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전세보증보험 가입해도 혜택을 받지 못하는 경우가 있다면 알려주세요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대차계약이 법적으로 종료되어야 된후 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 보증기관에 이행청구를 할 수 있습니다.(계약만료 임대인이 보증금반환이 어렵다거나 못 한다는 카톡이나 문자 대화내용 또는 내용증명으로 보관해둡니다.)① 전세계약 해지 또는 종료 후 1월까지 정당한 사유 없이 전세보증금을 반환받지 못하였을 때② 전세계약 기간 중 전세목적물에 대하여 경매 또는 공매가 실시되어, 배당 후 전세보증금을 반환받지 못하였을 때이행청구방법보증사고 ①에 해당하는 경우, 주택임차권등기명령을 마친 후 이행청구 (단, 주택임차권등기명령 결정문을 제출하는 경우 이행청구 및 심사 가능하며, 보증금 수령 이전까지 등기가 완료되어야 함)보증사고 ②에 해당하는 경우, 배당표 등 전세보증금 미수령액을 증명하는 서류를 제출하여 이행청구
경제 / 부동산
23.07.04
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부동산을 보면 지하철 역세권이라고 표현을 하는 것이 있는데요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.역세권의 기준이 된 것이 아파트 분양을 하면서 광고를 할 때 지하철 역세권이라는 것을 강조하면서부터 입니다. 처음에는 500m, 보도 10분을 기준으로 하여 역세권으로 하였지만, 지하철 역과 가깝게 아파트를 지을 경우 지하철 역과 더 가깝다는 것을 강조하면서 역세권의 기준이 도보 200m, 도보 5분으로 축소되었습니다. 그래서 총제적으로 역세권 기준을 도보 200m~500m, 도보 5~10분으로 보면 됩니다.
경제 / 부동산
23.07.04
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도로가 접하지 않은 토지를 개발하려면 어떤방법이 좋을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.지적도상 도로가 없을지라도 이웃토지에 주위토지통행권에 의해 적절한 보상으로 도로로 사용할 토지소유자에세 매월 얼마를 지급하면 됩니다. 인접토지 소유자가 동의하지 않는 경우 인접 국유지 불하(일반재산, 용도폐지)를 통하여 도로를 개설하거나 주변 하천이나 구거에 대한 점용허가, 복개, 교량의 설치 등의 방법으로 도로를 개설하여 맹지에서 벗어 날 수 있습니다. 또는 사도개설, 도로를 접한 인접토지를 매매하여 맹지에서 벗어 날 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.07.04
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부동산 계약 시, 계약금/중도금은 금액의 몇 퍼센트를 주나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 계약금, 중도금, 잔금에 대한 비율이 법으로 정해져있지 않습니다. 예전부터 오래동안 행해진관습이 굳어져 지금까지 이어지고 있습니다.보통 계약금은 10% 중도금 50% 잔금 40%로 하며 비율은 본인 보유자금과 운용할 수 있는 자금에 따라 그 비율은 다리질 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.07.04
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근저당이 잡혀있는 건물 전세계약하고자 할때 확인사항
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.등기부 권리순위상 가장 마지막입니다. 경매에 넘어갈 경우 낙찰가에서 선순위채궈자들이 배당을 받은 후 남은 금액에 따라 배당을 받을 수도 있고 못 받을 수도 있습니다. 소액임차인에 해당되고 대항력(전입신고+점유(거주))을 갖추고 있다면 최우선변제권이 있어 0순위(가장먼저) 최우선변제금을 배당 받을 수 있습니다.선순위 임차인의 보증금을 확인하기 위해 확정일자부여현황을 발급하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.07.04
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원룸 계약금을 입금하고 내일 계약서를 쓰기로했는데 직장과 거리가 멀어서 취소한다면 중개수수료를 내야하나요?!
