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계약청구권을 통해 전세계약 연장을 한후 1년이 지난 후 집을 나가려고 하는데 집주인이 집이 빠지면 보증금을 빼준다고 하는데 어떻게 하죠?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 첫계약 2년 + 계약갱신 2년. 이후 계약갱신이 가능하지만 새로운 계약으로 체결합니다. 2019년 ~ 2021년 첫 계약 2년 이후 계약갱신요구권 행사 (계약갱신 요구권 1회 한하여 행사 가능. 계약갱신 시도 1년 또는 2년 미만의 계약기간이라도 임차인은 2년을 주장하여 거주 가능)2021년~ 2023년 계약갱신 이후 계약 종료 후 퇴거 적법한 계약 종료로 계약종료일에 임대인은 보증금을 반환해야 합니다. 보증금을 반환하지 않는다면 대화로 해결하는 것이 가장 좋습니다. (보증금 반환용 대출상품도 있음)대화로도 해결이 나지 않는다면 내용증명으로 임차권등기명령, 보증금 지급명령, 보증금 반환소송을 진행 할 것을 알려 강력하게 의사표시를 합니다. 내용증명이 임대인에게 구속력은 없지만 압박감을 줄 수 있는 수단입니다.
경제 / 부동산
23.07.09
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부동산 매수 후 매수자가 등기 신고를 안하는 이유와 발생할 수 있는 문제점은 어떤 것들이 있을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 집값 띄우기로 불리는 부동산 시세조작이 부동산 시장을 교란하고 있는 것으로 보입니다. 거래가 잠잠하거나 시세가 보합을 보이는 상황에서 최고가 거래를 띄운 뒤 몇 달 뒤에 계약을 해제하는 방식으로 사실상 정상적인 거래를 방해하는 것입니다. 가격이 오른 줄 알고 계약을 체결했다가 자칫 고점에서 물리는 실수요자가 발생할 수도 있습니다. 이 같은 허위 거래는 매수인이 계약 후 실거래가 신고는 하되, 부동산 소유권 이전 등기는 하지 않는 특징을 보입니다. 실거래가신고제도로 인해 계약서 작성 후 30일 이내 실거래신고를 해야 된다는 점을 이용한 겁니다.
경제 / 부동산
23.07.09
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25년된 아파트를 내년정도에 판매하려고 하는데 일반적으로 인테리어를 마치고 팔면 인테리어비용보다 더많이 받을수있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.인테리어 총 비용, 인테리어 상태, 아파트시세, 아파트 선호도 등을 파악해봐야 합니다. 아파트 시세가 형성되어 있응ㄹ 것이고 수리(인테리어)한 아파트의 경우도 시세가 형성되어 있을 겁니다. 본인이 잘 판단하여 부동산에 매매가를 결정하여 의뢰하시기 바랍니다. 그리고 인테리어에 지출한 비용은 양도세 필요경비에 포함되어 양도세를 줄이는데 보템이 됩니다. 필요경비는 자본적지출액(필요경비 인정)과 수익적지출액(필요경비 불인정)으로 구분합니다. 자본적 지출액(필요경비 인정)은 건물의 가치를 증가시키는 요인으로 발코니 확장, 방 확장, 엘리케이터 설치, 시스템에어컨 설치, 새시교체, 보일러교체 등이 있습니다.수익적 지출액(필요경비 불인정)은 싱크대 교채, 화장실 수리(리모델링), 붙박이장 교체, 중문 설치, 도배 및 장판, 전등교체, 옥상방수, 벽칠, 스탠드벽걸이 에어컨 설치 등이 있습니다. 인테리어 업체과 잘 협의하여 양도세 절감에 도움이 되도록 하는 방법도 있습니다.
경제 / 부동산
23.07.09
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월세 가계약을 한 후 계약서 다시작성시..
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인쪽 또는 부동산에 기존 계약서 특약사항에 특약을 추가하여 작성하는 것을 협의하면 됩니다. 부동산에서 기존계약서에 특약을 추가하여 작성한 후 두 장을 복사하여 임대인쪽과 임차인이 각각 가져가면 되겠습니다.
경제 / 부동산
23.07.09
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명도 소송 승소 이후에 못받은 돈은 어떻게 받을 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.판결은 임차인이 임대인에게 금전적으로 보상을 하라고 하지만 실제 점유 중인 임차인은 금전적으로 보상을 할 생각이 없고 임대인 입장에서는 임차인이 빨리 퇴거 하기를 바라기때문에 임차인에게 적절한 보상을 협의하여 퇴거를 시킵니다. 임대인이 명도소송을 할 때 금전적 지출이 발생할 것을 염려해두고 해야 됩니다.
