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매매를 하고 부동산 등기를 안하면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.소유권 등기를 하지 않으면 해당 부동산을 매매 시 등기를 한 후 매매를 해야합니다. 본인이 등기하지 않는다면 매수인이 이전등기청구소송을 할 수도 있습니다.등기를 하지 않다가 등기를 하게 되면 부동산등기특별조치법 제2조에 따른 과태료 부과대상이 될 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.04.19
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전세집 경매 진행되면 어떻게 해야할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.유찰은 본인이 시킬 수 없습니다. 낙찰자가 나타나지 않으면 자연스럽게 유찰이 됩니다. 유찰이 된다면 낙찰자가 내려가서 본인이 1순위가 아니라면 권리순위에 따라 변제가 된 후 내 순위에서 낙찰가에서 얼마 안 남을 수 도 있어 보증금 중 일부만 배당받을 수도 있습니다. 유찰이 많이 될 수록 낙찰가가 내려가서 본인의 보증금을 배당받을 수 있는 금액이 줄어듭니다. 경매로 보증금을 찾을 수 있는지 먼저 확인해 보고경매로 ㄴ타인이 낙찰 받을 때까지 기다리면 됩니다. 전세집이 가치가 있고 보유하고 있는 현금이 충분하다면 본인이 낙찰을 받으면 됩니다. 경매시 타인이 낙찰받을 경우 등기부상 권리순위대로 변제가 되며 본인 순위에서 낙찰금이 남아있다면 남은 금액에 따라 보증금을 모두 배당받을 수도 있고 일부만 배당받을 수도 있고 모두 잃을 수도 있습니다. 본인이 말소기준권리(가등기, 압류, 가압류, 저당, 근저당, 경매개시결정등기 등)보다 선순위라면 2가지르 선택할 수 있습니다. 배당신청을 하거나 배당신청을 하지 않고 대항력에 의해 거주 후 계약 만료시 낙찰자에게 보증금을 받고 이사를 가는 것입니다. 후자의 경우 낙찰자는 임차인을 인수해야합니다.
경제 / 부동산
23.04.19
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일시적 2주택에 대해 궁금한게 있어 문의드려요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.현재 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 조건은 1번 주택을 취득하고 1년 이후 2번 주택을 취득해야 합니다. 그리고 2번 주택을 취득하고 3년 후에 1번 주택을 매도 해야합니다. 소급적용이 되면 조정지역 상관없습니다.
경제 / 부동산
23.04.19
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전세사기 피해자에 대한 경매보류 조치의 내용이 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.현재 정부에서 경매보류 조치를 추진 중인 것으로 알고 있습니다.전세 사기 피해자들이 경매로 인해 전세보증금을 돌려받지 못하고 극단적 선택을 하자 국토교통부, 금융위원회 등 관계부처에서 대책 마련을 검토하고 있습니다. 전세사기집이 경매로 넘어가고 유찰로 낙찰가가 낮아져 대출을 실행해 준 은행이 먼저 변제받고나면 임차인(피해자)는 온전히 보증금을 배당받지 못 합니다. 이에 국토부와 금융위가 피해자들이 거주 중인 전세 사기 주택에 대해 선순위 채권자인 은행들의 경매를 통한 주택 처분을 당분간 연기해 줄 것을 요청하기로 했습니다. 한국자산관리공사가 보유 중인 피해주택 채권에 대해선 경매 보류 조치를 하고, 은행들이 보유 중인 채권에 피해자들의 주거권 보호를 위해 경매 매각 기일 연기를 위한 협의도 추진하기로 했습니다.피해자의 극단적 선택으로 이어지고 있어 정부가 계속적인 사고를 방지하기위함과 좀더 해결책을 찾기위한 조치로보입니다.
경제 / 부동산
23.04.19
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임차료를 장기 연체중인 세입자를 명도 할 경우 명도비용은 ?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.먼저 대화를 통하여 월세지급을 독촉하고 월세 미지급이 계속 될 경우 빠른 시일 내에 명도소송을 진행할 생각이다라고 밝혀보시기바랍니다. 명도소송비용을 임차인부담으로 할 수 있습니다. 명도 소송을 진행하면 최소 6개월 정도 걸리니 대화로 빨리 해결 되어 다른 사람에게 빨리 세를 놓는 것이 좋습니다.그래도 임차인이 월세를 보낼 생각이 없어 보인다면 마지막으로 내용증명 우편을 송달합니다. 특정 일자에 명도소송을 진행할 것이고 명도소송이 진행 시 법원의 강제집행으로 이사를 가야하며 소송비용도 임차인이 부담하게 된다고 강력하게 의사표시를 합니다.
