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원래 월세를 1년마다 올리고 그러나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.첫 계약하고 2년 뒤 계약갱신 시 임대료 인상이 가능합니다. (전월세 모두)하지만 시세보다 현저하게 저렴하거나 시세보다 임대료가 현저하게 높다면 1년이 지난 시점에서도 임대료증감청구권을 행사 하여 조정 가능합니다.
경제 / 부동산
23.05.16
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집 매매시 매도자가 법적으로 알려야할 사항이 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약 전 부터 발생한 중대한 하자로 매도인은 알고 있고 매수인은 모르는 상태로 계약을 한 후 계약 목적을 달성하기 어려울 만큼 중대한 하자가 발생했다면 매수인은 계약을 해제하고 매도인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. (하자담보책임) 이런 경우 매수인이 안 날로부터 6개월 이내 손해배상을 청구 할 수 있습니다.대법원 판례에 따르면, ‘하자’란 매매 목적물이 객관적인 기능과 성질이 결여되어 사용에 지장이 있는 경우를 말합니다. 즉 주택법에 따르면, 건축물 또는 시설물의 안전과 미관에 나쁜 영향을 줄 수 있는 균열이나 처짐, 비틀림, 침하, 파손, 붕괴, 누수 등을 불량으로 규정하고 있습니다.
경제 / 부동산
23.05.15
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기간 내 계약 해지 합의 시 보증금은 언제 받을 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약기간 중 계약해지로 보증금반환에 대해 임대인과 어떻게 구체적으로 합의를 보았을까요??합의에 의한 계약해지가 될 만한 카톡 또는 문자 대화내용이나 전화녹음이 있을까요?? 합의에 의한 계약해지로 판단된다면 먼저 대화로 최대한 빠르게 해결해보려고 해보고 안 되면 내용증명 우편을 송달합니다. 내용증명 내용에는 보증금을 반환하지 않을 경우 보증금지급명령을 진행하겠다고 강력하게 의사표시를 해봅니다.
경제 / 부동산
23.05.15
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아파트 전월세 계약의 계약기간은 보통 몇년이며, 최대 몇년까지 계약이 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법상 2년을 거주기간으로하여 계약갱신요구권 행사는 1회에 한하여 사용할 수 있습니다. 첫계약 2년 + 계약갱신 2년으로 최대 4년 동안 보호를 받으면서 거주할 수 있습니다.( 첫계약 2년+ 묵시적갱신 00년 + 계약갱신 2년으로 이때는 묵시적 갱신기간에 따라서 총 거주 년수가 달리집니다.)그리고 2년이 지난 시점에 계약갱신 시 임대료를 5% 초과하지 않는 범위내에서 인상이 가능 합니다. 임대료 인상으로 몇몇 임대인은 2년 후 꼭 임대료를 인상하려고 합니다. ( 요즘같이 부동산경기 안 좋을 때는 인상 하지 않습니다.4년이 지난 후에 계약갱신이 가능하지만 이때는 새로운 계약으로 계약서를 작성합니다.보통 월세는 1년으로 계약하는데 임대인과 협의하여 정하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.05.15
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묵시적 계약 연장 후 해지예정인데 제가 중개수수료 내야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 상 계약만료 2개월 전까지는 계약에 대한 의사통보를 임대인에게 통보하면 됩니다. 그리고 계약만료시 보즈윽ㅁ을 돌려받고 퇴거를 하면 됩니다. 본인이 임대인에게 의사통보를 언제 했는지 확인할 수 없어 묵시적갱신인지 적절한 시기에 의상통보를 했는지에 따라 달라 집니다. 2년 미만으로 계약기간을 정했더라도 주택임대차보호법 상 임차인은 2년을 주장하여 더 거주 할 수 있습니다. 주택임대차보호법 상 최대 2년을 보호받으며 거주할 수 있습니다. 2년 거주 후 묵시적 갱신 또는 계약갱신으로 연장거주가 가능합니다. (1년 거주 후 묵시적 갱신 또는 계약갱신 불가능)
경제 / 부동산
23.05.15
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경매시 임차권이 근저당보다 늦은 경우는??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.근저당보다 후순위의 임차인은 낙찰자가 인수를 하지 않아도 됩니다. 낙찰 후 후순위의 임차인을 퇴거시키기 위해 인도명령을 합니다. 인도명령으로 후순위 임차인을 퇴거시킬 수 있고 임차인이 끝까지 버틴다면 이사비용을 지원해주는 조건으로 퇴거를 시킵니다. 임차인도 근저당이 없는 안전한 전세집을 원하지만 근저당이 잡혀있는 집이 많고 본인이 거주하는 동안 경매에 넘어가지 않을 것이라고 생각도 합니다.그리고 보통 근저당이 잡혀 있는 전세집의 경우 대출금(채권최고액)+총보증금(본인 보증금 포함)이 주택 매매시세의 70~80%가 넘어 가면 안전하지 안다고 봅니다. 70~80% 아래일 경우 임차인이 계약을 할 수도 있습니다 .
