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구두재계약? 묵시적갱신? 어떤걸까요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.묵지적 갱신 중 또는 계약갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있습니다. 임대인이 통보받은 발부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생합니다. 법적으로 계약이 종료되는 것이기 때문에 임대인은 보증금을 반환해야 되고, 임차인이 새임차인을 구하지 않아도 되며 중개보수를 구하지 않아도 됩니다. 계약서 특약사항에 계약기간 중 계약해지에 대한 내용이 있더라고 묵시적갱신 중 또는 계약갱신 중 계약해지 시에는 유효하지 않습니다.
경제 / 부동산
23.07.22
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월세계약시 구두로 합의한 사안을 어겼을 때 계약취소가 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.구두계약도 계약으로봅니다. 계약 당사자 중 일방이 인정하면 쉽게 끝날 수도 있는데 구두로만 계약하고 증거가 없어 계약 당사자 간의 다툼이 될 수도 있습니다.임차인에게 구두계약한 사항을 인지 시키고 계약만료일까지 거주하는 것을 통보해보시기 바랍니다.아니면 임차인과 협의하여 계약갱신 시 계약서 특약사항에 반려동물로 다른 세대에 피해를 주거나 민원이 발생할 경우 계약해지를 한다라거나 임차인 계약종료 후 반려동물로 청소비용을 추가한다. 라는 문구를 작성하는 것은 어떻겠습니까?
경제 / 부동산
23.07.22
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부동산을 온라인으로 사고 파는 사이트나 플랫폼은 개발이 어려울까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산 직거래 플랫폼을 만들 수 있습니다. 매매든 임대든 안전하게 거래 가능하게 해야되고 매수인(임차인)이 사기를 당하지 않게 안전한 매물이라는 것을 인증케 해야됩니다. 부동산거래가 적은 돈이 오고가는 것이 아니기 때문에 매수인(임차인)이 신뢰할 수 있도록 해야합니다. 매수인, 매도인 간 안전한 직거래의 취지는 좋지만 먼저 플랫폼 운영(운영진, 시스템유지관리비용 등)을 위해 수익창출이 가능해야할 것이고 수익창출 방법도 찾아야 합니다. 예를 들어 다른 플랫폼의 경우 직거래도 가능하고 공인중개사를 참여시켜 공인중개사에게 일정비용을 결제(적은 돈 아님)하게 하여 광고하거나 매물을 찾을 수 있도록 합니다.
경제 / 부동산
23.07.22
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세입자분이 장마기간에 곰팡이가 폇다고
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.곰팡이 발생 원인이 임차인의 잘 못인지 집내부 구조때문인지 확인하기 어렵습니다. 이번 장마기간이 길었고 곰팡이 필수 있는 환경이 조성되었을 수도 있습니다. 리모델링을 했더라도 곰팡이는 필 수 있습니다. 베란다쪽은 탄성코트시공으로 곰팡이 제거와 단열효과를 볼 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.07.22
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상가 매매 할때, 권리금은 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.상가임대차보호법 상 기존 임차인의 권리금을 보호하는 법이 있습니다. 임대인이 임차인과 새임차인 간의 권리금 계약에서 기존 임차인의 귄리금을 방해하면 안 됩니다. (이 외, 임차인이 2기차임에 달하는 연체 시 임대인은 계약해지를 할 수 있고 권리금회수를 할 수 없습니다.)이 외 권리금에 대한 개별적이고 구체적인 사항은 판례로 판단해야 합니다.권리금은 예전에 상가 임차인이 번창하여 다른 임차인이 그 점포를 운영하고 싶어서 기존 임차인이 넘길 때 식당을 이만큼 키우는데 노력하고 돈을 들인 것은 자신인데, 그런 노력없이 그것들을 쉽게 가질 수 있는 것이라고 생각하니 억울하기에 금전적으로 받던 것이 관습이 되어져서 지금까지 권리금을 주고 받습니다.권리금은 이론적으로 영업권리금, 시설권리금, 바닥권리금으로 구분합니다.영업권리금은 단골손님이 많거나 거래처를 다변화해 놓고 독자적인 기술력이 있을 경우 세게 먹히지만, 역시나 평상시에 영업권리금을 평가할 방법이 없으므로 산정자체가 명확하지 않다.시설권리금은 임차인이 점포 인테리어로 투자한 금액인데 감가상각한 이후 남은 유형적 가치입니다. 1년이 지나면 30% 2년이 지나면 60% .. 보통 3년이 지나면 시설권리금이 조금 밖에 안 남습니다. 바닥권리금은 상권이 형성되었거나 유동인구가 많은 곳에 형성됩니다. 이는 주로 상가 건물주인이 요구하여 빈점포에도 바닥권리금이 있을 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.07.22
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임대인인데 임대차계약서를 분실했어요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.16년이 넘었다면 임차인과 협의하여 임차인의 계약서를 복사하는 수밖에 없습니다. 아니면 어머니의 사망으로 본인이 상속인이 되어 임대인으로 승계되었기때문에 계약서를 다시 작성하자고 하면 됩니다. 임차인에게 기존 계약서를 가지고 오라고하면 됩니다.본인이 상속인임을 밝히는 서류를 보여주고 잉대인이 진위여부를 확인했다면 계약서를 작성하면 됩니다. 부동산에서 작성한다면 대필료를 지불해야됩니다. 대필료를 아끼려면 임대인, 임차인 두명이서 계약서를 작성해도 됩니다.
