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답변 내역

부동산 복비 현금영수증발급 가능할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산 중개업은 현금영수증 의무발행 업종입니다. 10만원 이상 중개보수가 발생하면 현금영수증을 발행해야 합니다. (단, 카드기기가 없는 경우에는 현금결제만 가능합니다.)본인이 중개보수를 지급했는데 부동산에서 현금영수증에 대해 아무런 말이 없다면 현금영수증을 요청하기 바랍니다. 그리고 연말정산 때 30%의 소득공제도 받을 수 있습니다. 부동산에서 현금영수증 발행을 거부할 경우 국세청에 현금영수증 미발급으로 신고하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.04.12
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건축물대장이 있는 미등기주택의 토지소유자와 건물소유자가 다른경우 건물을 멸실하기 위해 어떤 것이 필요한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.소유권에 관한 사항은 등기부를 통해 확인합니다. 등기부에 등재된 이름이 소유자입니다. 토지소유자는 해당 토지의 미등기건축물을 철거할 수 있습니다. 건물을 멸실하는데 신고서에 다른상속인들의 동의서를 요구하지않지만 주택건물부분 상속인들이 반대하면 다툼 또는 민사상분쟁이 일어날 수도 있습니다. 가족들의 평화를 위해 동의서를 받은 후 철거하고 멸실신고를 하시기바랍니다.
경제 / 부동산
23.04.12
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전세기간 중 집주인이 파산했을 때 입찰자가 오면 비워줘야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.등기부상 본인의 권리 순위를 알 수 없어 정확한 확인이 어렵습니다. 만약 말소기준권리(근저당권 등)보다 후순위일 경우 본인이 대항력과 확정일자있는 소액임차인이라면 경매시 배당신청을 해야합니다. 낙찰가에서 0순위로 최우선변제금액을 배당받고 그 다음 순위에 따라 배당이 됩니다. 그래서 본인은 보증금을 모두 배당 받을 수도 있고 일부만 받을 수도 있고 최우선변제금액을 배당 후 나머지 보증금을 모두 못 받을 수도 있습니다. 말소기준권리 보다 후순위 임차인은 낙찰자가 인수대상이 아니기때문에 낙찰자가 이사를 요청할 수 있습니다. 임차인은 이사비를 요구하여 이사비를 받고 이사를 하면 됩니다. 이사를 안가고 버틸경우 낙찰자가 인도명령을 통해 강제집행의 권원으로 이사를 가게 할 수도 있습니다.말소기준권리(근저당권 등)보다 선수위(1순위) 일 경우 대항력과 확정일자있는 소액임차인이라면 배당신청을 해도 되고 계속 거주를 선택할 수도 있습니다. 0순위로 최우서변제금을 받고 순위에 따라 배당이 되기에 1순위라면 보증금을 모두 받을 수 있습니다. 임대인은 배당신청을 하지 않은 말소기준권리보다 선순위의 임차인을 인수해야 합니다. 대항력때문에 낙찰자는 임차인과 계약해지를 할 수 없고 이사를 가게 할 수도 없습니다. 낙찰자가 이사를 요구한다면 임차인은 대항력에 의해 거주를 주장하면 됩니다. 계약이 종료되면 낙찰자에게 보증금을 돌려받으면 됩니다.만약 확정일자를 받지 않았다면 우선변제권의 요건 중 하나가 없기때문에 권리순위자 중 가장 후순위가 되어 배당을 받게 되어 본인 순서에 보증금을 배당 못 받을 수도 있고 일부만 받을 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.04.12
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조금 떨어진 새아파트와 교통좋은 구축아파트 리모델링중 어떤선택이 좋아보이시나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.새집의 경우 구축에 없는 집 내부에서 누릴 수 있는 편의 시설을 이용할 수 있습니다. 새 집이다보니 구축보다 구조가 잘 빠져서 공간 활용과 편의성이 좋습니다. 그리고 신축도 주차공간이 부족하지만 구축보다 주차난이 없고 지차주차장에서부터 바로 집까지 엘리베이터로 갈 수 있는 장점도 있습니다. 하지만 대중교통의 불편함과 주위에 상가 ,병원 등이 부족할 수 있습니다. 집값 상승이 교통요충지보다 상승 폭이 적을 수 있습니다. 교통이 좋은 구축의 경우 부동산경기가 좋을 때는 가격 상승 폭이 큽니다. 그리고 저층이고 재건축가능성이 있다면 가격 이상이 더욱 될 것이고 투자가치가 있습니다. 거주와 투자를 동시에 이룰 수 있습니다. 배관 노후화로 인한 녹물은 필터를 이용해 사용하는 수밖에 없고 하수구 냄새는 주기적으로 청소를 하는 수 밖에 없습니다. 인테리어를 한다면 새집만큼의 느낌은 느낄 수 없지만 깔끔한 내부에서 거주할 수 있습니다. 새아파트의 경우 새집이라는 메리트로 거주목적에 중점을 두는 것으로 봐야 할것 같고 구축 아파트의 경우 인테리어로 새집 느낌을 느끼면서 외부영향(투자, 교통, 주변시설 등)의 혜택을 받을 수 있다고 판단됩니다.현명한 결정을 하기바랍니다.
