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가계약금 받은 후 본계약은 언제까지 해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.가계약 후 본계약 기간은 법적으로 정해 놓은 기간이 없습니다. 매도인(임대인)과 매수인(임차인) 협의로 정하면 됩니다.
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부동산
23.04.21
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전세사기와 깡통전세는 어떻게 구분되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세사기의 경우 신축빌라가 실제 가치가 전세가보다 낮더라도 정 확한 시세를 임차인들이 모르기 때문에 감정평가사와 손을 잡고 매매가 뻥튀 기 후 전세가를 이에 맞게 설정하여 전세매물로 소개를 합니다. 이는 갭투자로 활용할 계획. 전세가 만료되는 시점에서 해당 빌라의 가치가 올라 매매가가 올랐다면 전세금을 돌려주고 빌라를 되 팔아 이득을 챙기지만 빌라매매가격이 떨어져 전세금보다 낮게 된다면 임대인은 돌려주지 않으면서 현재 이러한 상황이 발생합니다. 그리고매매가 잘 되지 않는 빌라를 바지사장을 내세워 매매가와 엇비슷하거나 조금 더 높은 가격으로 전세를 놓습니다. 또는 보증보험을 이용하여 이를 믿고 건축주와 작당 한 감정평가사의 말만 듣고 보증계약을 인수하였는 데, 감평사와 건축주는 시세보다 훨씬 부풀려진 가 격으로 임대차를 맺으면서 애초부터 보증금을 돌려 줄 생각 없이 진행했습니다.등본상 문제가 없기에 전입신고 및 확정일자까 지 받았지만 집주인이 임의로 자신이 전입신고 후 우선변제권조차 무용지물로 만들고 전세사기행각을 벌였습니다.임대인이 소유한 집이 한두채가 아니고 몇 십채, 몇 백채 등이 되다보니 보증금만 몇백억이 되다보니 반환할 수 없는 상황도 되었고 보증금을 애초에 반환 할 생각도 하지 않았습니다.깡통전세일반적으로 임대인 한명이 갭투자목적으로 적은 금액으로 주택을 투자를 하였거나 전세세입자를 구한 후 매매 계획이었는데 부동산 경기침체로 매매가격이 현임차인의 전세보증금보다 내려가고, 계약만료 시점에 전세가도 내려가서 새임차인의 전세보증금으로 이전 임차인에게 전세보증금을 반환하지 못 하게 됩니다. 그리고 매수자와 새임차인을 구하기도 힘들게 됩니다. 임대인 한명이 다수의 임차인을 상대로 한 것이 아닌 임차인 한명과 계약체결을 하고 처음부터 보증금을 반환하지 않을 의도가 없습니다.
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부동산
23.04.21
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전세계약 후 확정일자 받으면 은행보다 이기나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.확정일자를 받는다고 먼저 배당을 받을 수 있는 것은 아닙니다. 등기부상 권리순위에 따라 배당순위가 다릅니다. 대항력(전입신고+거주(이사))을 가지고 있고 소액임차인에 해당하는 경우 경매시 최우선변제권에 의해 0순위로 낙찰금에서 최우선변제금액을 임차인이 변제받을 수 있습니다. 대항력과 확정일자를 갖추면 우선변제권을 가집니다. 우선변제권은 후순위보다 먼저 변제받을 수 있는 권리 입니다. 본인의 권리순위에 따라 낙찰금에서 남은금액으로 보증금을 배당받을 수 있거나 못 받을 수도 있습니다. 전세사기 피해자의 전세집 대부분이 유찰이 몇번되어 낙찰가가 많이 내려갔습니다. 그래서 임차인에게 돌아오는 금액이 없어서 더욱 큰 문제가 되었습니다.
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23.04.21
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전세금 받는 날 집주인이 오지 않고 집주인 아내분이 오신다고하는데요. 괜찮나요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인의 전세보증금반환과 임차인의 임차목적물반환은 동시이행관계입니다. 본인은 전세보증금을 돌려받기만 하면 됩니다. 전세보증금을 받으면 보낸사람과 계약서상 임대인의 이름이 맞는지 확인하기 바랍니다.