경제 / 부동산
23.05.15
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임차권등기명령을 판결을 통해서 받으면 어떤 과정이 이루어지게 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차권등기명령은 계약종료에도 임대인이 보증금을 반환하지 않고 임차인은 이사를 가야 되는 상황이라면 등기부에 임차권등기명령을 등기하여 대항력(전입신고+거주)과 우선변제권(대항력+확정일자)을 유지하기 위함입니다. 전입신고를 하지 않았거나 확정일자를 받지 않았다면 임차권등기명령이 등기된 시점부터 대항력과 우선변제권의 효력이 발생합니다.등기부에 임차권등기명령이 등기되었더라도 임대인이 보증금을 반환해야하는 강제력은 없습니다. 등기부에 등기가 되어 다른사람(다른 임차인)이 등기부를 확인 할 때 임차권등기를 보고 임대인이 보증금을 제때 반환하지 않는다라고 생각할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.05.15
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임차인이 사망할때 이런 경우 어떻게 되는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인이 사망하는 경우 보증금이 상속인(직계존비속)에게 상속이 됩니다. 상속인은 배우자가 될 수도 있고 배우자와 자녀가 될 수도 있습니다. 상속인이 배우자와 자녀일 경우 가족관계증명서를 확인하여야합니다. 그리고 배우자에게 보증금을 모두 반환하는 경우 상속인 모두에게서 동의받은 동의서를 확인하고 반환해야됩니다. 보증금을 각각 나눠 가진다면 임대인과 상속인들이 협의하여 보증금 반환에 대한 합의서 등을 작성한다면 추후에 문제가 생길시 증거로 활용할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.05.15
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단기월세를 계약해도 세입자가 계속산다고하면 2년까지 살수있는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법(이하 ‘주임법’)제4조(임대차기간 등)① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.주임법 제4조 제1항 본문에 따라, 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 봅니다. 쉽게 말하면 ‘1년 임대차’는 위 규정에 따라 자동으로 임대차 기간이 2년으로 변경된 것입니다.그런데 주임법 제4조 제1항 단서(“다만,~” 이후를 단서라 합니다)가 문제입니다. ‘임차인’은 위와 같은 경우에도 1년으로 정한 임대차 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. 쉽게 말하면 임차인은 임대차 기간을 1년으로 할 것인지, 2년으로 할 것인지를 선택할 수 있습니다. 서술의 편의상 위와 같은 임차인의 권리를 ‘계약 기간 선택권’이라 칭하겠습니다. 이는 계약의 ‘해지’와 구별하기 위한 것이며, 정식 법률 용어는 아니라는 점 꼭 참고하시기 바랍니다.‘임대인’은 법문상 ‘계약 기간 선택’이 불가능합니다. 따라서 임대인은 1년으로 정한 임대차 기간이 경과하였다 주장하며 임차인을 주택에서 퇴거시킬 수 없습니다. 임대차 기간은 주임법에 의해 ‘2년’으로 변경되었기 때문입니다.
경제 / 부동산
23.05.15
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월세 세입자는 소모품을 다 본인이 해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.입주하자마자 수리를 요하는 경우 임대인이 부담하지만 입주하고 거주하는 동안 소모품의 수리 및 교체를 요하는 경우 전등.건전지.변기커버.샤워호스.헤드 등 같은 소모품은 임차인이 비용을 부담합니다.그리고 특약사항에 비용부담에 대한 내용을 작성했다면 특약사항대로 이행하면 됩니다.임차목적물 내의 모든 소모품, 시설물의 고장 또는 파손 시 임대인이 모두 비용을 부담하지 않습니다. 임대인은 주택의 파손·장해의 정도가 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 그 수선의무를 부담하지 않습니다. 다만, 그것을 수선하지 않아 임차인이 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담하게 됩니다(대법원 2004. 6. 10. 선고 판결).
경제 / 부동산
23.05.14
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