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한국은 특이하게 선분양형태의 주택건설 방식이 정착되었을까요

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.한국전쟁으로 우리나라는 폐허가 되었고 인구는 약 2000만명까지 대폭 감소했습니다. 약 20년이 흐른 후 1970년대 우리나라의 인구는 약 3400만명까지 폭발적으로 증가합니다. 그러면서 우리나라의 산업기반은 농업에서 공업으로 점점 변화되어 가고 있었고 이렇게 많은 인구들이 돈을 벌기 위해 도시로 몰려들기 시작합니다. 도시에 많은 인구들이 몰려드는데 많은 인구를 감당할 수 있는 주거여건이 부족하기 때문에 빠르게 많은 아파트를 건설하기 위해서 정부에서 주도하여 선분양 제도를 도입했습니다. 70~80년대에 한창 아파트를 많이 짓던 시기에 자본이 부족한 건설사들이 선분양 제도를 통해서 대단지의 아파트를 빠르게 지을 수 있게 되었습니다. 자금을 대출 없이 조달할 수 있기 때문에 건설사 입장에서는 리스크가 적은 좋은 방식입니다. 요즘에는 건설사들의 재정적인 환경이 예전에 비해서 나아졌음에도 불구하고 선분양 방식이 관습처럼 계속 되어져 지금까지도 선분양 방식으로 아파트를 짓고 있습니다. 선분양 방식은 지금 우리가 아파트를 분양받는 방식 그대로 건설사에서 모델하우스를 만들어서 모델하우스처럼 지을거라는 것을 보여주고 계약금을 먼저 받습니다. 이렇게 먼저 받은 계약금으로 아파트를 짓기 시작하고 추후에 중도금으로 자금을 조달받습니다. 완공이 될 때 까지 약 3~5년 동안 일정 기간 몇 차례에 걸쳐 중도금을 받고 이 자금으로 계속적으로 아파트를 짓고 마지막 입주시에 잔금을 받게 됩니다. 선분양 방식을 다른 상품에 비유해 본다면 3~5년 후에 만들어 질 상품을 만들어지기 전에 미리 돈을 내고 사는 것이라고 보시면 됩니다. 건설사 대신 국민들이 대신 빚을 내서 이자를 갚아가고 건설사는 국민들의 돈을 받아서이자 없이 자금 조달을 해서 아파트를 짓게 되는 겁니다. 이것은 보편화 되서 당연하다고 생각하지만 사실은 굉장히 위험한 일이기도 합니다. 건설사 내부에 문제가 생겨서 회사가 도산하게 되거나 건물이 제대로 지어지지 않아 하자가 생긴다면 피해는 고스란히 분양자들이 떠안게 되는 구조입니다. 이런식으로 분양을 하다보니 아파트를 짓는 몇 년의 기간 동안 아파트 가격은 올라가면서 분양권 거래나 투기들이 많이 성행하게 되었습니다.어떻게 보면 건설사 입장에서도 리스크가 없고 분양을 받는 사람들 입장에서도 아파트 값이 오르게 되어 윈윈이라고 생각할 수 있겠지만 선분양 제도로 인한 피해도 있습니다. 아파트를 짓는 도중 주변에 새로운 아파트 단지 몇 단지가 추가공급이 되면 공급 과다로 오히려 집값이 오히려 떨어지게 될 수 있죠. 완성된 집을 사는게 아니기 때문에 건설사의 모델하우스와 다르게 건설을 하는 괴리가 발생할 수도 있고 건물이 부실하게 지어지더라도 건설사 입장에서는 먼저 돈을 받았기 때문에 보수공사를 하지 않는 경우도 있기 때문에 완공 이후에 거주에 불편하게 되는 문제가 생기기도 합니다. 이러한 문제들 때문에 정부에서는 다 짓고 난 이후에 분양하는 후분양 제도로 변경하려는 방안도 검토하기는 합니다. 그리고 우리나라의 건설업체의 자금력 부족으로 은행에 대규모PF 대출을 이용합니다. 자금 조달이 용이한 측면에서 선분양을 합니다.

경제 / 부동산

24.07.21

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