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지금 공시지가와 실거래가에 차이는 어느정도 인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.정부에서 공시지가의 시세반영률 69%로 맞춘다고 발표를 했었습니다. 하지만 현재 거의 60%로 나타나고 있습니다. 하지만 모든 부동산이 똑같지 않을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.05.28
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상가 세입자가 월세를 내지 않고 나가지도 않으면 어떻게 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인 입장에서는 계약종료시 보증금에서 밀린 월세를 빼고 받을려는 생각이 있을 수도 있습니다. 상가임대차보호법상 3기에 달하는 연체 시 임대인은 계약해지를 할 수 있고, 임차인이 계약갱신요구권 행사시 거절할 수 있습니다.내용증명 우편을 송달해보기 바랍니다. 내용증명 내용에 언제부터 언제까지 월세 연체, 계약해지, 언제까지 월세를 지불하지 않는 다면 명도소송 진행, 이자까지 청구 등등을 작성하여 강력하게 의사표시를 하기 바랍니다. 임차인이 아무런 반응이 없다면 명소소송을 진행하는 수밖에 없습니다. 명도소송은 최소 6개월 정도 시간이 소요된다는 단점이 있습니다. 그래서 최대한 대화로 빨리 해결하는 것이 좋습니다. 대화로도 해결되지 않는다면 명도소송을 통해 적법하게 임차인을 퇴거시켜야 합니다.
경제 / 부동산
23.05.28
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상가 계약시에 꼭 필요한 특약사항이 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 임차인이 임차상가건물을 인도 받을 때까지 저당권 등의 권리설정을 하지 않을 것에 대한 내용 (임차인이 입주하기 전에 근저당권 등의 권리가 설정되게 되면 임차권은 그 설정된 권리보다 후순위가 되어 보증금을 돌려 받는데 문제가 생길 수 있기 때문입니다.2. 상가건물의 주차장, 창고,화장실 촉은 간판 등의 건물 시설 이용에 관한 사항을 명확히 명시하는 내용3. 상가 임대부분 파손 및 멸실에 대한 내용 (전용부분과 임차목적물 내부 시설물을 파손하거나 멸실한 부분 또는 보수 및 수선은 임차인이 부담한다. 등)4.인테리어 기간 명확히 작성(인테리어 기간은 임대인과 협의)(임대인은 상가 인테리어 기간을 00년 00월00일 부터 00년00월00일까지 주기로 한다. 5.임차인의 사정으로 계약기간 만료 전 계약해지를 원할 경우 새임차인을 구하고 중개보수도 임대인이 부담한다.6.임차인이 퇴거 시 현 공실 상태로 원상복구 한다.
경제 / 부동산
23.05.28
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부동산 갈아타기를 할때 시기는 언제가 좋을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.신이 아니기에 주식이든 코인이든 부동산이든 아무도 저점을 알 수 없습니다. 경기상황, 금리, 부동산경기 등 여러 요인을 종합적으로 살펴보고 부동산 투자를 해야 할 것입니다. 현재 경기상황이 안 좋고 금리 또한 고금리 입니다. 미국에서 올해 안으로 금리 인하는 없을 것으로 발표도 했기에 고금리로 유지 될 것으로 보입니다. 그래서 대출을 이용한 부동산 투자를 할하면 이자 상환에 부담을 많이 되기 때문에 부동산 매매가 활발하게 이루어 지지 않습니다. (수요부족) 아파트공급이 올해와 내년에 몰려 있기에 공급이 많습니다.(공급과잉) 수용와 공급에 의해 자연스럽게 부동산 가격이 내려가면서 어디까지 내려갈지 알 수 없습니다. 많은 사람들이 내년 금리 인하를 예측하고 이 시기에 회복할 것이라고 예측을 하고 있습니다. 부동산 호황기에 매매를 한다면 불황기때 보다 단기간에 차익을 얻어 매매 할 수 있는 장점이 있습니다.
경제 / 부동산
23.05.28
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집 계약이 12개월인데 계약서에는 다르게 나와있는데 이게 맞을까요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약 전 계약기간 15일 정도 차이가 나는 것에 대해 협의가 없었다면 부동산에서 착오가 있었던 것으로 보입니다. 부동산에 전화해서 물어보고 확인하기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.05.28
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부동산 거래 신고에 대해 궁금한게 있어서요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.매수인 및 매도인(이하 “거래당사자”라 함)이 다음의 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결한 때에는 일정한 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 매매대상 부동산(권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산) 소재지의 관할 시장·군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하거나 < 국토교통부 부동산거래관리시스템(http://rtms.molit.go.kr) > 을 통해 신고해야 합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제1항).부동산 개업공인중개사가 매매거래계약서를 작성·교부한 때에는 해당 부동산 개업공인중개사가 위에 따른 신고(공동으로 중개하는 경우에는 공동으로 신고)를 해야 합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조제3항).부동산에서 매매계약을 체결했다면 부동산에서 실거래신고를 합니다. 해당 부동산에 전화해서 실거래신고 문의를 하면 정확하게 알 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.05.28
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전세를 월세로 변경할때 방법은
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인과 두명이서 작성한다면 법에서 정한 계약서 양식이 없기때문에 인터넷에서 계약서 양식을 다운 받아서 작성하면 됩니다.전세계약과 차이점이 있다면 계약서에 보증금,차임(월세), 선불 또는 후불, 월차임, 관리비가 있다면 관리비 등 지불 날짜를 협의하여 작성하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.05.28
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상가계약기간이 끝나고 나갈 때 계약기간 종료시점까지 새로운 임차인이 들어오지 않게 되면 권리금을 더이상 받을 수 없는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신을 하거나 묵시적갱신이 되지 않는다면 계약기간이 종료되면 원상복구 후 퇴거해야합니다. 계약이 종료되면 본인은 영업을 하지 않고 빈점포가 된상태이기때문에 건물주인과 새임차인이 상가임대차계약을 체결합니다.
경제 / 부동산
23.05.28
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전대차계약도 임대차보호법의 적용대상인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전차인이 소액임차인에 해당된다면 상가임대차보호법상 보호를 받습니다. 경매시 소액임차인에 해당된다면 최우선변제금을 변제받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.05.27
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월세로 계약하려고하는데 전입신고가 안된다고 하네요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보통 오피스텔의 경우 업무용 오피스텔과 주거용오피스텔로 구분됩니다. 업무용오피스텔은 주택수에 포함되지 않아 양도세, 종합부동산세에서 혜택을 볼 수 있고, 분양 시 건물부분의 부가세를 환급 받을 수 있습니다. 그래서 업무용오피스텔일 경우 임대인은 임차인의 전입신고를 원하지 않습니다. 만약 업무용오피스텔은데 임차인이 전입신고를 한다면 주거용오피스텔이 되며 10년 동안 주거용오피스텔로 유지됩니다.임차인 입장에서 전입신고를 하지 않는다면 대항력이 없고 우선변제권도 갖추지 못 하여 법적보호를 받지 못 합니다. 경매시 소액임차인에 해당되지만 대항력이 없어 최우선변제금을 배당받지 못 하고 우선변제권이 없어 가장 후순위로 배당받을 수 있습니다. 매매로 임대인이 바뀌는 경우 새임대인이 이사가라고 한다면 대항력이 없어 이사를 가야합니다. 버티면서 이사비를 받고 이사할 수 있지만 보증금을 못 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.05.27
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