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깡통 전세 우려가 커지고 있다는 데 이유는?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.집주인의 주택 담보 대출 금액과 전세금 합계가 집값에 육박해 시장 침체 때 집값이 떨어지면서 세입자가 전세금을 떼일 우려가 있는 주택을 가리키는 말로, 주택 시장에서 속어처럼 쓰이는 말입니다. 통상적으로 주택 담보 대출 금액과 전세금을 합한 금액이 집값의 70퍼센트를 넘어서면 깡통 전세로 봅니다.요즘처럼 부동산경기가 안 좋아져서 처음 전세계약한 때의 전세가보다 계약종료 시 주택매매시세도 내려가고 전세가도 내려가면서 새 임차인을 구하더라도 현금을 보태야하고 현금이 부족하면 보증금을 반환하지 못 할 수도 있습니다. 특히 갭투자 목적의 임대인에게 발생합니다.
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23.05.10
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전세대출 누구에게 입금되는지 궁금합니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인이 전세대출을 이용하면 은행에서 승인문자나 카톡을 보내고 임대인에게 송금을 합니다. 계약서 특약사항에 임차인이 전세대출을 이용할 수 없다면 계약취소 및 계야금 반환에 대한 문구를 작성하는 것이 좋습니다.
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23.05.10
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아파트 경매 우선 순위에서 국민건강보험공단 체납액의 배당순위는 어떻게 되는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.이번 지방세기본법 개정안이 국무회의를 거쳐 5월 중 공포되며 공포 즉시 시행될 예정입니다. 이미 경매가 진행된 경우라도 매각결정이나 매각허가결정이 이루어지기 전이라면 개정된 법률을 적용합니다. 대항력과 확정일자를 갖추거나 등기된 전세권의 경우현행 1.확정일자보다 늦은 지방세 2.저당권 3.임차인 보증금개선1.임차인 보증금 2.저당권 3.임차인 보증금(우선배당 외 남은 보증금액) 4.확정일자보다 늦은 지방세*당해세 우선 원칙의 예외는 저당권 등 그 외 다른 권리에는 영향을 미치지 않으며, 보증금과 당해세 관계에서만 적용*당해세의 우선변제권만 주택임차보증금에 귀속시키는 것으로 임대인의 세금체납액은 소멸하지 않고 그대로 존재*제도개선 사항은 주택임대차보호법 상 주택에 적용되며 세입자는 주택임대차보호법에 따른 대항력과 확정일자 필요
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23.05.10
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계약할떄 특약사항갯수는 따로 제한이 없는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.특약사항 갯수는 제한이 없습니다. 임대인과 임차인이 협의하여 추후에 갈등 및 분쟁에 빠른 해결을 보기 위해 작성을 합니다. 특약사항에 임차인에게 불리한 약정을 강행규정으로 유효하지 않습니다. 예를 들어 임차인은 계약갱신 시 임대료의 5%를 초과하는 인상에 동의하고 임대인은 임대료의 5%를 초과하여 인상한다.
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23.05.10
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부동산 경기가 언제쯤 다시 올라갈까요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.각 지자체에서는 내년부터 그리고 3년 간의 입주물량을 한 해 적정 수요량 보다 적게 정해놓았습니다. 몇 년이 지나면 최근 2년 간의 아파트 건설량을 볼 수 없을 겁니다. 공급은 줄어들고 신축아파트에 대한 수요는 늘어날 것이기에 자연스럽게 수요와 공급이 조절 될 것입니다. 이 또한 서울, 수도권, 지방에 따라 상황이 달라질 수도 있습니다. 미국에서 올해 안으로 금리인하가 없다고 발표했기에 올해는 고금리로 유지되기에 부동산 경기가 회복하기 힘들 것으로 보이고 금리 인하하면서 부동산경기가 점진적으로 회복할 것으로 보입니다.
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23.05.10
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전입신고를 하지 않는 경우에 전월세신고는?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 신규계약 또는 갱신계약 시 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과하는 경우 전월세신고를 해야합니다. 전월세신고는 전입신고와 별개 입니다. 전월세신고를 하고 전입신고를 별도로 해야합니다. 전월세신고를 하게되면 자동적으로 확정알저가 부여됩니다. 전입신고를 하지 않게 되면 대항력을 가지지 못 하여 매매로 임대인이 바뀔 경우 새임대인이 이사를 요구한다면 이사를 나가야 되고 보증금도 받는다고 보장할 수 없습니다. 경매 시 소액임차인에 해당하지만 최우선변제금을 받지 못 할 수도 있습니다. 우선변제권(대항력+확정일자)도 없어 가장 후순위로 밀려나서 배당을 받을 수도 있고 못 받을 수도 있습니다.
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23.05.10
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전세연장을 부동산이 높은 금액으로 미리 세입자한테 이야기해서 나가는걸로 결정이 났는데 원래 이렇게 처리하는건가요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.해당 부동산에서 갱약갱신 시 전세보증금 인상을 얼마정도로 했는 지 알 수 없지만,계약 갱신 시 임대료의 5%를 초과여 인상할 수 없습니다. 5%를 초과하여 인상할 경우 임차인은 그 초과분을 돌려받을 수 있습니다. 보통은 임대인의 의사를 먼저 확인해야 합니다. 임차인과 임대인 간 협의를 합니다. 임차인이 계약갱신에 대한 의사를 임대인에게 통보하는 것이 가장 좋습니다. 임대인인 본인은 갱신계약이라면 5%를 초과했는지 확인 했어야 했고 5%를 초과하지 않았더라도 주변 시세를 확인하고 부동산과 협의했어야 합니다.
