한국은 특이하게 선분양형태의 주택건설 방식이 정착되었을까요
다른 선진국에서는 선분양형태로 주택이나 아파트건설이 보편적인 방식이 아닌데요
하지만 한국은 특이하게 선분양형태의 주택건설 방식이 정착되었는데 이 배경이 무엇일까요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
우리나라에서는 주택을 공급하기 위해 건설업자들이 일정비율이상 공정이 진행되면 준공전에 입주자를 모집할 수 있는 선분양제도를 활용하고 있습니다. 선분양제도는 주택가격 상승기에 주택 구입자의 경제적 이익도 있지만 사업자의 금융부담이 적다는 장점이 때문에 선호되고 있는데, 주택 완공전에 계약을 하다 보니 주택 선택권이 제한되고 부실시공 등이 발생할 수 있습니다.
정부에서는 장기 주거 종합계획을 통해 후분양제도를 활성화하려고 했으나, 주택가격 상승으로 주택 소비자의 자금부담완화와 주택 선점을 통한 차익실현 욕구, 건설사들의 건설자금을 확보 곤란, 정책당국의 효과적인(신속한) 정책수단 등의 이유가 맞물려 선분양제도에서 벗어나지 못하였습니다. 이미 올라버린 부동산가격과 자재비, 인건비에 더해 고금리 상태에서 막대한 토지 구입비와 보상금 그리고 공사비 등의 비용을 감당하고 후분양을 실시할 수 있을 만한 건설사가 우리나라에는 매우 제한적이라 더욱 어려운 상황입니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
한국전쟁으로 우리나라는 폐허가 되었고 인구는 약 2000만명까지 대폭 감소했습니다. 약 20년이 흐른 후 1970년대 우리나라의 인구는 약 3400만명까지 폭발적으로 증가합니다. 그러면서 우리나라의 산업기반은 농업에서 공업으로 점점 변화되어 가고 있었고 이렇게 많은 인구들이 돈을 벌기 위해 도시로 몰려들기 시작합니다. 도시에 많은 인구들이 몰려드는데 많은 인구를 감당할 수 있는 주거여건이 부족하기 때문에 빠르게 많은 아파트를 건설하기 위해서 정부에서 주도하여 선분양 제도를 도입했습니다. 70~80년대에 한창 아파트를 많이 짓던 시기에 자본이 부족한 건설사들이 선분양 제도를 통해서 대단지의 아파트를 빠르게 지을 수 있게 되었습니다. 자금을 대출 없이 조달할 수 있기 때문에 건설사 입장에서는 리스크가 적은 좋은 방식입니다. 요즘에는 건설사들의 재정적인 환경이 예전에 비해서 나아졌음에도 불구하고 선분양 방식이 관습처럼 계속 되어져 지금까지도 선분양 방식으로 아파트를 짓고 있습니다. 선분양 방식은 지금 우리가 아파트를 분양받는 방식 그대로 건설사에서 모델하우스를 만들어서 모델하우스처럼 지을거라는 것을 보여주고 계약금을 먼저 받습니다. 이렇게 먼저 받은 계약금으로 아파트를 짓기 시작하고 추후에 중도금으로 자금을 조달받습니다. 완공이 될 때 까지 약 3~5년 동안 일정 기간 몇 차례에 걸쳐 중도금을 받고 이 자금으로 계속적으로 아파트를 짓고 마지막 입주시에 잔금을 받게 됩니다. 선분양 방식을 다른 상품에 비유해 본다면 3~5년 후에 만들어 질 상품을 만들어지기 전에 미리 돈을 내고 사는 것이라고 보시면 됩니다. 건설사 대신 국민들이 대신 빚을 내서 이자를 갚아가고 건설사는 국민들의 돈을 받아서
이자 없이 자금 조달을 해서 아파트를 짓게 되는 겁니다. 이것은 보편화 되서 당연하다고 생각하지만 사실은 굉장히 위험한 일이기도 합니다. 건설사 내부에 문제가 생겨서 회사가 도산하게 되거나 건물이 제대로 지어지지 않아 하자가 생긴다면 피해는 고스란히 분양자들이 떠안게 되는 구조입니다. 이런식으로 분양을 하다보니 아파트를 짓는 몇 년의 기간 동안 아파트 가격은 올라가면서 분양권 거래나 투기들이 많이 성행하게 되었습니다.어떻게 보면 건설사 입장에서도 리스크가 없고 분양을 받는 사람들 입장에서도 아파트 값이 오르게 되어 윈윈이라고 생각할 수 있겠지만 선분양 제도로 인한 피해도 있습니다. 아파트를 짓는 도중 주변에 새로운 아파트 단지 몇 단지가 추가공급이 되면 공급 과다로 오히려 집값이 오히려 떨어지게 될 수 있죠. 완성된 집을 사는게 아니기 때문에 건설사의 모델하우스와 다르게 건설을 하는 괴리가 발생할 수도 있고 건물이 부실하게 지어지더라도 건설사 입장에서는 먼저 돈을 받았기 때문에 보수공사를 하지 않는 경우도 있기 때문에 완공 이후에 거주에 불편하게 되는 문제가 생기기도 합니다. 이러한 문제들 때문에 정부에서는 다 짓고 난 이후에 분양하는 후분양 제도로 변경하려는 방안도 검토하기는 합니다.
그리고 우리나라의 건설업체의 자금력 부족으로 은행에 대규모PF 대출을 이용합니다. 자금 조달이 용이한 측면에서 선분양을 합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
선분양 방식은 우리나라가 주택 공급이 부족할 때 건설사들이 진행하던 방식입니다. 건설사가 수중에 돈이 없어도 선분양 방식으로 이루어진 수분양자의 자금으로 단기간 대규모 방식의 주택공급이 가능했습니다.
선분양 방식도 장점이 있습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.
한국에서 선분양형태의 주택건설 방식이 정착된 배경에는 몇 가지 이유가 있습니다. 첫째로, 한국의 부동산 시장은 수요가 공급을 앞섰던 상황에서 발전해왔기 때문에 선분양이 수요를 만족시키는 데 효과적이었습니다. 둘째로, 선분양은 건설사가 자금을 확보하고 사업을 계획하는 데 유리한 구조를 제공하여 건설사들이 쉽게 사업을 추진할 수 있었습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
청약자들이 내는 계약금과 중도금으로 공사비를 충당하기 때문입니다
부동산 분양 후2년뒤에 입주를 하기 때문에 입주예정자 또한 입주까지 잔금을 마련할 시간이 충분하기 때문에 어느정도 이해 관계가 맞아 지금까지 이어지고 있다고 합니다