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임대인 임차인 주택임대차보호법 문의드립니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료 6~2개월 전까지 임대인에게 카톡이나 문자로 계약갱신(연장)에 대한 의사를 밝히는 내용으로 보내면 됩니다.(내용증명도 같음.카톡과 문자는 분쟁시 증거로 활용됩니다.)그러면 임대인이 답장이 올 것이고 임대인이 구체적이든 덜 구체적으로 계약에 대해 답하면 임차인은 부족한 부분이나 궁금한 사항을 카톡 또는 문자, 내용증명으로 주고 받으면 됩니다.임차인과 임대인은 계약조건에 대해서 서로 협의하면 됩니다.계약조건에 대해 결과가 나왔다면 카톡 또는 문자, 내용증명으로 약식으로 계약조건을 적어서 서로 주고 받으면 됩니다.이전 계약과 계약조건이 동일하다면 계약서를 작성하지 않아도 됩니다. (약식으로 작성한 계약조건으로도 충분함) 계약조건에 변동이 있거나 갱신 계약서를 작성하고 싶으면 임대인과 임차인 두명이서 계약서를 작성해도 되고 부동산에 대필료를 지불하여 작성해도 됩니다. 법에서 정한 임대차계약서 양식이 없기때문에 인터넷에서 계약서 양식을 다운받아서 작성하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.04.22
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서울 소액임차인 최우선변제금액 5500만원을 받을 수 있나요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.기준이 되는 시점은 등기부상 말소기준권리 날짜입니다. 말소기준권리는 압류, 가압류, 저당, 근저당, 가등기, 경매개시결정 등입니다.등기부를 확인 하여 가장 처음 말소기준권리 날짜를 확인하고 그 날짜와 소액임차인 범위와 최우선변제금이 얼마인지 확인하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.04.22
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부동산 전세계약할때 주의해야할 것 있으면 알려주세요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.불법건축물이 있다면 대출신청과과 전세보증보험가입이 안 됩니다. 건축물대장에 불법건축물인지 확인 할 수 있고, 건축물대장 상 어떤 표시도 없는데 실제로 불법건축물이 있다면 추후에 문제가 될 수 있습니다.계약서 특약사항에 임차인이 대항력과 우선변제권을 가지기 전에 임대인이 등기부상 권리순위에 임차인을 불리하게 할 경우 계약취소 및 계약금과 지불한 모든 금액을 반환한다.매매 전 임대인은 임차인에게 의사통보를 해야한다. 등을 작성하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.04.22
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전세 재 연장은 만기 얼마 전에 말을 해야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신요구권 행사는 계약만료 6~2개월 전에 임대인에게 카톡 또는 문자로 보내거나 내용증명우편을 송달하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.04.22
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복비 관련해서 정해진 기준이 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.법적으로 정해진 요율이 있습니다.부동산 매매라면 매매가 × 요율 입니다.5천만원 이상 ~2억미만이라면 요율 0.5%입니다.부가세는 별도입니다.일반과세자일 경우 10%간이과세자일 경우 4%입니다.
경제 / 부동산
23.04.22
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근저당권보다 우선인 선순위 보증금이 걸린 전세집도 경매로 집행 시 보증긍 반환이 어려울 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.말소기준권리(근저당권 등)보다 선순위의 임차인일 경우 낙찰가에 따라 보증금을 배당 받을지 못 받을 지 알수 있습니다. 근저당권보다 선순위라면 보증금을 모두 배당받을 수 있는 확률이 놓아집니다. 하지만 유찰이 발생한다면 낙찰가가 더 낮아지는데 유찰 횟수가 증가한다면 낙찰가가 많이 떨어져 보증금을 모두 배당받지 못 하거나 일부만 배당받을 수 있는 상황이 될 수도 있습니다.근저당권보다 선순위라면 낙찰자가 인수해야할 대상이므로 퇴거를 못 시킵니다. 배당신청을 하지않고 계속 거주하다가 계약종료시 낙찰자로부터 보증금을 반환받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.04.22
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전세사기 사건이 계속 확대되고 있는데 정부가 약속한 매입지원이 가능한 것인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.원희룡 국토부 장관은 LH에 이미 예산과 시스템이 갖춰져 있는 매입임대 제도를 확대 적용해 전세사기 피해 물건을 최우선 매입 대상으로 지정하겠다.이를 범정부 회의에서 제안할 것이라고 말했습니다. 매년 LH에서 주택을 사들여 임대주택으로 활용하는데, 전세사기 피해주택을 우선적으로 사들이는 것으로 계획하고 있습니다.전세사기 피해 주택을 모두 매입하는 것이 아니라 임차인이 우선매수권을 포기할 경우 LH가 대신 매입을 할 것입니다. 집을 낙찰받지 않더라도 피해 임차인이 원할 경우 주거권을 보장해주겠다는 취지입니다.
경제 / 부동산
23.04.22
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대출이 많이 있는집을 매수할때 주의할점에 대해 궁금해요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산을 끼고 부동산거래를 하는 경우 부동산과 매도인, 매수이 모두 매도인의 대출상환과 등기부상 근저당권 말소에 대해 이야기를 합니다. 계약서 특약사항에 매도인이 근저당권설정을 말소 하지 않을 경우 계약취소 및 계약금 반환 등에 대한 내용을 작성하면 됩니다.그리고 셀프로 등기, 셀프로 취득세 납부를 하지않는다면 법무사 도움 필요합니다. 법무사는 등기부관련 업무와 취득세납부 업무도 하기때문에 법무사에 요청을 하면 됩니다. 근저당권말소를 마치면 법무사에서 연락이 옵니다. 꼭 등기부를 확인하기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.04.22
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부동산을 낙찰받은후에 비어있던집에 원소유주 가족이 들어와 살아요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.경매로 낙찰받은 후 원소유자 가족이 권리가 없는데 거주하고 있다면 인도명령을 신청한 후 퇴거를시킬 수 있습니다.인도명령이란 경매를 통해 부동산을 낙찰받은 사람이 낙찰대금을 완납한 후 정당한 권리가 없는 점유자(대항력이 없는 점유자)가 해당 부동산의 인도를 거부할 경우, 부동산을 인도받기 위해 법원으로부터 받아내는 집행권원을 말합니다. 인도명령은 명도소송에 비해 단기간에 부동산을 명도받을 수 있다는 장점을 가지고 있습니다. 하지만 낙찰대금 납부 후 6개월 이내에 신청해야 하며, 만일 이 기간이 경과하게 되면 명도소송을 통해 집행해야 합니다.
경제 / 부동산
23.04.22
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월세에 부가세가 포함된 경우 부동산 중개수수료 계산방법이 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.월세에 부가세가 포함된 경우와 월세에 부가세별도인 경우 부가세를 제외한 월세금액에 대해서 부동산은 중개보수를 받아야합니다.
경제 / 부동산
23.04.21
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