경제 / 부동산
23.07.21
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전세계약을 갱신해야 하는데 주의사항이 있을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 상 2년 미만으로 정한 임대차의 경우 그 계약기간을 2년으로 본다. 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. 그래서 본인처럼 1년을 계약기간으로 정했다면 2년을 주장하여 2년이 지난 시점에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. (묵지적갱신 또한 같음)처음 계약하고 대항력과 우선변제권을 가지고 등기부상 근저당이나 다른 채권이 없다면 크게 문제 될 것이 없습니다. 단, 계약갱신 시 임대료의 5% 또는 5%이내로 인상할 수 있습니다. 임차인이 동의하지 않더라도 임대인과 협의하여 5%이내로 인상할 수 있습니다.(국토부 입장) 계약조건의 변동이 없다면 갱신 계약서를 작성하지 않아도 됩니다. 기존 계약서에 계약기간만 수정하고 특약사항에 계약갱신을 밝히는 내용의 문구를 작성하면 됩니다. 아니면 카톡이나 문자, 내용증명으로 약식으로 계약내용을 적어서 보관하면 됩니다.보증금의 변동이 없다면 확정일자를 다시 받지 않아도 됩니다. 이전에 받은 확정일자이 효력이 그대로 유지 됩니다. 확정일자를 다시 받게 되면 새로 받을 날짜부터 효력이 발생합니다.
경제 / 부동산
23.07.21
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중기청 전세 거주 중에 추가 전입 신고?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인이 건물에 거주하고 있다면 임대인에게 말하는 것이 좋습니다. 아무말 안 하고 동거인이 한 명 추가해서 살면 대다수 임대인이 싫어합니다. 미리 말해서 양해를 구하여 거주하는데 불편함이 없도록하는 것이 좋습니다. 임대인과 원하게게 협의하시기 바랍니다.전입신고 시 가족분을 동거인으로 전입신고하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.07.21
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중기청 100% 이사관련 질문
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.본인이 중기청100%를 받을 수 있는 대상자인지가 중요합니다.그리고 다음에도 전세집을 구할 때 전세대출 가능한 전세집을 찾아야 합니다.
경제 / 부동산
23.07.21
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부동산 전세 사기를 안당하는 방법은 머가있을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전형적인 예방 방법은 1. 주변 매매시세와 전세시세 파악하기2.대출금(등기부상 채권최고액)+보증금(본인 보증금 포함)이 매매 시세의 70%(보수적으로)+80%가 넘어가면 안전하지 않습니다.3.계약서 작성 시 임대인의 대리인이 나온다면 위임장과 인감증명서를 확인셔야 됩니다. 임대인의 진위여부를 확인하고 전화나 영상통화를 해서 계약에 대해서 이야기 해야합니다.4.신탁등기가 되어이 있다면 계약서에 건물주인의 도장이 찍혀있으면 안 됩니다. (신탁계약서 상 건물주인이 임대차계약서에 도장을 찍어도 된다고 되어있다면 괜찮음) 5.불안하다면 보증보험 가입하기
경제 / 부동산
23.07.21
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