경제 / 부동산
23.04.12
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전세 중도퇴실하게 됐는데 아직 세입자가 안구해졌습니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.판례에서도 임차인의 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록도 대항요건으로서 주민등록에 포람되는 것으로 넚게 해석하여 임차인을 보호하려는 입장을 취하고 있습니다. 그래서 임차인과 공동생활을 영위하는 배우자가 전입신고를 하고 계약자 본인은 전입을 하지 않아도 주택임대차보호법 상의 대항력을 인정받을 수 있습니다. 보증보험까지 가입했다면 본인은 현주소에 주민등록을 그대로 두고 배우자가 다른 전세집에 전입신고를 하기 바랍니다. 그리고 짐일부는 집내부에 남겨두셔야지 대항력 효력이 유지되어 보증금을 지킬 수 있습니다. 전입신고와 거주(이사)는 대항력의 요건으로 짐일부를 남겨두면 거주하는 것으로 간주하고 본인이 전입신고를 옮기지 않았기때문에 대항력이 그대로 유지합니다.*대항력 : 법률관계에서 제3자에게 대항할 수 있는 권리로 임대차계약 기간 중 매매로 임대인이 바뀌었다면 대항력에 의해 계속 거주할 수 있고 계약종료 시 새임대인으로부터 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 경매 시 대항력 있는 선수위 임차인은 배당신청을 하거나 하지 않아도 됩니다. 배당신청을 할 경우 낙찰가에서 보증금을 1순위로 받을 수 있고 배당신청을 하지 않을 경우 낙찰자는 임차인을 인수해야 되고 낙찰자가 이사가라고 해도 대항력에 의해 거주가능하고 계약종료 시 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.04.12
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집 매매시 부동산에 주는 수수료는 정해져 있는 건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.중개인은 법정 중개보수를 초과한 금액을 받을 수 없습니다. 공인중개사법에 의해 법정 중개보수 요율이 정해져 있고 법정 중개보수를 초과한 금액을 받고 적발되면 벌금을 부과합니다. 가족이나 아주 친한 관계 등일 경우 법정 중개보수를 초과한 금액을 챙겨 줄 수도 있겠지만 전혀 모르는 의뢰인에게 법정 중개보수를 초과한 금액을 받는다면 위험하다고 볼 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.04.12
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전세권설정과 확정일자의 차이점이 뭘까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세권설정은 비용이 발생합니다. 보통은 전세권설정을 제시하는 쪽에서 전세권설정비용을 부담합니다. 보통은 임차인이 설정을 요구하고 임대인의 설정비용까지 부담합니다. 접수 당일에 효력이 발생합니다.(전입신고는 별도로 해야됨) 경매 시 건물 낙찰대금에서 우선변제를 받습니다.(아파트는 대지와 건물부분 모두 우선변제 받음). 계약종료일에 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 임의 경매를 신청할 수 있습니다. 확정일자권설정과는 비용이 발생하지 않습니다. 확정일자 받은 당일에 효력이 발생하고 전세 같이 전입신고를 별도로 해야합니다. 경매 시 건물 + 토지 낙찰대금에서 우선변제됩니다. 계약종료일에 임대인ㅇ ㅣ보증금을 반환하지 않는다면 보증금반환소송에서 승소 판결 후 강제 경매를 진행해야 합니다. 전세 사기로 인해 정부에서 안심앱을 출시했습니다. 하지만 현재 사용자가 만족할 만큼의 서비스를 받지 못 하는 경우가 있습니다. 시세, 임대인의 정보 등을 확인할 수 없기에 어려움이 있습니다. 추후 업데이트를 통해 차츰 보완하여 임차인에게 도움이 되도록 한다고 했습니다. 전세계약을 위해 대출금+총보증금을 확인해야 합니다. 대출금(등기부상 채권최고액)+총보증금이 주택매매시세의 70~80%가 넘어간다면 안전하지않다고 봅니다. 경매시 유찰될 경우 경매가의 20%가 인하된 금액으로 재경매가 되기에 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다. 계약기간 동안 불안하다면 보증보험에 가입하여 계약종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 보증보험 이행청구를 신청하여 보증기관으로부터 보증금을 받으면 됩니다.
