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월세 자동 연장되었는데 중간에 집주인이 월세 올려달라고 하면 거부할수 있나요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대료 인상은 계약갱신 시(첫 계약 후 2년 뒤)에 임대인과 임차인 간 협의하여 인상할 수 있습니다. 1년 미만 또는 1년으로 정한 계약은 임차인이 2년을 주장할 수 있고 계약갱신과 묵시적갱신은 2년 뒤에 가능합니다. 만약 묵시적갱신이라면 이전 계약과 동일한 조건으로 진행되기 때문에 이전 계약의 보증금과 월세는 동일합니다.
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23.04.03
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부동산 투자건 계약금 포기하면 해지 가능한지 문의드려요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.중도금 전액을 지급해야만 이행의 착수에 해당하는 것이 아니고, 중도금의 일부만 지급하거나 중도금 지급에 필요한 전제행위, 예를 들어 중도금 대출을 신청하는 행위 등도 일정한 조건 하에 이행의 착수에 해당될 수 있는 것입니다. 중도금 대출 신청이 (채무 이행에 필요한 전제행위)로 인정되게 되면, 매수인이 아직 중도금은 지급하지 않았더라도 중도금 지급일 전에 이행에 착수한 것이 되어 매도인은 더 이상 해약금 해제를 할 수 없게 되는 것입니다. 매수인도 취소를 할 수 없습니다.계약취소를 할 수 있는 방법으로는 임대인과 임차인과 합의 또는 특약사항으로 작성하거나 약정을 맺는 것입니다.
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23.04.03
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전세 계약시 세대주와 계약자가 같아야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인이라면 등기부상 소유자가 임대차 계약서상 임대인의 인적사항과 같아야합니다.임차인이라면 거주하는 사람을 임차인으로 임대차계약서의 인적사항에 작성하면 됩니다.임대인이 가족 또는 이전 계약자와의 관계를 알고 있는 것이 좋고 계약종료시 보증금반환은 계약서상 임차인에게 반환해야되는데 이부분에도 문제가 없도록 하면 됩니다.
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23.04.03
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전세들어온지 2달째 입니다. 보험은 언제들어도 상관없나요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전셋집에 대출상황이 대출금 + 총보증금이 주택매매시세의 70~80%가 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다. 경매로 넘어갈 경우 대출금+총보증금 비중이 클 경우 유찰이 되어 경매가격이 낮게 시작한다면 상황에 따라 보증금을 배당받지 못 하거나 일부만 배당받을수도 있습니다.그리고 임대인이 임차인의 전세자금을 다른 곳에 운용하여 전세 만료 시기에 임차인이 이사를 가야되는데 반환하지 못 하는 경우 임차인의 상황이 난처해질 수도 있습니다.전세보증금이 적은 돈이 아니기때문에 만일의 경우를 대비하여 보증보험에 가입을 하여 계약종료일에 전세보증금을 돌려받지 못 한다면 보증기관으로부터 보증금을 받을 수 있어 임차인의 전세보증금을 안전하게 보호할 수 있습니다.대출금+보증금이 주택매매시세의 80%가 넘어가면 보증보험가입이 어려울 수도 있습니다. 전세가가 매매가의 90%가 넘어가더라도 어려울 수도 있으면 이외 조건이 있기에 확인바랍니다.보증기관마다 보증기한이 다릅니다.주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF)전세 계약 기간 1/2 지나기 전서울보증(SGI)계약일로부터 10개월 이내(전세계약 2년기준)
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23.04.03
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원룸 월세 묵시적 계약 갱신 이후 퇴실하려면 몇 달 전 통보해야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.묵시적갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 통보할 수 있습니다. 임차인이 계약해지 통보를 한 날부터 3개월 뒤 법적효력이 발생합니다. 임차인이 의사통보를 한 날부터 3개월 뒤 적법하게 계약이 종료되는 것으로 임대인은 보증금을 반환해야 하고 임차인이 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다. 특약사항에 작성하였더라도 임대인이 부담해야 합니다.
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23.04.03
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전세대출 연장을 위해 재계약위해 집주인과 연락을 하니 집을 매도로 내놨다고 하는데 이 경우 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.특약사항으로 집이 매도될 시 곧바로 이사가는 조건은 강행규정으로 임대인에게 불리하여 유효하지 못한 약정입니다. 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 경우 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에만 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제1항 단서). √임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 √임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 √서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 √임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 √임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 √임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우√임대인이 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우√ 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우√ 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우√ 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우√ 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우사유에 해당한다면 임대인은 임차인의 계약갱신요구권 행사를 거절할 수 있습니다.√ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우만약 계액갱신 전 주택이 매매가 되어 새임대인이 실거주를 주장하는 경우 임차인이 이전에 계약갱신 요구권 행사를 하였더라도 새임대인은 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신 요구권 행사를 거절할 수 있고, 임차인은 계약만료일에 이사를 가야합니다.