경제 / 부동산
23.04.19
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원래 계약일 못채우고 나가게되면 복비 내줘야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인과 임차인이 계약조건에 동의하고 도장을 찍고 사인을 하여 계약을 체결합니다. 그래서 임대인과 임차인은 계약조건을 지켜야 합니다.임차인이 계약기간 중 계약해지를 원할 경우 임대인은 계약만료 전에 보증금을 반환해 줄 의무가 없습니다. 그래서 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 부담하는 조건으로 합의를 봅니다. 임대인 입장에서 손해배상격으로 보면 됩니다. 반대로 임대인이 계약해지를 요구할 경우 특별한 경우가 아닌 이상 임차인은 임대인에게 이사비 또는 이사비+중개보수를 요구하면 됩니다. 그리고 공과금은 원래 임차인이 부담하는 것으로 임차인이 납부하지 않는다면 임대인 입장에서는 보증금을 뺄수 밖에 없습니다.
경제 / 부동산
23.04.19
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분양받은 아파트에 입주하기 전 전세계약에 대해 궁금한게 있어서요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신요구권 행사와 계약갱신 중 계약해지를 하신면 될 것 같습니다.계약갱신 중 계약해지는 임차인이 언제든지 계약해지를 할 수 있습니다. 임차인이 계약해지에 대한 의사통보를 한 날부터 3개월 뒤에 법적으로 계약해지 효력이 발생하여 임대인은 보증금을 반환해야 합니다. 법적으로 계약이 종료되는 것으로 임차인이 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다.임대인이 현금보유 상황에 따라 보증금을 반환할 수 없을 수도 있습니다. 이럴 경우 보증금을 받기까지 시간이 소요될 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.04.19
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전세사기를 당하면 전세금을 아예 받지못하게되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전국에 전세사기를 보면 주택 몇천채에 몇천억에 이르기에 피해자도 어마어마하고 피해금액도 어마어마합니다. 정부에서 피해자를 위해 구제방법을 구상 중이지만 피해자도 너무 많고 피해금액도 너무 커서 빠른 시일 내에 해결 되기 어려울 것으로 보이고 세금으로 구제해 주기에 국민공감이 필요하고 국민 세금으로 도와주더라도 정부가 전세사기꾼(파산신청을 하거나 징역을 산다면)으로부터 다시 금액을 받아내기 힘든 상황입니다. 피해자 중 자살하는 피해자가 늘어나면서 정부에서 전세사기주택의 경매 진행 중단을 지시했습니다. (경매를 하더라도 유찰이 몇번되면서 낙찰가가 많이 내려가서 대출해준 은행이 먼제 변제 받고 나면 피해자들은 보증금을 일부만 배당 받거나 모두 못 받을 수 있음)현 상황에서는 보증금을 지킬 수 있을지 확신이 없습니다.
경제 / 부동산
23.04.19
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전세 사기를 안당하려면 어떤 점을 확인해야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세사기는 공인중개사를 통하더라도 집주인이 마음먹고 사기치면 사기를 다할 수 밖에 업흡니다. 그래도 전세보증금을 지키는 최소한의 예방법으로는 대출금(등기부상 채권최고액)+총보증금이 주택 매매시세의 70~80%가 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다. 전세집이 너무 마음에 들더라도 대출금 비율이 크다면 피하는 것이 좋습니다. 경매시 유찰도 생각해야합니다. 1회 유찰될 때마다 20%씩 경매가에서 인하됩니다.전세사기의 경우 대부분 매매가 대비 전세가가 90~100%였습니다. 갭투자의 방법으로도 좋은 상황입니다. 요즘같이 부동산경기가 안 좋은 경우 임차인의 처음 전세보증금보다 매매가가 내려가게 되고 계약만료 시점에 임대인이 보유한 현금이 부족하여 반환할 수 없는 상황이 발생할 수도 있습니다. 전세가도 내려가서 새임차인을 구하더라도 새임차인의 전세보증금으로 전 임차인의 전세보증금을 반환할 수 없습니다.
경제 / 부동산
23.04.18
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아랫집에서 자꾸 누수라고 해서요. 이런경우는 어떻게 해결해야할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.누수 위치와 원인을 정확하게 확인할 필요가 있습니다. 아랫집 내부 천정에서 누수가 발생했다면 천정을 뜯어서 확인을 해봐야지 확인이 가능합니다. 만약 공용배관에서 누수가 발생했다면 아파트 장기수선충당금으로 수선이 가능합니다. 윗집의 공용배관이 아니라면 윗집에서 모든 비용을 부담(아랫집 포함)하여 수리해야합니다. 관리사무소에서 누수업체를 불러서 정확하게 확인해야지 해결될 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
23.04.18
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