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약서 작성하고 부동산과 계약서 작성 후 중개보수 지급에 대해 협의가 되었거나 이전에 부동산과 중개보수의 지급시기에 대한 협의가 있었다면 중개보수를 지급해야되지만 중개보수에 대한 협의가 없었고 계약금만 송금한 후 개인 사정으로 계약취소를 한다면 계약금을 돌려받지 못 할 수도 있습니다.임대인과 협의를 잘 해보시기바랍니다.
경제 / 부동산
23.07.04
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전세계약시 융자는 몇프로 이상이 위험한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.이론상 대출금(등기부 상 채권최고액)+총 보증금(본인 보증금 포함) 이 주택 매매가의 70~80%가 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다.보수적으로 볼 때 70%로 하면 됩니다. (경매에 넘어가면 유찰 시마다 경매가의 20%가 차감 됩니다.)다른 세입자들이 계약을 했더라도 보증금이 정확하게 알 수 있는 방법은 임대인에게 물어보는 것이고 임대인에게 총보증금이 어떻게 되는지 물어보면 됩니다. 임대인이 세입자에게 자세하게 알려줘야하는 의무가 있는 것이 아니기때문에 임대인에따라 가르쳐줄 수도 있고 안가르쳐줄 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.07.04
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임차인 계약만료전 나갈 때 중개수수 누가내는지 궁금해요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.2020년 2월 처음 계약 이후 2022년 2월 6~2개월 전 임대인이나 임차인이 계약연장에 대한 의사통보를 한 적이 있다면 계약갱신요구권을 행사한 것이고, 2022년 2월이 지나 임대인 또는 임차인이 계약에 대한 의사통보를 했거나 임대인 또는 임차인 모두 아무런 통보가 없었다면 묵시적갱신이 된 것입니다. 계약갱신 중 계약해지 또는 묵시적갱신 중 계약해지에 대해서 이 경우 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있고 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생합니다. 법적으로 계약이 종료되는 것으로 임대인은 통받은 날부터 3개월 뒤에 보증금을 반환을 해야하고 임차인이 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다.(이전에 새임차인을 구했다면 3개월 보다 이른 시기에 보증금 반환 가능) 계약서 특약사항에 계약기간 중 계약해지에 대한 내용이 있더라도 유효하지 않습니다.
경제 / 부동산
23.07.01
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보통 전세만기 통보는 만료 몇일전에 연락하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신요구권 「주택임대차보호법」에 따른 묵시의 갱신 규정에도 불구하고 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월(2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됨) 전까지 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제1항 본문, 제6조제1항 전단 및 부칙<법률 제17363호, 2020. 6. 9.> 제2조). 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제2항).묵시적갱신임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차 인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아 니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝 난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임 대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정2020. 6.9.>주택임대차보호법 상 계약만료 6~2개월 전까지 임대인에게 계약에 대한 의사통보를 하면 됩니다. 계약만료 2개월 전까지는 통보해야되고 2개월이 지나서 임대인과 임차인이 아무런 의사통보가 없으면 묵시적갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 되면 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 진행됩니다.7월 23일 전까지는 의사통보를 해야되는데 시간적으로 넉넉한 시기에 통보하시면 됩니다.
경제 / 부동산
23.07.01
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월세계약 중도해지시 다음 세입자 계약시 월세 인상 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.처음 계약하고 2년이 지나 계약갱신 시 임대인은 임대료를 5%이내에서 인상할 수 있습니다.새로운 임차인과 임대인이 계약 체결 시 새로운 계약으로 이루어지므로 임대료의 5%이내 인상이 적용되지 않습니다. 임대인이 원하는 금액대로 인상할 수 있으나 주위 시세에 맞추어 인상할 것입니다. 임대인이 5만원 인상하는 것이 가능합니다. 임대인은 새로운 계약에서 임대료를 인상하는 것은 임대인의 자유입니다.계약해지 통보를 하고 임대인에게 다음 계약 시 보증금과 월세과 얼마인지 확인하고 부동산에 의뢰를 하면 되겠습니다.
경제 / 부동산
23.07.01
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