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23.04.21
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전세가 끼어있는 매물을 구입할때 전세계약자와 계약을 다시해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세 낀 주택을 매매시 매도인은 매수인에게 모든 권리와 의무를 승계합니다. 그래서 매수인은 기존임차인에게 임대인으로서의 의무를 다 해야 하고 임차인은 그대로 임차인의 의무와 권리를 행사할 수 있습니다. 임대차계약이 그대로 승계되므로 계약서를 다시 작성하지 않아도 되지만 계약서를 새로 작성하고 싶다면 계약서양식을 인터넷에서 다운받아서 임대인과 임차인이 만나서 작성하면 됩니다. 법에서 정한 임대차계약양식이 없습니다.
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23.04.21
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입주하기전에 전세를 내놓을 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.통상 신규아파트는 준공 승인이 나고 임시 사용 승인이 나면 입주를 허용하게 됩니다. 하지만 실제로 등기가 나오기까지는 1~2달 가량 시간이 소요되는데요. 아파트 단지별 전체 세대수 중 일반분양, 조합원 분양 등 규모가 각각 다르고 수분양자들의 잔금 지급이 지연되는 등 여러가지 이유로 인해 시간이 걸립니다. 하지만 신규아파트 임대차 계약은 통상 입주 예정일 이전에 즉, 등기가 나오기 전부터 계약이 이뤄지므로 임대차 계약시 미등기 상태인 곳이 대부분입니다.
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23.04.21
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이번 청약 당첨후 전매제한이 모두다 해제되는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전매제한이 모두 해제되는 것이 아니고 완화됩니다.이전 전매제한 수도권 최대 10년, 비수도권 3년에서 전매제한 완화로 수도권 최대 3년, 비수도권 6개월이 됩니다.
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23.04.21
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부동산이 경매로 넘어간 경우 세입자는?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.경매 시 권리순위에 따라 낙찰가에서 보증금을 모두 배당받을 수도 있고 일부만 배당받을 수도 있고 모두 배당 받지 못 할 수도 있습니다.임차인이 말소기준권리(저당,근저당,압류,가압류,가등기,경매개시결정 등)보다 선수위일 경우 배당신청을 하거나 배당신청하지 않고 낙찰자가 인수하여 계약종료시 낙찰자로부터 보증금을 돌려받으면 됩니다. 말소기준권리보다 선순위라면 낙찰금에서 가장먼저 배당을 받는 것으로 낙찰금액이 보증금아래로 내려가지 않는 이상 보증금 모두를 배당받을 수 있습니다. 말소기준권리보다 후순위라면 낙찰금에서 본인보다 선순위권리 배당 후 남은 금액에서 본인이 배당을 받습니다. 남은 금액에 따라 보증금을 모두 배당 받거나 일부만 배당받거나 모두 배당받지 못 할 수도 있습니다.
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23.04.21
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다가구주택 전세 계약할 때 집주인의 매입금액 알 수 있는지요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.등기부 열람 및 발급 전 매매목록체크란에 체크를 하면 임대인이 해당 주택 매입 시기와 금액을 확인 할 수 있습니다. 하지만 매입 시기가 너무 오래 전이라면 현재시세와 맞지않습니다.네이버부동산, 직바, 호갱노노 등 여러사이트에서 주변 물건을 찾아서 시세를 비교해보거나 부동산에 문의드리면 됩니다.
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23.04.21
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전세 계약할 때 계약 당사자 문제 해결방법은 무엇인지요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.집주인이 타지역에 거주하여 해당 전세주택을 주변 부동산에 맡겨서 관리하도록 하곤합니다. 관리하는 부동산에서 임대인의 도장을 가지고 있으며 계약서 작성시 위임장을 보여줄 수도 있고 말을 하지 않을 경우 안 보여줄 수도 있습니다. 위임장이 있든 없든 무조건 계약금 및 보증금을 송금할 때 임대인에게 직접 통화하여야 합니다.그리고 계약서상 임대인과 등기부의 소유자가 같은지 확인해야합니다.얼마 전 어느지역 오피스텔 건물 부동산이 있는데 오피스텔 여러호수를 임대인들 대신 부동산에서 관리를 해주었습니다. 부동산은 계약서에 임대인이 아닌 다른사람 인적사항을 작성하고 손님과 계약체결을 하여 보증금과 월세를 부동산이 받고 임대인은 모르고 있었습니다.이런 경우도 있으니 무조건 임대인없이 계약서 작성시 임대인과 직접 통화를 해야합니다.
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