전문가 프로필

답변 내역

재건축과 리모델링을 기대한다면, 용적률이 낮은 곳이 좋은 것 아닌가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.재건축시 용도지역과 용적률, 대지면적에 따라서 더 높게 지을 수도 있고 그렇지 못 할 수도 있습니다. 같은 용도지역,비슷한 대지면적에 구축아파트 중 중층아파트보다 저층 아파트의 재건축이 기존 아파트보다 훨씬 더 많은 세대수가 늘어나고 일반분양 수가 많아져서 건설사의 수익성측면에서 이점이 있습니다.리모델링은 수직증축(2개 층 또는 3개 층 증축), 수평증축이든 재건축보다 세대수가 많이 늘어나지 않아 건설사의 수익성이 재건축보다 떨어집니다.
경제 / 부동산
23.05.22
0
0

부동산 계약과 관련해서 몇가지 궁금한게 있어서요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대항력 요건은 전입신고와 거주이고, 전입신고 다음날 0시부터 효력이 발생합니다.우선변제권의 요건은 대항력과 확정일자입니다. 확정일자는 당일 효력이 발생합니다.대항력은 법률관계에서 제3자에게 주장할 수 우선변제권은 경매시 후순위 권리자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리입니다. 대항력과 확장일자를 같은 날에 받았다면 다음날 0시부터 우선변제권이 발생합니다.확장일자를 먼저 받고 며칠 뒤에 대항력을 가졌다면 대항력을 갖춘 다음날 우선변제권이 발생합니다.
경제 / 부동산
23.05.22
0
0

현관문고장(도어락)이나서 고고치려고하는데요.누가 돈 내야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.도어락의 경우 노후화로 고장이 난 경우라면 임대인이 비용을 부담하여 교체를 해주면되고 임차인의 과실로 고장이나 파손이 된 경우 임차인이 비용을 부담하여 교체를 하면 됩니다. 도어락의 경우 가격이 천차만별이어서 무조건 임차인, 임대인이 부담해야 된다고 보기 어렵습니다.
경제 / 부동산
23.05.22
0
0

월세계약을 할 때 특약에는 어떤 것들을 필수적으로 넣어야 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.특약이 없더라도 문제가 되지 않습니다. 특약은 추후에 임대인과 임차인 간 협의하여 작성하여 다툼을 최대한 줄이기 위해 작성합니다. 특약에 아무것도 없으면 임대인이 어떤문구라도 작성하길 원할 것입니다. 부동산에서 작성한다면 부동산에서 몇가지 문구는 넣어서 작성하거나 임대인이 부동산에 요청한 문구를 추가해서 작성할 것입니다.
경제 / 부동산
23.05.22
0
0

경매기입 개시전 전입신고하면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.소액임차인에 해당하는 경우 최우선변제권을 행사하기 위해서는경매개시 결정 기입등기 전 대항력을 취득해야 합니다. 경매개시결정 전 전입신고+거주(대항력)를 할 경우 최우선변제권을 가지므로 최우선변제금을 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.05.22
0
0

전세금 반환 보증보험 가입 가능여부 사전 확인!
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대출금(채권최고액)+총 보증금(본인 보증금 포함)이 주택가격의 90% 또는 80%를 넘어간다면 가입이 어려울 수 있습니다. 다가구주택(원룸건물),다중주택 등의 경우 임차인이 많아 본인 보증금 외 다른 임차인의 보증금의 합계를 확인해야합니다. 그래서 대출금+총보증금이 주택가격의 80%가 넘어가면 가입이 어렵습니다.그리고 전세가격이 매매가격의 90%를 넘어가면 가입이 안 됩니다.예)주택가격 1억원인 경우 - 전세보증금 9천5백만원 ▶ 가입불가 (보증한도 9천만원) - 전세보증금 9천만원 ▶가입가능 (보증한도 9천만원) - 전세보증금 4천만원. 선순위채권 5천5백만원 ▶ 가입불가 (보증한도 3천5백만원, 선순위채권 주택가액 60% 초과)
경제 / 부동산
23.05.22
0
0

부동산 수수료 어떻게 계산하여야 합니까??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세보증금 1억일때 중개보수는 30만원이고부가세별도로 일반과세자 3만원, 간이과세자1만2천원 입니다. 하지만 계약서 작성과 부동산 도장만 찍는 상황이기때문에 대필료만 받을 수 있습니다. 부동산 대필료는 법에서 정한 금액이 없어 부동산마다 상이합니다. 보통5~20만원으로 부동산과 잘 협의해보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.05.22
0
0

전세사기가 발생하는 원인이 뭔가요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인은 처음부터 보증금을 반환하지 않을 생각을 가지고 있었고 2년전 부동산 경기가 좋을 때 갭투자의 목적으로 매매를 하고 전세세입자를 구했고 이 숫자가 엄청나게 많았습니다. 부동산 경기가 안 좋아지면서 세입자들의 계약만료 시점에 전세보증금을 반환하지 못 했습니다. 만약 부동산경기가 계속 좋았다면 가해자들은 적은 비용으로 투자를 하여 수천채의 갭투자로 돈을 많이 벌었을 겁니다. 하지만 부동산 경기가 나빠지면서 피해가 아주 커진것입니다.전세제도 이용한 갭투자를 악용하여 아주 많은 피해자가 발생한 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
23.05.22
0
0

소액임차인에 대해 몇가지 궁금한게 있어서요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 등기부상 말소기준권리(압류,가압류,저당,근저당,가등기,경매개시결정 등) 설정 날짜와 위 표의 소액임차인 적용일자를 비교하고 지역과 소액임차인 보증금 범위, 최우선변제액을 확인하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.05.22
0
0

아파트 전세계약이 만료되었는데 장기수선충당금을 안주고있어요~어떻게해야하죠
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인이 장기수선충당금을 반환하지 않고 있다면 먼저 대화를 시도해보고 안 된다면 내용증명 우편을 송달합니다. 내용증명 내용에는 장기수선충당금 요구 내용과 장기수선 충당금을 반환하지 않을 경우 부당이득반환 소송을 진행, 부당이득반환 소송으로 장기수선충당금과 이자까지 청구, 소송비용은 임대인부담 등을 구체적으로 작성하여 강력하게 의사표시를 합니다.내용증명 후에도 임대인이 반환하지 않으면 부당이득반환 소송을 진행하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.05.21
0
0