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묵시적갱신 기간 중 부동산 복비는 임대인 임차인 누가내나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.묵시적갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있습니다. 임차인이 계약해지 의사통보를 한 날부터 3개월 뒤에 법적으로 계약해지 효력이 발생합니다. 그래서 임대인은 임차인이 의사통보한 날부터 3개월 뒤에 보증금을 반환해야 합니다. 법적으로 계약종료되는 것으로 임차인은 새임차인을 구하지 않아도 되그 중개보수를 부담하지 않아도 됩니다.이사를 꼭 해야한다면 보증금을 반환받을 때까지 새로운 집에 전입신고를 하면 안되고 짐일부를 남겨놓고 이사를 해야합니다. 대항력을 잃지 않기위한 방법입니다. 대항력은 전입신고+거주 요건이 갖추어져야합니다.3개월 뒤에 보증금을 반환하지 않는다면 내용증명으로 법적으로 계약해지효력이 발생하여 보증금을 반환하지 않을 경우 임차권등기명령 신청, 보증금지급명령, 보증금반환소송을 진행할 것이다라고 강력한 의사표현을 합니다.가장 좋은 방법은 대화로 해결되는 것입니다.원만하게 해결하기 바랍니다.
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부동산
23.04.24
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월세 계약에 있어서 디지털 도어락이 고장났을 때
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.디지털 도어락이 고장났다면 대부분 임대인이 교체 수리를 해줍니다.임차인의 고의 또는 실수로 고장이 났다면 임차인이 비용부담을 하여 수리 또는교체를 해야합니다.임차인은 하자가 발생했을때 임대인에게 바로 통지를 해야합니다. 임차인은 하자를 발견하고 통지하지 않았고 임대인이 알지 못했다면 책임을 임대인에게 물을 수 없습니다
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부동산
23.04.24
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원룸 거주중입니다 거의 10년 가까이 재계약은 않고 매월 월세는 내고 있는데 계약서 없이 지내도 되는지요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인이 별말이 없다면 계속 묵시적갱신이 됩니다. 묵시적갱신을 할 수 있는 제한횟수는 없습니다. 임대인과 임차인 모두 계약만료 2개월전까지 계약에 대한 아무런 의사통보가 없으면 계속 묵시적갱신이 됩니다.
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23.04.24
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전세 계약 후 잔금을 치루는 날 부동산에 가야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.잔금날짜에 맞춰 임차인이 임대인에게 계좌이체를 하면 됩니다. 잔금치르기 전에 등기부 상 권리변동이 있는지 한번 더 확인해야합니다.계좌이체 전 임대인에게 연락한 후에도 계좌이체 후 임대인에게 연락하여 확인하기 바랍니다.
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23.04.23
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요즘 얘기많은 역전세 관련 문의드립니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.아파트도 역전세현상이 일어납니다. 아파트에 거주하는 많은 임차인들이 역전세로 계약만료 시에 임대인으로부터 전세보증금을 돌려받지 못 하거나 임대인의 계약갱신을 부탁해서 계약갱신을 합니다. 전세시세의 하락으로 계약갱신 신시 보증금을 인하하게 되고 인하분을 임대인이 한번에 돌려주지 못해 매월 월세처럼 임대인에게 지급하는 역월세 현상도 있습니다.
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23.04.23
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요즘 미디어상 접하는부동산 전세사기로 세상이 시끌시끌한데요 용어중 "깡통전세" 개념이 무엇인지 아직도 이해를 못하겠습니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.깡통전세는 주택담보대출 금액과 전세금을 합친 금액이 해당주택매매가의 70% 넘는 경우를 말합니다. 다시 말해 서 집 주인이 주택을 잡혀서 은행에서 전세집을 담보로 대출받은 돈과 세입자에게 반환해야할 전세보증금을 다 합쳐서 집가치의 70%보다 많다는 이야기입니다. 집값이 떨어 지는데 전세 수요를 공급이 못 따라가서 전세금이 올라가고 이 전세금을 내줘야 하는 때가 오면 이런 일이 벌어집니다. 부동산 경기가 침체되면 전세금 이 매매가보다 더 비싸지기도 합니다. 이런 집을 어 떤 사람이 은행 빚을 지고 샀는데 거기 이미 살고 있던 임차인이 나가겠다고 보증금 돌려달라고 하는 데 만약 다음 임차인이 구해지지 않는다면 주인은 전세금을 내줄 수가 없습니다. 깡통전세가 된 것입니다.
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23.04.23
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원룸월세계약관련 ..부탁드립니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약서상에 계약기간을 변경하지않고 임차인 이름만 변경했다면 기존계약기간까지입니다. 임대인분이랑 이야기해서 정확하게 해야합니다.
