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다른나라는 한국의 PF방식 형태의 주택건설이 거의 없는 이유가 무엇인가요?

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대한민국에서 아파트나 건물을 착공하는 데 있어서 복잡하 게 얽힌 그리고 자기 자본이 적은 상태에서 대부분 사업이 진 행된다는 것이며, 그 과정에서 어쩔 수 없이 규모가 큰 건설 사의 채무 보증이 들어갈 수밖에 없는 구조이면서, 만일 Q 부동산 경기가 좋지 않아 누군가 하나라도 여기서 문제가 된 다면 연쇄적인 재무 리스크에 도출된다는 것입니다.위에서 말씀드린 대우건설이 보증한 440억 원이 만일 조 단 위의 매우 큰 금액이었다면 '찻잔의 폭풍'으로 끝나지 않았을 겁니다. 2024년 현재 대한민국에서 문제가 되고 있는 모 건 설사의 PF대출 문제로 인한 '워크아웃'은 그 규모가 감당할 수준이 아니라서 수면 위로 드러났을 뿐 결국은 위와 같은 프 로세스에서 나온 구조적 문제이기 때문입니다.아파트를 건설하는 데는 크게 시행사, 시공사, 그리고 금융권 이라는 3가지 주체가 서로 물고 물리는 관계로 복잡하게 진 행됩니다. 그런데 시행사는 지나치게 영세하고 자본규모가 작으며 그럼에도 불구하고 사업을 진행하는데 크게 제제가 없는 법적인 한계, 이러한 영세한 시행사에 기대어 대규모 대 출을 진행하면서 이자수익을 챙기는 금융권, 그래서 반드시 필요한 시공사의 연대보증 및 책임준공, 그리고 여기에 아파 트가 지어지기도 전에 우리 같은 일반시민들이 지급하는 초 기분양 계약금 등 많은 리스크를 짊어질 수밖에 없는 구조로 진행됩니다. 그럼에도 불구하고 지금까지 최소한 대한민국 에서는 이러한 복잡하게 얽히고 고 위험의 사업진행 방법이 과거 미국의 서브프라임으로 인한 리먼브라더스 사태인 금 융위기라는 전례가 있었음에도 불구하고 아무런 조치도 취 해지지 않는다는 것입니다. 앞서 대한민국의 PF 대출의 구조적 문제는 시행사라는 사업 주체의 너무 작은 자기 자본금에서 시작한다는 것이라고 말 씀드렸습니다. 그리고 시행사가 되기 위한 'Q 부동산 개발업 등록'기준이 너무 가볍다는 것입니다.하지만 미국의 경우에는 시행사의 토지매입을 위한 담보대 출 비율은 보통은 LTV 40~50% 정도이며, 이는 PF대출의 경우 '비소구 대출'의 LTV를 최대 60%로 제한하기 때문입니다.여기서 '비소구 대출'이란 주택매매가가 대출금 보다 낮아질경우 주택만 포기하면 더 이상의 상 환의무는 없어지는 것을 의미합니다. 예를 들어 3억 원 주택을 매수하는 2억의 대출을 받았는데 만일 주택가격이 하락하여 1억 9천만 원이 된다 면 주택만 넘기면 대출상환은 완료된 것이며, 은 행은 1천만 원을 손실처리하는 개념입니다.미국의 경우 비소구 대출의 LTV가 최대 60%이므로 혹시라 도 Q 부동산 가격이 떨어질 가능성을 염두하여 시행사의 담 보대출비율이 LTV 40~50% 정도로 묵시적 합의로 정착된 것으로 판단됩니다. 또 한 가지 큰 차이는 미국은 투자자들로부터 추가자금을 확 보해 위에서 말씀드린 토지매입 대출금인 브릿지론을 모두 상환하고 본 PF대출을 순수히 건설자금을 조달하는데만 사 용한다는 차이가 있습니다. 그리고 이러한 PF대출에서 있어 서 건설사의 채무보증이 없다는 것도 대한민국과 다른 점입 니다.

경제 / 부동산

24.07.20

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