다. 거실과 주방이 분리된 곳도 있고 분리 안 된 곳도 있습니다. 대부분 구축이 준신축, 신축보다 방과 거실이 큽니다. 구축 원룸과 준신축원룸을 보고 비교하면 되고 투룸도 보면서 비교해보면 됩니다.짐이 많다면 넓은 구축 원룸 또는 투룸이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.10.21
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연립주택의, 뜻은 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.연립주택은 다세대주택의 면적이 넓을 경우 연립주택으로 따로 분류된다. 연면적(바닥 면적의 합)이 660㎡보다 넓으면 연립주택, 그 이하라면 다세대주택으로 분류한다. 보통 5층 미만 단지형 타운하우스가 여기에 속한다다세대주택, 다가구주택보다 규모가 큽니다.5층이상은 아파트로 분류합니다.
경제 / 부동산
23.10.21
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부동산 계약서를 쓰지 않고 전화상으로만 가계약금을 보냈습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약금을 보낸 후 계약취소를 하는 경우 매수인이 개인사정으로 계약취소를 한다면 계약금을 포기해야하고 매도인이 개인사정으로 계약취소를 한다면 계약금의 배액을 상환해야 합니다. 무조건 이렇게 하는 것이 아니고 계약금 반환에 대한 약정이 없고 계약금 송금 시 매도인과 매수인이 계약의 주요부분 (중도금, 잔금, 이사날짜 등)에 대해 인지를 하고 있어야 합니다.그리고 매도인과 매수인이 계약금 반환에 대한 약정을 했다면 약정을 따르면 됩니다.
경제 / 부동산
23.10.21
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