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23.04.23
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전세 계약 중도 해지는 어떻게 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인과 임차인은 계약조건에 동의하고 도장을 찍은 후 계약을 체결했기때문입니다. 임차인이 계약을 먼저 파기하는 것으로 계약기간 중 계약해지 시 임대인이 보증금을 반환할 의무가 없습니다. 그래서 임차인이 새임차인을 구했다면 협의에 의한 계약해지(계약종료)로 임대인이 보증금을 반환합니다. 그리고 전세대출시 은행은 임대인에게 바로 송금을 했고 보증금 반환시 임대인은 대출은행에 송금을 하게 됩니다.은행은 새 전세집을 대출이 되는지 심사를 해야되기 때문에 대출이 안 될수도 있습니다. 기존 대출을 상환 후 다시 전세대출을 받아야합니다. 이부분은 대출은행에 문의해보기 바랍니다.
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23.04.23
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갭투자를 하게 되면 어떠한 점들을 특히 유의해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세임대차계약이 만료 되었을 때 임대인에게 보증금을 반환할 수 있는지, 새임차인을 제때 구해서 보증금을 반환할 수 있는지 중요합니다. 부동산경기 좋다면 새로운 전세 임차인을도 빨리 구할 수 있지만 부동산 경기가 좋지 않으면 새로운 임차인을 구하기 어렵습니다.그리고 부동산경기가 좋지 않으면 매매가가 기존임차인의 전세가보다 내려가게 되고 아파트를 매수할 수요가 없어 문제가 됩니다. 그리고 전세시세도 내려가서 새임차인을 구하더라도 새임차인으로부터 받은 보증금에서 더 보태서 반환해야할 수도 있습니다. 전세권설정을한 임차인은 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 경매신청을 직접할 수도 있습니다. 전세권설정을 하지 않은 임차인은 임차권등기명령과 보증금지급명령,보증금반환소송을 진행할 수도 있습니다.전세보증보험에 가입한 임차인이라면 보증기간으로부터 보증금을 받고 보증기관은 임대인에게 구상권을 행사하여 보증금액을 다시 받습니다.
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23.04.23
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재건축 할때 시공사는 어떻게 선정되나요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.시공사 선정 시에는 여러 단계들이 존재합니다. 시공사 선정 계획을 수립해야합니다. 조합은 시공사 선정에 앞서 이사회에서는 입찰방법·입찰참여 규정·일정 등을 포함한 선정 계획을 세워야 하고, 대의 원회는 시공사 입찰방법을 결정해야 합니다.선정 계획을 수립했다면 조합은 입찰공고를 통해 시공 사에게 입찰 관련 소식을 알려야 합니다. 이때 조합은 현장설명회 개최일 7일 전까지 전자조달 시스템(누리장터)과 일간신문에 1회 이상 공고를 해야 합니다.이 단계에서 조합과 건설사는 이주비, 이사비, 이주촉 진비, 재건축부담금 등과 별도의 재산상의 이익을 요 청·제안해선 안됩니다.단, 건설사는 금융기관의 이주비 대출에 대한 이자를 사업시행자 등에 대여하는 것을 제안할 수 있으며, 재 개발사업의 경우에는 금융기관으로부터 조달하는 금 리 수준으로 추가 이주비(종전 토지 또는 건축물을 담 보로 한 금융기관의 이주비 대출 이외의 이주비)를 사 업시행자등에 대여하는 것을 제안할 수 있습니다.시공사는 조합이 제시한 조건을 바탕으로 한 입찰서를 전자조달시스템을 통해 제출합니다.이후 입찰서는 대의원회에 상정되며, 과반수의 대의 원이 참석해 최종적으로 총회에 상정될 6곳 이상의 건 설사를 결정합니다.조합은 대의원회를 통해 결정된 건설사 6곳의 결과를 토지등소유자에게 알려야 합니다.건설사의 홍보까지 완료됐다면, 대망의 시공사 선정 이 이뤄지는 시공사 선정 총회가 기다리고 있습니다.시공사 선정 총회에는 토지등소유자 과반수가 직접 참석해 의결을 해야 합니다. 만약 서면결의를 한다면, 허용은 되지만 직접 참여자 수에는 포함되지 않습니다.또한, 본인의 직접 참여가 불가능한 경우엔 법으로 규 정된 '대리인'만이 직접 출석한 것으로 간주됩니다. 이 렇게 총회를 통해 선정된 시공사와 조합은 계약을 체 결하고 시공사 선정은 마무리됩니다.
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