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답변 내역

묵시적갱신중 월세 세입자 계약만료시점은 세입자가 정해도 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 묵시적갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있습니다. 그리고 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약효지 효력이 발생하여 법적으로 계약이 종료됩니다. 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 임대인은 보증금을 반환해야되고 임차인은 새임차인은 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다. 계약서 특약사항에 계약기간 중 계약해지에 대한 내용이 있더라도 유효하지 않습니다.3개월 내에 새임차인이 구해지면 보증금을 더 빨리 반환받을 수 있고 3개월 동안 새임차인이 나타나지 않으면 3개월 동안 월세를 지불해야합니다.
경제 / 부동산
23.08.11
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계약연장 임차인도 신고 해야되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.첫 계약 시 전월세 신고를 했고 계약갱신 시 이전 계약과 동일한 조건이라면 전월세신고를 하지 않아도 됩니다. 묵시적갱신은 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 진행하므로 전월세신고를 하지 않아도 됩니다.
경제 / 부동산
23.08.11
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전세 살고 있는 집 경매 우선순위는 어떻게 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.경매 시 배당 순서로는 1.집행비용(경매 절차에 필요한 비용) 2.필요비/유익비 3.최우선변제금(대항력있는 소액임차인) 4.당해세 5.우선변제권(말소기준권리, 우선변제권있는 임차인)입니다.
경제 / 부동산
23.08.10
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전세 재계약 시 현 시세보다 높게 올릴 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세 시세대로 유지하는 것이 좋지만 주택임대차보호법 상 계약갱신 시 5% 이내로 인상할 수 있습니다. 임차인이 임대료 인상에 동의하지 않을 경우 국토교통부의 입장은 임대인과 협의하여 5%이내에서 이상할 수 있다입니다. 임차인이 동의하지 않더라도 임대인과 협의하여 5%이내에서 인상하라는 것입니다.
경제 / 부동산
23.08.10
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갭투자란 무엇을 말하는 것인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.시세차익을 목적으로 주택 매매가와 전세가의 차액이 적은 집을 고른 후에, 주택을 매입 전후로 바로 전세 세입자를 구하는 것을 말합니다.예를 들면 집 구매자가 3억 원으로 아파트를 구하려 할 때 그 아파트의 평균 전세가가 80%(2억 4천만 원)이면 집 구매자는 그 아파트에 들어가 살 전세자를 구해 그 돈으로 대금을 치르고, 나머지 6천 만원만 자기 사비로 내면 되는 방식입니다. 결과적으로 실제 투자금액에 비해 적은 자본만 있으면 되는 것입니다. 그리고 부동산 경기가 괜찮아 매매가가 오른다면 적은 비용으로 수익을 올릴 수 방법입니다.
경제 / 부동산
23.08.10
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부동산 전세계약시 집주인의 대출 내역을 확인할 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인이 해당 전세집을 담보로 대출을 했는 경우 등기부 을구에 해당 전세집의 근저당권설정을 통해 확인할 수 있습니다. 등기부의 근저당권설정은 실제 대출금액이 아닌 채권최고액으로 설정을 했습니다. 은행은 미래의 부동산가치, 물가상승률 등을 고려해 실제대출금액의 120% 정도를 설정합니다.
경제 / 부동산
23.08.10
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월세를 어느정도 밀리면 강제퇴거조취 당하는지 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 상 2기 차임에 달하는 연체시 임대인은 계약해지를 할 수 있습니다. 2개월치의 월세. 만약 월세가 35만원이라면 70만원의 금액이 연체되면 임대인이 계약해지를 할 수 있습니다. 하지만 계약해지를 하더라도 임차인이 퇴거를 하지 않아 임대인 개별적으로 문을 열고 임차인의 짐을 빼면 법에 어긋납니다. 명도소송을 진행해야지 법에 의한 퇴거가 가능합니다.
경제 / 부동산
23.08.10
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전세대출로 입주 후 계약기간 만료 시 임대인이 보증금 안 빼주면 그 이자는 누가 부담을 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보증금반환이 되지 않아 어쩔 수 없이 계약갱신 시 대출연장을 하여 대출이자가 발생하는 부분은 특약사항에 임대인이 부담에 대한 내용으로 작성하면됩니다. 임대인이 보증금을 반환하지 않아 전세대출에 대한 이자발생 시 소송을 진행하는 사안에 구체적이고 개별적으로 판단해봐야 알 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.08.10
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반전세 계약할때 계약금이 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보증금의 5~10%로 하시거나 차임(월세)이 있다면 한달치 차임을 계약금으로 하시면 되는데 임대인분과 협의하여 계약금을 정하시면 됩니다. 계약금 비율은 법으로 정해진 부분이 아니고 오래동안 관습이 되어 정해진 부분입니다.
경제 / 부동산
23.08.10
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실거주 2년을 채우고 아파트매도시 양도세가 안나오나요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1세대 1주택 취득당시 2년 거주기간 있어야 한다면 2년 거주 시 양도소득세 비과세입니다.(실거래가 12억을 초과한다면 1세대1주택이더라도 양도세 과세입니다.)양도세 비과세이더라도 신고는 해야합니다.
경제 / 부동산
23.08.10
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