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23.05.10
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아파트 매매를 하면서 씽크대의 하자가 있는 부분을 매도자가 고지하지 않았다면 어떻게 해야 하나요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.매도인에게 하자담보책임에 의한 손해배상을 청구하면 됩니다. 매도인에게 누수를 말하고 수리 비용부담에 대해 협의를 하면 됩니다. 만약 하자의 존재를 알았음에도 계약서 특약사항에 ‘하자담보책임에 대해 매도인에게 묻지 않는다’라는 특약사항을 기재한 후 거래 당사자가 모두 서명을 완료했다면 매도인에 대한 하자담보책임을 물을 수 없습니다.제580조(매도인의 하자담보책임)① 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.② 전항의 규정은 경매의 경우에 적용하지 아니한다.제575조(제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임)① 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.② 전항의 규정은 매매의 목적이 된 부동산을 위하여 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우에 준용한다.손해배상 청구권은 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월내에 행사하여야 한다.대법원 판례에 따르면, ‘하자’란 매매 목적물이 객관적인 기능과 성질이 결여되어 사용에 지장이 있는 경우를 말합니다. 즉 주택법에 따르면, 건축물 또는 시설물의 안전과 미관에 나쁜 영향을 줄 수 있는 균열이나 처짐, 비틀림, 침하, 파손, 붕괴, 누수 등을 불량으로 규정하고 있습니다. 손해배상청구권을 행사할 때 다음과 같은 상태여야 합니다.1) 매매 계약이 유상 거래로 유효하게 성립되어야 합니다.2) 부동산 계약 시점에 하자가 있어야 합니다.3) 매수인은 선의여야 하며, 이러한 하자에 대해서 매수인의 과실이 없어야 합니다.여기서 ‘매수인이 선의여야 한다’는 말은 매매 목적물을 매입할 때 이러한 하자가 있음을 알지 못했다는 것을 의미합니다.4) 매수인이 하자 발생 사실을 안 날로부터 6개월 이내에 손해배상청구권을 행사해야 합니다.
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23.05.10
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전세 계약을 할 때 어떤 점을 확인해야 안전한가요.?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세사기 피해가 많이 발생하여 정부에서 안심전세 앱을 출시했습니다. 하지만 하지만 100% 만족할 만한 서비스를 이용할 수 없습니다. 모든 주택의 시세확인이 어렵고 집주인이 보증금을 돌려주지 않은 적이 있는지 보증보험에 가입이 가능한지 여부 등을 확인할 수 있다고 했지만 임차인이 원한다고 해서 볼 수 있는 것은 아닙니다. 집주인이 직접 본인의 스마트폰으로 먼저 정보 조회를 한 후 보여줘야만 세입자가 확인할 수 있는 것입니다. 현재는 초기단계라 미흡한 부분이 있지만 업데이트를 통해 점차 만족할만한 서비스를 제공한다는 것이 정부의 방향입니다. 먼저 매매시세와 전세시세를 확인하는 것이 좋습니다. 공인중개사에게 물어서 확인하거나 인터넷 네이버부동산, 직방, 호갱노노 등을 통해 확인할 수 있습니다. 대출금(등기부상 채권최고액)+총보증금(본인 보증금포함) 이 주택매매시세의 70~80%가 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다.그리고 매매가와 전세가가 비슷하거나 똑같을 경우 요즘처럼 부동산경기가 않좋을 때는 매매가가 전세가보다 내려가게 되거나 매매가와 전세가가 내려가서 계약종료 시 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못 하는 상황이 발생합니다. 그리고 전세보증보험 정책이 바뀌어 전세가가 매매가의 90%를 넘어가면 가입대상이 되지 않습니다. 전세대출 또는 전세보증보험 가입을 원할 때는 불법건축물이 있는지 확인 해야합니다. 불법건축물이 있을 경우 전세대루과 전세보증보험에 가입하기 어렵습니다. 계약서작성 시 임대인이 나오지 않고 대리인이 나올 경우 임대인 도장이 찍힌 위임장을 확인하고 직접 전화를 하거나 영상통화를 하여 계약에 대한 것을 확인해야 합니다.등기부 상 소유자와 임대인의 신분증을 비교하여 진위여부를 확인해야 합니다. 불안하다면 보증보험에 가입하는 것이 좋습니다. 매월 보증료를 납부해야 하지만 계약기간 동안 보증금 못 받는 것에 불안해학나 스트레스 받지 않아도 됩니다.
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23.05.10
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임차권 등기명령신청 관련 질문입니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약 만료 다음 날에 전세 주택 관할법원을 방문하거나 대한민국법원 전자소송에 접속하여 신청할 수 있습니다.*준비서류 임대차계약서주민등록등본등기부임대차계약 종료에 관한 증빙내용(카톡 또는 문자 대화내용, 내용증명)건물도면(건물 일부의 임차인의 경우)
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