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부동산 용어 중에 전대차란 무엇인가요?

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 전대차 란- 임차인이 자기의 임차권을 가지고 임차주택을 제 3자에게 사용·수익 할 수 있게 하는 계약을 말하는 것입니다.- 여기서 계약 당사자는 임차인(전대인)과 제 3자(전차인)이 되는데요. 전대차 계약서를 쓰 게 되면, 전대인과 전차인 사이에 새로운 임대 차 관계가 생기게 되지만, 임대인과 전대인(임 차인)의 관계는 그대로 있게 되는 것입니다. - 즉, 새로온 전차인이 임차인 대신해서 임대인과 새로운 관계가 되는 것은 아니라는 것입니다. 이러한 관계 때문에 전대차 계약에서의 여러 제한이 생기게 되는 것입니다.2. 전대차의 제한- 원래 전대차계약은 임대인의 동의 여부와 관계없이 전대인, 전차인 당사자간의 계약으로 유효하게 성립하게 되는데요. 그 성립여부와 관계없이 임차인은 임대인의 동의 없이 임차물을 전대할 수 없고, 이를 위반한 경우 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있다는 것입니다. -즉, 임차인이 전대차 계약을 하고 싶으면 임 대인에게 허락을 받아야 한다는 것입니다. 이 상과 같은 경우가 가장 일반적인 경우가 되는 데요.- 애초에 임대인과 임차인이 계약을 할 때에 특약사항으로 전대차할 경우 임대인의 동의가 필요 없다고 명시하게 되면, 그것은 유효한 사항이 되는 것이랍니다.- 또한, 임대인의 승낙을 받지 않고 전대차를하였어도 그 행위가 임대인에 대한 배신행위라할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는일방적으로 임대차계약을 해지 못하고, 전차인도 사용·수익을 임대인에게 주장 할 수 있다고합니다.- 임차인의 특별한 사정에 의한 전대차 계약이아닌 이상은 임대인 동의 없이 전대차 계약을하는 것은 안 된다는 제한이 있다고 이해를 해야 할 것입니다.3. 임대인 동의가 있는 전대차계약① 법률관계전대인과 전차인 사이의 관계 전대인과 전차인 사이의 관계는 전대차 계약 내용에 따라 정해지고, 전대인은 전차인에 대해 임대인과 같 은 권리의무를 가지게 되는 것입니다.임대인과 임차인(전차인)사이의 관계 임대인과 임차인의 관계는 전대차 계약으로는 전혀 영향을 받지 않게 되는데요. 이 말은 임대인이 임차인 에게 임대차 계약에 따른 권리를 그대로 행사한다는 것입니다.임대인과 전차인 사이의 관계 전차인은 전대차 계약에 따라 전대인에게 차임지급 등의 의무를 부담하게 되는데, 이 의무를 일정한 전제하에 직접 임대인에게 이행하게 되면 임차인에 대한 의무는 면하게 됩니다.(모두 동의한다면, 전차인이 임 대인에게 직접 차임을 줄수도 있답니다)임대차 관계가 임대인과 임차인의 합의로 계약이 종 료가 되는 경우에도 전차인의 권리는 소멸되지 않는 데요. 이는 전차인이 임대인과 임차인에게 주장할 수 있습니다.그리고 임대차계약이 해지통고로 종료가 되어도 적법한 전대차계약의 전차인에게 임대인이 그 사유를 통보하지 않으면 해지한다고 전차인에게 대항하지 못하게 됩니다. 이는 전차인이 해지통고를 받고 6개월이 지나야 해지의 효력이 생기게 된답니다.② 임차주택의 전대와 대항력- 임차인이 이미 대항력을 취득한 후 임차주택 을 전대한 경우 이것은 중요한 사항인데요. 임차인이 이미 대항력을 갖춘 상태에서 임대인의 동의를 얻어 적법하게 전대한 경우, 전차인에게 점유가 승계되고, 전입신고가 이루어졌다면 전대차 계약에 의해 임차인이 아니고 전차인으로 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖고 있는 대항력은 소멸되지 않고 존속하는 것입니다.임차인이 대항력을 취득하지 않고 임차주택 을 전대한 경우 업자인이 대항력을 갖추지 않은 상태에서 임대인의 동의를 얻어 임차주택을 전대하고, 그 전차인이 주택을 인도받아 주민등록을 마친 경우라면, 임차인은 전차인이 대항력을 갖춘 순간부터 대항력을 취득하게 되는 것입니다. 4. 임대인의 동의가 없는 전대차① 법률관계- 전대인과 전차인 사이의 관계 전대차 계약은 법적으로 유효하게 성립되는 것이고, 전차인은 주택을 사용·수익 하게 되고 전대인은 차임 청구권을 가지게 됩니다. 여기서 전대인은 전차인을 위해 임대인에게 동의를 받아야할 의무가 생기게 되는 것입니다. 임대인과 임차인(전차인) 사이의 관계임차인이 전대를 하더라도 임대인과 임차인의 임대차관계는 그대로 존속이 되는 것이지만, 임대인이 임 차인을 무단 전대차를 이유로 임대차계약을 해지할 수는 있는 것입니다. 임대인과 전차인 사이의 관계• 임대인에게 동의를 얻지 못한 전대차 계약은 그 효력 을 주장 못하게 되므로, 전차인의 주택 점유는 임대인 에게는 불법점유가 되는 것이고 임대인은 소유권에 기해 전차인에게 임차주택의 반환을 청구할 수 있답 니다.② 임차주택의 전대와 대항력- 이는 임대인의 동의 없이 임차주택을 전대한것이므로, 임차인이나 전차인은 임차주택의 전 대를 제 3자나 임대인에게 대항할 수 없는 것 입니다. 한마디로 불법 점유이기에 쫓겨날 수 도 있다는 것입니다.- 이는 임차인의 대항력을 가지고 전차인이 그대항력을 가진 것처럼 대항할 수 없다는 것입니다. 여기에 기존의 임차인도 전대차로 그 주택의 점유를 중단하였다면 대항력이 상실된다는 것입니다.

경제 / 부동산

23.09.25

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