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23.04.03
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분양권도 일시적 1가구2주택에 적용되는지 궁금해요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.2021년 이전에 취득한 분양권은 주택 수에 포함되지 않으므로 비과세 판정 시 고려하지 않아도 됩니다. 2021년 이전엔 취득한 분양권은 아파트가 완공되고 분양권 잔금을 납부하는 시점에서 주택 수에 포함됩니다. 1주택과 21년 이전에 취득한 분양권을 보유했다면 분양권 잔금 납부일부터 일반적인 일시적 1가구 2주택이 적용됩니다. 분양권을 20년에 취득하고 21년 1월에 일반주택을 취득한 후 23년 12월에 분양권 아파트가 완공되었다면 그로부터 3년 내에 일반주택을 처분하면 일시적 1가구 2주택 비과세가 적용됩니다. 21년 이후 취득한 분양권부터는 바로 주택 수에 포함되므로 비과세 판정이 완전리 달라집니다. 21년 이후 분양권을 먼저 취득하고 일반주택을 나중에 취득하게 되면 일시적 1가구 2주택 적용이 되지 않습니다. 예를 들어 분양권을 21년 1월에 취득하고 22년 5월에 일반주택을 취득한 후 24년 12월에 분양권 아파트가 완공되었다면 그로부터 3년 이내에 일반주택을 처분해도 일시적 1가구 2주택 비과세가 적용되지 않습니다. 21년 이후에 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 혜택을 받는 방법은 기존주택을 취득한 날로부터 1년이 지난 후에 분양권을 취득하거나 분양권을 취득한 날로부터 3년 인에 기존 주택을 양도하는 것입니다.
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23.04.03
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등기부에는 25평에 상당하는 m2으로 표기 되어 있고, 부동산에서는 34평이라고 하고 어떤것이 맞나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.건축물 대장상 해당 호실의 전용면적과 공급면적을 확인 하면 됩니다. 전용면적은 현관문을 들어가서 발코니를 제외한 방,주방,거실,화장실의 실내 면적입니다. 공금면적은 전용면적 + 공용면적(집 앞 복도, 엘리베이터, 계단, 비상구 등)34평이라고 말하면 일반적으로 공금면적(전용면적+공용면적)을 말합니다.
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23.04.03
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경매와 공매의 차이점을 알고 싶습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.경매 낙찰자는 인도명령제도를 활용, 임차인이 심하게 퇴거를 미룰 경우 경우 통상 2주 정도 걸리는 신속한 강제집행으로 주택을 인도받을 수 있습니다. 반면 공매는 인도명령제도가 없어 임차인이 주택을 비워주지 않을 경우 정식 명도소송을 진행 해야 합니다. 6개월~1년가량 시간이 소요될 수 있습니다.. 즉, 공매는 경매보다 명도가 어렵다는 리스크가 있지만, 이로 인해 비교적 저렴하게 낙찰받을 수 있습니다.공매는 인도명령제도가 없는 것이 가장 큰 단점이지만, 그래서 경매보다 더 싸게 낙찰받을 수 있습니다. 공매 물건은 경매 물건보다 숫자가 많지 않아 투자자 관심도 대부분 경매에 쏠린 만큼, 저렴한 낙찰을 노린다면 경쟁률이 비교적 낮은 공매 물건을 살펴볼 수 있습니다.
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23.04.03
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전세가율과 매개가율의 차이는 어떤 수준이 가장 적절한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세가율 = (전세가격 / 매매가격) x 100간단히 말해 주택의 매매가격 대비 전세가격의 비율 입니다.예를 들어 10억에 매매된 아파트의 전세가격이 7억이라면, 전세가율은 70% 입니다.전세가율의 의미 전세가는 이 집에 살고싶어 하는 실수요자가 보여주는 실거주가치의 가치를 보여줌 전세가가 낮은 경우는 실거주 가치가 낮은 것을 의미하고, 높은 경우는 높은 실거주 가치를 보여줌 전세가는 입주물량에 크게 영향을 받는다. 주변 입주물량이 적은 경우 전세가가 상승하는 경향이 있음.전세가는 부동산 대세 하락기에 상승하는 경향을 보여준다. 대부분 매수 대신 전세를 선택하기 때문임. (정확히는 전세가율 상승)매매와 달리 전세는 수요와 공급 논리가 매우 강하며, 이에 따라 빠르게 반응 하는 특성이 있음.전세가율이 낮다는 것은 아파트 단지가 현재 고평가 상태 일 수도 있다는 것을 보여줌.서울시 아파트 전세가율은 50% 밑으로 떨어 진적이 없으면 50~70% 내외에서 오르락내리락을 반복하고 있습니다. 전세가율은 60~70% 정도가 적정합니다. 만일 80%를 넘어가게 되면 부동산 가격 하락기에는 역전세 문제가 일어날 수 있어 보증금 반환에 문제가 생길 수 있습니다. 2023년 2월 서울시 전세가율은 58.5%입니다.
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