답변 내역

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.권리금계약은 현 임차인과 새 임차인이 체결합니다. 권리금에 대해 의견이 다르다면 계약체결이 힘듭니다.실질적으로 권리금 조정은 가게 사장님의 권한이기에 얼마든지 권리금이 올릴 수도 있고 내릴 수도 있습니다. 장사가 경기에 비해 어느정도 운영이 잘 된다면 권리금을 올릴 수 있을 것같습니다.이론적으로 권리금은 영업권리금, 바닥권리금, 시설권리금으로 구분합니다. 영업권리금은 한달 순수익의 10개월~12개월치로 산정히고, 바닥권리금은 상권이 좋거나 유동인구가 많아서 형성되며, 시설권리금은 창업 당시 투자한 인테리어 비용, 집기 및 내부시설 비용입니다. 해가 지나면 감가되는데 1년이 지나면 30%, 2년이 지나면 또 30%, 3년이 지나면 또 30%가 감가되어 3년이 지나면 시설비 감가가 많이 되어 시설권리금을 챙기기 어렵습니다. 이는 이론일뿐 실무에서는 현 임차인이 원하는 금액으로 조정이 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.아닙니다. 주택임대차보호법 상 처음 전.월세 계약(2년) 후 계약갱신(2년)을 할 수 있습니다. 그래서 총 4년을 거주 할 수 있습니다. 그리고 처음 계약(2년) +묵시적갱신+계약갱신(2년) 으로 묵시적 갱신 기간에따라 총6년 이상을 거주할 수 있습니다.계약갱신 시 임대인이 본인 거주 또는 직계존비속 거주, 3기에 달하는 연체, 심각한 훼손 및 파손 등으로 임대인은 임차인의 계약갱신요구권을 거부할 수 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.어디에서 확정일자를 받아오라고 하시는지요?계약갱신시 보증금변동이 없다면 갱신계약서에 확정일자를 받지 않아도 됩니다. 이전에 받은 보증금에 대한 확정일자의 효력이 그대로 유지 됩니다. 확정일자를 다시 받게 되면 다시 받은 날짜부터 효력이 발생합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.약식으로 계약조건에 대한 내용이 있으면 됩니다. 보증금, 계약기간, 계약갱신임을 밝히는 문구, 임대인과 임차인 인적사항과 도장 또는 사인 이면 됩니다.보증금 변동이 없기때문에 다시 확정일자를 받지 않아도 됩니다. 이전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.원래는 임대인이 다음 임차인이 수익,사용이 필요한 상태로 준비를 해야합니다. 임대인이 벽지와 장판 상태를 보고 교체를 하지만 매번 교체한다면 비용발생이 커서 잘 하지 않습니다.벽지, 장판 상태가 안 좋다면 전세금액을 조금 낮추는 것을 제안 해보시기 바랍니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전월세임대차계약의 경우 임대료 인상은 5%를 초과할 수 없습니다. 그리고 임차인이 동의하지 않을 경우 전세에서 월세, 전세에서 반전세로 변경하지 못 합니다.렌트홈 임대료계산에서 정확한 금액을 확인할 수 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전월세신고는 신규계약 또는 계약갱신 시 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과시 주민센터 방문하여 신청하면 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.묵시적갱신이 되더라도 2년의 거주기간을 보장합니다. 주택임대차보호법 상 묵시적갱신이나 계약갱신 시 1년의 계약기간이더라도 2년을 주장하여 거주할 수 있습니다. 매매로 임대인이 바뀌었더라도 임대인은 이전 임대인의 권리와 의무를 승계받았고 임차인의 권리와 의무도 그대로 유지합니다. 단지 임대인만 바뀐 것입니다. 새 임대인이 본인 거주를 주장하더라도 본인은 2년을 주장하여 계약 종료일까지 거주 할 수 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대차계약서를 작성하고 주민센터 방문해서 확정일자를 받으면 됩니다. 그리고 확정일자 도장을 받은 임대차계약서를 은행에 제출하면 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약서 작성 시 등기부를 확인하여 대출이 있을 경우 부동산에 경매로 넘어갈 경우 보증금을 지킬 수 있는지 안전한지 물어보기바랍니다.만약 전세대출을 이용하려고 한다면 전세대출이 안 나올 경우를 대비해서 특약을 작성합니다. 전세대출이 안 나올 경우 계약취소 및 임대인은 계약금을 반환한다. 라는 내용을 작성합니다.만약 임대인이 임차인의 전세보증금으로 임대인의 대출을 상환한다면 특약사항에 임대인이 근저당권을 말소하지 않을 경우 계약취소 및 임대인은 임차인이 지불한 모든 금액을 반환한다라는 내용을 작성하기바랍니다.반려동물을 사육한다면 반려동물의 훼손 및 파손 시 원상복구, 청소비용 등에 대한 내용을 작성합니다.