전문가 프로필

답변 내역

신축주거용 오피스텔에 5000/80에 입주하려는데 주인이 전입신고를 하지 않는 조건입니다. 어떤문제 소지가 있을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대항력의 요건으로 전입신고와 점유(거주)가 있습니다. 이 둘 중 하나라도 없으면 대항력을 가질 수 없습니다. 대항력은 법률관계에서 제3자로부터 대항할 수 있는 권리입니다.대항력이 없으면 매매로 임대인이 변경되어 퇴거를 요청할 경우 임차인은 거주를 주장할 수 없고 이사를 가야합니다. 그리고 경매시 대항력이 있고 소액임차인에 해당하는 경우 최우선변제권이 있어 가장먼저 최우선변제금을 배당받을 수 있습니다.우선변제권의 요건은 대항력과 확정일자입니다. 우선변제권은 경매 시 후순위보다 우선하여 배당받을 수 있는 권리입니다. 우선변제권이 없으면 가장 후순위로 배당받을 수 있습니다.전입신고를 하지 않게 되면 대항력을 가질 수도 없고 우선변제권도 가질 수 없습니다.
경제 / 부동산
23.09.18
0
0

아파트가 있던 자리에 재건축을 하면 새로 지어지는 아파트는 더 비싼가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.노후된 아파트에서 신축 아파트로 재건축이 되기에 기본 분양가가 높을 것이고 아파트시세가 형성되면서 이전 노후화된 아파트보다 비싸지게 됩니다. 재건축사업 진행과정에서 건설사 브랜드를 결정하는데 건설사에 따라서 신축 후 아파트가격 형성이 높아질 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.09.18
0
0

아파트나 주택 단지에서 장기수선충당금은 어떻게 운용되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.장기수선충당금관리주체는 장기수선계획에 따라 아파트의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립해야 하며, 장기수선충당금 요율은 해당 아파트의 공용부분의 내구연한 등을 감안하여 관리규약으로 정하고, 적립금액은 장기수선계획에서 정합니다(규제「공동주택관리법」 제30조제1항, 제4항, 규제「공동주택관리법 시행령」 제31조제1항 및 제31조제4항).장기수선충당금을 적립하지 않은 자는 500만원의 과태료를 부과받습니다(규제「공동주택관리법」 제102조제3항제11호, 「공동주택관리법 시행령」 제100조제1항 및 별표 9). 장기수선충당금은 관리주체가 장기수선충당금 사용계획서를 장기수선계획에 따라 작성하고 입주자대표회의의 의결을 거쳐 사용합니다(규제「공동주택관리법」 제30조제4항 및 규제「공동주택관리법 시행령」 제31조제5항).
경제 / 부동산
23.09.18
0
0

전세 계약 연장시 구두로 해도 괜찮은가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약연장 의사에 대해 전화통화로 했다면 녹음 하여 보관하는 것이 좋습니다. 녹음을 하지 않고 구두로만 임대인과 임차인이 대화를 주고 받았다면 문자나 카톡 상 계약갱신을 약식으로 계약조건에 대해서 다시 한 번 대화를 나누고 대화내용을 보관하면 됩니다.아니면 내용증명을 송달해도 됩니다.계약조건이 동일하다면 갱신계약서를 작성하지 않아도 됩니다.
경제 / 부동산
23.09.18
0
0

동일조건으로 전세계약연장시 계약서랑 확정일자 새로 받나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신시 이전 계약과 계약조건이 동일하면 계약서를 작성하지 않아도 됩니다. 카톡이나 문자 상 계약조건에 대해서 약식으로 대화를 주고 받으면 됩니다. (내용증명으로도 가능)계약서작성을 원한다면 임대인과 임차인 두 명이서 작성해도 됩니다. 인터넷에서 임대차계약서양식을 다운받으면 됩니다.(표준주택임대차계약서) 부동산에서 계약서작성 시에는 대필료를 부담해야하고 임대인과 임차인이 합하여 부담하면 됩니다. 이전 보증금에 대한 확정일자의 효력이 그대로 유지되기때문에 계약서를 작성하더라도 확정일자를 받지 않아도 됩니다.
경제 / 부동산
23.09.18
0
0

임대 기간 지나면 주인이들어가서 살수있나요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 주택임대차보호법 상 계약기간을 정하지 아니하였거나 2년 미만으로 계약기간을 정했다면 임차인은 2년을 주장하여 거주할 수 있습니다. 이를 근거로 임차인은 임대차 계약을 체결하면 2년의 거주기간을 보호받을 수 있습니다. 그리고 2년 뒤에 계약갱신 또는 묵시적갱신이 가능합니다.임차인은 2년을 거주했고 계약갱신을 청구할 수 있는데 임대인이 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.09.18
0
0

다음 세입자가 저의 계약 만료일 이후 잔금+이사 들어오고 싶다고 하는데 문제되는 부분이 있을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인이 보증금을 반환할 수 있는 상황이 안 되어 새 임차인의 보증금을 받아서 본인에게 반환해야하는 경우라면 계약종료 후 보증금을 받을 때까지 대항력(전입신고+(점유))을 유지해야합니다. 새 전세집에 전입신고를 하지 않아야하고 이사를 가야되는 상황이라면 기존 전세집에 짐 일부를 두어야지 대항력을 유지 할 수 있습니다.보증보험 이행청구를 신청하면 1개월 이내에 보증기관으로부터 보증금을 받을 수 있는데 새임차인이 정확히 언제 이사오는지 알 수 없어 이행청구를 신청하는 것이 애매해보입니다.임대인의 보증금반환과 임차인의 임차목적물반환은 동시 이행관계로 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 임차인은 보증금을 돌려받을 때까지 거주할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.09.18
0
0

전세 재계약 (구두계약) 후 임차인이 계약해지 요구 시 계약 된 보증금을 받지 못할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인이 보증금을 마련할 상황이 안 될 수도 있고 임대인과 임차인이 협의하여 월세로 변경도 가능합니다. 임차인이 4년 정도 거주했고 의견이 맞지 않아 계약에 이르지 못 한다면 서로 좋게 계약을 끝내는 것이 어떨까요? 임차인이 중개보수를 부담해야하는 법이 없기때문에 임대인과 임차인이 협의하여 원만하게 해결하기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.09.18
0
0

근저당..가압류는 없습니다 ㅠ
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.2020년 신축 다가구주택이라면 시세가 좀 높을 걸로 예상합니다.대출(채권 최고액)+총 보증금(본인 보증금 포함)이 해당 주택 시세보다 아래에 있을 것으로 판단됩니다. (대출이 적은 편이어서)많이 불안하다면 보증보험에 가입하시는게 좋습니다. 계약종료일까지 마음 졸이는 것보다 보증보험 가입하고 마음을 놓는게 좋습니다.
경제 / 부동산
23.09.18
0
0

공동주택 3층에 사는 사람입니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.일상생활배상책임이 있다면 누수와 관련된 비용을 보상받을 수 있습니다. 누수 전문 업체에서 누수원인을 알려주고 수리해야할 곳을 알려줄겁니다. 변기의 어느부분에서 누수가 발생하는지에 따라서 변기를 교체할 수도 있고 안 할 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.09.18
0
0