경제 / 부동산
23.07.08
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전세 재계약을 할 때 부동산 없이 할 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산에서 갱신계약서를 작성할 경우 대필료를 지불해야 합니다. 법적으로 정해진 대필료가 없기에 부동산 마다 대필룍 다릅니다. 보통 5~20만원이고 그 이상일 수도 있습니다. 대필료를 지불하지 않고 임대인과 임차인 두 명이서 계약서를 작성해도 됩니다. 법에서 정한 계약서 양식이 없기때문에 인터넷에서 주택임대차계약서 양식을 다운받아서 작성하면 됩니다. 계약서 작성하는 날 등기부를 확인해서 처음 계약 이후 다른 채권자가 있는지 확인하기 바랍니다. 계약조건(보증금 등) 변동 없이 갱신계약서를 작성했다면 확정일자를 다시 받지 않아도 됩니다. 이전의 확정일자 효력이 그대로 유지됩니다.
경제 / 부동산
23.07.08
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원룸 임차계약을 1년으로 하고 중도에 해지시 중개수수료는 누가 부담해야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약기간 중 임차인의 사정으로 계약해지 시 임대인은 계약만료 전에 보증금을 반환할 의무가 없습니다. 그래서 임차인이 새 임차인을 구하고 중개보수도 부담하는 조건으로 협의에 의한 계약해지를 합니다. 임차인이 중개보수를 부담해야한다는 법이 없기에 임차인이 중개보수를 부담하지 않을 것이라고 할 수 있지만 계약만료 전에 임대인이 보증금을 반환해야 할 의무가 없기에 임대인은 계약종료일에 보증금을 반환 할 것이라고 한다면 남은 기간까지 임차인이 월세를 부담해야 합니다. 그리고 임대차계약 체결 시 계약조건에 임대인과 임차인이 동의를 하고 도장을 찍거나 사인을 했습니다. 그래서 임대인과 임차인이 협의에 의한 계약해지를 하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.07.08
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보증금은 보통 언제 반환 받는지 궁금해요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.판례에서는 임대인은 임대차기간의 만료 등으로 임대차계약이 종료되면 임차인에게 보증금을 반환해야 한다고 명시했습니다. 보증금반환채무와 임차물명도의무는 동시이행의 관계에 있다는 것이 통설, 판례(대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241, 1242 전원합의체 판결) 보통 계약종료일 임차인이 짐을 빼면 임대인이 임차목적물 내부에 훼손 및 파손 등이 있는지 확인하고 보증금을 반환합니다. 임대인의 사정에 따라서 임차인이 이사가고 몇 시간 후 또는 늦어도 다음날에 보증금을 반환합니다. 다음날에도 보증금을 반환하지 않을 걸 대비해서 보증금을 돌려받을 때까지 집 도어락 비밀번호를 가르쳐주지 않는 것이 좋습니다. 그리고 내용증명을 송달합니다. (계약이 종료되기 전에 미리 임대인의 보증금 반환에 대해 물어보는 것이 좋습니다.)임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 임차권등기명령 신청, 보증금지급명령 또는 보증금반환 소송을 진행 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.07.08
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월세에서 전세로 변경시 계약서는?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 보증금 인상이 있다면 새로운 계약서에 계약서 보증금란에 2,000만원과 갱신 계약기간, 특약사항에 이전 계약조건(보증금,월세,계약기간)과 갱신계약조건을 작성하고 전세임대차계약으로 변경 및 갱신계약을 밝히는 문구를 작성합니다. 이전계약서와 갱신계약서 모두 잘 보관해두시기 바랍니다.계약서 보증금란에 2,000만원만 적는 이유는 이전 임대차계약 1,000만원에 대한 확정일일자의 효력이 그대로 유지되고 권리순위에서 1,000만원을 우선순위에 둘 수 있습니다. 그리고 갱신계약서에 확정일자를 받아서 2,000만원에 대한 효력이 발생합니다.
경제 / 부동산
23.07.08
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2년 전세 중 1년을 거주 중인 상황에서 임대인이 집을 내놓았다고 합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1.임대인이 매매로 해당 주택을 부동산에 의뢰를 했을 경우 매수인이 집내부를 확인해봐야 매매 의사결정을 판단할 수 있습니다. 그리고 계약서 특약사항에 임대인이 매매 시 임차인에게 미리 알린다 라는 내용의 문구가 있다면 임대인이 임차인에게 연락을 하겠지만 특약사항에 별다른 내용이 없다면 임대인의 본인 소유 주택을 처분하는 재산권에 대해 임차인이 행사할 수 있는 권리는 없습니다. 임대인은 재산권 처분의 자유가 있습니다. 2.새로운 세입자를 미리 찾는 경우. 요즘 새로운 전세임차인를 구하기 힘들어서 임대인 입장에서 일찍부터 임차인을 구하려는 계획일 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.07.08
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