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집주인이 세입자가 살고 있는 집에 전입신고가 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.한 곳에 전입신고 두 명이서 할 수 없습니다.임차인은 대항력과 우선변제권이 있어야지 추후 분쟁시 보증금을 지킬 수 있습니다. 대항력의 요건은 전입신고+점유(거주)입니다. 우선변제권의 요건은 대항력+우선변제권입니다.임차인과 협의해봐야 되지만 임차인이 전입신고를 빼주지 않을 겁니다. 임차인의 동거인으로는 가능합니다.
경제 / 부동산
23.08.25
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근저당이 있는 집에 전세로 들어갔는데?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.근저당권설정의 채권최고액과 총보증금합이 매매시세와 비슷한가요?보통 대출(채권최고액)+총보증금(본인보증금 포함)이 매매시세의 80%가 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다. 경매시 1회 유찰시 마다 20%~30%가 차감 됩니다.경매 시 소액임차인에 해당되고 대항력이 있다면 최우선변제금을 가장 먼저 배당받고 근저당, 본인 순서로 배당을 합니다.
경제 / 부동산
23.08.25
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2주택자 되면은 손해되는것은 무엇이 있을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.양도세2024년 5월 9일까지 한시적으로 양도세를 완화합니다. 2주택자에게 기본세율에서 중과되는 것을 기본 세율(6~45%)을 적용합니다.거주기간은 완화되지 않았습니다. 취득당시 조정대상지역이었다면 거주기간 2년이 적용됩니다.취득세2주택 취득세가 완화되어 1~3%가 적용됩니다.종합부동산세2023년부터 다주택자의 경우 9억까지 공제합니다.(이전 6억까지 공제)그리고 중과세율이 폐지되어 1주택자와 동일한 세율을 적용합니다.
경제 / 부동산
23.08.25
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보증금 200만원에 월세 25만원이면 확정일자 받아야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.확정일자는 우선변제권의 요건 중 하나입니다. 우선변제권은 경매시 후순위보다 우선하여 배당받을 권리입니다. 우선변제권의 요소는 대항력과 확정일자입니다. (보증금을 지키기위함이지 월세는 임대인에 지불하고 없어지는 돈이므로 우선변제권과 관련이 없습니다.) 보증금 200만원인 경우 대항력이 있는 경우 최우선변제권에 의해 경매시 가장 먼저 최우선변제금액으로 보증금200만원을 배당 받을 수 있습니다.최우선변제권은 소액임차인에 해당하고 대항력(전입신고+점유(거주))있는 임차인이 가지는 권리입니다.
경제 / 부동산
23.08.25
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월세를 계약할 때 냈던 계약금은 계약을 파기하면 돌려받지 못하는 것인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약금을 보낼 때 계약서를 작성하든 안 하든 계약의 주요부분(총보증금과 월세, 잔금날짜, 이사날짜 등)에 대해서 임대인과 임차인이 인지하고 있는 경우 임차인이 개인사정으로 계약취소를 한다면 계약금을 포기해야하고 임대인이 개인사정으로 계약취소한다면 계약금의 배악을 상환해야합니다.
경제 / 부동산
23.08.25
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전세 연장 이나 재계약시 확정일자 매번 받아야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 전세보증금의 변동이 없다면 확정일자를 받지 않아도 됩니다. 이전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지 합니다.계약갱신 시 전세보증금 인상이 있다면 인상분에 대해서 확정일자를 받아야합니다. 갱신계약서 작성시 보증금란에 인상한 금액 전체가 아닌 인상분만 작성하고 확정일자를 받으면 됩니다. 이전 계약서의 확정일자의 효력이 그대로 유지하면서 인상분만큼 확정일자의 효력이 발생합니다.
경제 / 부동산
23.08.25
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지역난방 아파트의 장단점은 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.사용자 측면에서 지역난방의 최대 장점은 건물에 보일러가 존재하지 않아 가스 누출 사고나 배기가스 중독 사고가 원천적으로 차단된다는 점이며, 보일러실이 필요 없기 때문에 그 만큼 공간을 넓게 쓸 수 있습니다. 또한 지역난방은 관리실에서 일정 온도의 충분한 온수를 상시 확보하고 있기 때문에 온수를 틀면 수량과 온도가 일정한 온수가 상시 공급된다는 장점이 있습니다. 또한 지역 난방 공급회사와 관리실에서 난방 시설의 관리를 전적으로 담당하기 때문에 유지보수가 편리합니다.보통 지역난방의 온수온도는 외기온도에 따라 적절하게 자동으로 제어됩니다. 너무 차가우면 난방이 어렵고 너무 뜨거우면 난방비 폭탄이 나오기 때문입니다. 그래서 시설 상태가 매우 열악한 경우를 제외하고는 설정온도까지 난방이 안되는 경우는 드뭅니다. 봄철에 난방을 하면 한겨울에 난방을 했을 때 보다 바닥이 차가운 경우가 있는데 이러한 이유로 인해 발생하는 것입니다.지역난방이더라도 세대별 가스계량기가 있어. 개별납부입니다.
경제 / 부동산
23.08.25
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앞으로 지방 집값은 어떻게 움직이게 될까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.일단 금리가 적정선까지 내려가야 할 것으로 보입니다. 9월달에 미국이 금리를 한 차례 더 인상을 예고 했습니다. 금리인상을 할지 기존금리를 유지할 지 그때 되어봐야 알지만 금리를 인상한다면 미국이 금리 인하시기가 더 늦어 질 것입니다. 우리나라는 현재 경제를 생각해서 금리인상을 하지 않을 것으로 보이며 임국과 금리 차이가 나면서 미국가 금리 차이가 줄어들기까지 시간이 많이 소요 될 것입니다. 서울에 인구가 밀집되어 있어서 수요에 따른 공급을 충당하는 속도가 지방보다 빠를 겁니다. 지방은 인구가 줄어들고 있는데 공급이 너무 많아서 공급을 해소하기까지 시간이 소요될 겁니다. 투기꾼들이 나선다면 그 시간을 앞당길 수도 있습니다. 2년3년 전 가격이 너무 급하게 상승하여서 다시 부동산가격이 오를려면 시간이 몇년 소요될 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
23.08.25
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세입자가 보증보험 대출을 받는다고 하는데요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인이 보증보험 가입만 하는 것인지 보증금 대출상품 중 대출+보증보험에 가입하려는 것인지 모르지만보증기관이나 은행에 계약서를 제출해야 합니다.
경제 / 부동산
23.08.25
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반전세란 어떤 것을 말하는 것인지 알고 싶어요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 반전세는 임대인에게 일정금액을 지불한 이후 일정한 계약기간동안 집을 빌려 거주하는 전세와 매월 임대료를 지불하며 집을 빌려 거주하는 월세가 혼합된 임대차계약으로 일정금액을 지불하고 월 단위로 임대료도 지불하는 월세와 비슷한 개념으로 일반적인 전세계약보다 보증금 비율이 낮지만 월세보다는 보증금 비율이 높아 목돈이 들어간다는 점에서는 전세계약과 비슷한 형태의 임차이나 매달 임대료를 지불하는 부분에서는 월세와 동일합니다. 전서, 월세와 똑같이 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.08.25
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