경제 / 부동산
23.04.12
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아파트단지가 재개발되려면 몇년이 지나야 요건이 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.30년이 지나면 재건축 요건에 해당됩니다. 그리고 안전진단 결과에 따라 다릅니다. 1차, 2차 안전 통과 후 정밀 안전진단까지 통과되어야합니다. 2023년부터 안전진단 평가 점수가 완화되었습니다. 단층 아파트에 대지면적이 넓은 곳이 사업성이 좋아 조합원이 부담해야 할 금액이 많이 늘어나지 않습니다. 그리고 등기부에 대지지분(아파트 토지면적에서 본인소유토지 면적/ 이 면적에서 재건축 평수 결정하여 추가적으로 현금을 지불할지 안할지 알 수 있음)이 클 수록 유리합니다.조합장과 시행사에서 조합원의 추가분담금이 없다고 말해도 100%다 믿으면 안되고 본인 소유가 될때 추가분담금이 얼마 있는지 정확하게 알 수 있습니다.(중간에 추가분담금이 생기는지 알 수도 있음)재건축은 평균기간이 10년으로 완공시까지 푸근하게 기다려야합니다. 요즘같이 부동산 불경기 시기에는 지자체에서 사업승인을 안 해주는 곳도 있습니다.
경제 / 부동산
23.04.12
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모 부동산 앱을 통해 이사갈 집을 검색하고 있는데..
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.먼저 비정상적인 부동산거래는 위법으로 판단하여 조사를 하여 세금추징을 할 수 있습니다.시세보다 저렴하게 거래되는 경우는다양하게 있겠지만 대표적으로 급매, 전세낀매물,가족간 매매,직거래가 있습니다.본 질문으로 판단해본다면 급매에 의한 직거래일 수도 있고 전세낀 급매물일 수도 있습니다.급매의 경우 급매가격은 시세대비 10%내외 정도로 볼 수 있습니다. 매도인의 개인적인 사정으로 급 매가 나와서 더 저렴하게 내놓을 수도 있습니다.직거래의 경우 세무적 이점을 위해 거래시점 3개월 전후의 거래가를 기준으로 삼거나, 매매용도로 감정평가를 받아 저렴한 금액으로 매매하기도 한다.
경제 / 부동산
23.04.12
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보증보험 미가입 동의서 관련 문의드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 임대보증금 보증 미가입에 대한 임차인 동의서의 경우 임대인이 보증보험에 가입하지 않았기 때문에 추후에 계약종료에도 보증금을 돌려받지 못 할 경우 임차인은 보증보험이행청구를 하지 못하여 보증기관으로부터 보증금을 못 받습니다. 보증금을 받을 때까지 기다리거나 새로운 임차인이 구해질 때 보증금을 돌려받거나 법적인 소송을 해야할 수 있습니다.많이 불안하다면 본인이 보증보험에 가입하여 보증료를 부담하면 됩니다.2. 임대보증금 일부보증에 대한 임차인이 동의할 경우 계약이 종료 되었지만 임대인이 보증 반환을 못 한다면 임차인은 이행청구를 신청하여 보증기관으로 부터 보증금 중 일부를 받을 수 있습니다. 잘 생각해보시고 결정하기바랍니다.
경제 / 부동산
23.04.12
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