답변 내역

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.매도인과 매수인끼리 직접 매매계약을 체결해도 됩니다.등기부 상 소유자와 매도인이 일치하는 진위여부를 확인해야합니다. 그리고 근저당, 압류, 가압류 등 권리관계에 대해서도 확인 해야합니다.건축물대장에 불법건축물인지 용도가 무엇인지 확인해야합니다. 불법건축물이 있을 경우 원상복구를 해야하고 원상복구를 하지 않으면 이행강제금을 계속 부과해야합니다.하자담보책임에 대해서 특약사항으로 작성하기 바랍니다. 예를 들어 계약당시 누수가 있었는데 매수인이 모르는 상태로 계약을 체결하고 거주하다가 매수인이 누수를 알게되면 매도인에게 하자담보책임에 의해 보상을 청구할 수 있습니다. 매수인이 안 날부터 6개월 이내 청구할 수 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 내일이라도 전입신고와 확정일자를 받아야하나요?경매로 넘어가는 것을 대비해서 전입신고와 확정일자를 최대한 빠르게 하는 것이 등기부상 선순위가 될지 후순위가 될지 결정됩니다. 지금까지 전입신고를 하지 않았고, 확정일자를 받지 않았다면 내일이라도 전입신고를 하고 확정일자를 받으시기 바랍니다.전입신고는 대항력의 요건입니다. 대항력은 전입신고 + 점유(거주) 입니다. 대항력이 있고 소액임차인에 해당되며 배당신청을 했다면 최우선변제권을 가져서 경매 시 0순위로 최우선변제금을 받을 수 있습니다.확정일자는 우선변제권의 요건입니다. 우선변제권은 대항력+확정일자입니다. 우선변제권은 후순위 채권자보다 우선하여 배당 받을 수 있습니다.2.배당요구신청서를 제출하려면 저 두개를 해야하는것같은데 하지않아도 신청을 할수있나요?두가지를 하지 않고 배당신청을 해도 됩니다. 하지만 배당순위에서 가장 후순위로 밀려 나고 낙찰가에서 선순위 권리자들이 배당을 받은 후 남은 금액이 없을 수도 있습니다.배당요구신청 전에 대항력과 우선변제권의 요건을 갖추고 있어야지 배당신청을 하고 대항력과 우선변제권의 법적 효력이 발생합니다. 낙찰가에서 권리순위에따라 배당을 한 후 본인 순서에서 남은 금액에서따라서 보증금을 받을 수도 있고 못 받을 수도 있고 일부만 받을 수도 있습니다. 보증금 500만원이라면 보통 최우선변제금으로 모두 배당을 받을 수도 있습니다. (단, 최우선변제금은 낙찰가의 1/2을 넘지 못 합니다. 그래서 임차인이 많고 배당할 최우선변제금이 많다면 보증금 금액에 따라서 일부만 받을 수도 있습니다.)3. 제가 보증금을 받으려면 당장 어떤걸 해야하나요.전입신고를 하고 확정일자를 받으시기 바랍니다.배당을 받았다면 본인은 이사를 가면 됩니다. 경매로 본인이 말소기준권리(등기부의 압류, 가압류, 가등기, 저당, 근저당, 경매개시결정 등) 보다 후순위이고 보증금을 모두 받지 못 했거나 일부만 배당 받았을 경우 임차인의 권리는 말소 되고 낙찰자가 인수해야 할 대상이 아니기때문에 이사를 가야 합니다. 이사를 가지 않고 버티고 있다면 낙찰자는 인도명령을 진행할 수 있는데 이보다 낙찰자 입장에서는 이사비를 지원해주는 조건으로 퇴거 시키는 것이 낫기 때문에 이사비를 요구해 보시기 바랍니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.오피스텔은 업무용 오피스텔과 주거용 오피스텔로 구분합니다. 업무용 오피스텔은 주택수에 포함되지 않고, 주거용 오피스텔은 주택수에 포함이 됩니다.업무용 오피스텔의 경우 취득세 4.6%가 적용됩니다.주택 취득세는 금액에 따라서 1~3% 입니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인과 협의사항이지만, 임대인이 보증금 1,000만원에서 800만원을 반환하지 않을 가능성이 큽니다. 급하게 돈이 필요하다면 임대인도 불안해서 더욱 반환하지 않을 것이고 임차인의 월세 연체에 대한 불안함도 있기때문에 어려울 것으로 보입니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네, 맞습니다. 갱신계약에서도 1년 계약하더라도 임차인은 임대차보호법 아래 2년의 거주기간을 보호받을 수 있습니다. 1년을 계약했더라도 2년을 주장하여 거주할 수 있습니다. 이 외 주의할 상황은 없습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.종부세 = 주택 공시가격을 합산한 금액 - 기본 공제액 × 공정시장가액비율 × 종합부동산세율*2023년부터 기본공제액1주택자 12억원 다주택자 9억원(주택 공시가격 합산액이 9억원 이하일 경우 조부세면제)*기존 중과 대상이었던 조정 대상 지역 내 2주택 이상보유자는 1.2%~6%였던 중과세율이 2023년부터 0.5%~2.7%인 일반세율로 바뀌었습니다. *세 부담 상한율기존 주택 수에 따라 다르게 적용되었던 세 부담 상한율이 150%로 동일 적용됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약기간 중 임차인의 사정으로 계약해지를 원할 때 보통 임차인이 새임차인을 구하고 임대인이 다음에 부담해야 하는 중개보수도 부담하는 조건으로 합의에 의한 계약해지를 합니다. 새 임차인이 나타나지 않는다면 월세를 계속 지불해야 됩니다. 보증금은 새임차인이 계약을 체결하고 임대인이 새임차인의 보증금을 받은 후에 이전 임차인에게 보증금을 반환합니다. 새 임차인의 계약이 완전히 체결된 후 임대인이 보증금을 반환합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인의 보증금 반환과 임차인의 임차목적물 반환은 동시 이행 관계로 입니다. 그래서 계약이 종료되면 임대인은 보증금을 반환해야 합니다. 처음 계약시 은행에서 임대인에게 송금을 했을 것이고 계약이 종료되면 반대로 임대인이 은행에 받았던 금액을 반환합니다. 이로써 임차인의 전세대출 상환이 마무리 됩니다. 계약종료 후 전세대출 기간이 지나서 전세대출 상환을 하지 않으면 이자가 발생합니다. 자세한 사항은 은행에 문의바랍니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약서 특약사항에 반려동물에 대한 내용이 있는지 확인하시고, 계약서에 따로 작성하지 않았다면 계약시 임대인이 구두로 반려동물에 대해 이야기 했는지 기억해보시기 바랍니다. 특약사항에 따로 작성하지 않았고 임대인이 구두로도 말하지 않았다면 임대인에게 동의를 받는 것이 좋습니다. 그리고 임대인이 반려동물 사육을 허락했더라도 방 내부 시설물 훼손, 파손이 없도록 주의를 기울이는 것이 좋습니다. 그리고 임대인이 털과 냄새로 인한 청소비용을 청구할 수도 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.현재 묵시적갱신이 중이라면 계약서 작성 시 특약사항에 묵시적갱신 기간임을 밝히는 문구 넣는 것을 요청해보시기 바랍니다. *단순 전등 교체의 경우 판례에 따르면 별 비용을 들이지 않고 손 쉽게 직접교체할 수 있는 소모품으로 임차인이 비용을 부담한다라고 명시해놓았습니다.