전문가 프로필

답변 내역

부동산에서 "종상향"된다는 말은 어떤 의미인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.용도지역은 주거지역 상업지역 공업지역 녹지지역 으로 나뉘는데 각각 정해진 용적률이 있습니다.예를 들어 일반주거지역은 1종, 2종, 3종 이렇게 종류를 구분하고 있어요. 1종은 저층 주택 중심, 2종은 중층 주택 중심, 3종은 중고층 중심, 그리고 준주거지역은 주거위주+일부 상업과 업무기능 보완을 위해 필요한 지역입니다. 종상향이라는 의미는 1종→ 2종→ 3종 이런식으로 용도지역을 상향시킨다는 의미입니다. 1종이나 2종과같은 지역을 2종이나 3종으로 등급을 한 단계올리는 것을 의미합니다.재건축을 추진하는 아파트는 이렇게 종을 올려주면 더 높게 지을 수 있고 그러면 가구 수가 많이 나오니까 보통 좋아하고 반대로 불만이 있는경우 지자체에 종상향을 요청하기도 합니다.그러나 원한다고 다 종상향을 해주는 것은 아니고요. 해주더라도 주변 경관 등에 문제가 없는지도 체크해 보고 승인을 해줍니다. 또 경우에따라 종상향을 해줄 테니까 공원이나 산책로 등시민이 쓸 수 있는 공간을 기부체납 방식으로좀 내놔라 하며 지자체와 조합 측이 협상을 하기도 합니다.
경제 / 부동산
23.03.22
0
0

월세 보증금 반환할 때 계약자 말고 다른사람에게 이체 해도 괜찮은가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약자에게 보증금을 반환해야합니다. 추후에 계약자가 보증금을 돌려받지 못 했다고 할 수 있습니다. 이를 대비해 계약자와 가족에게 보증금 반환하는 것을 증명하는 계약서를 작성하기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.03.21
0
0

전세 계약기간 끝나기 전 이사할 경우 중개비를 전부 부담해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.묵시적갱신기간 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 주장할 수 있고, 임차인이 계약해지 의사통보를 한 날부터 3개월 뒤에 법적 효력이 발생합니다. 3개월 뒤에 법적으로 계약이 종료되는 것으로 임대인은 보증금을 반환해야합니다. 그리고 적법하게 계약이 종료되는 것으로 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도됩니다.참고)계약기간 중 임차인이 계약해지를 원할 경우 계약서 특약사항에 계약기 중 계약해지에 대한 내용이 있다면 그대로 이행하면 되고 그렇지 않다면 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 임차인이 부담하는 조건으로 임대인과 협의를 봅니다. 가끔 청소비까지 요구하는 임대인도 있습니다. 임대인과 임차인 간 계약조건에 동의하고 계약체결을 했습니다. 임차인 일방이 계약해지를 하는 것으로 임대인은 계약만료시까지 보증금을 반환 할 의무는 없습니다. 그래서 임차인이 손해배상 격으로 새임차인을 구하고 부동산중개보수도 부담을 하여 원만하게 해결하려고 합니다.
경제 / 부동산
23.03.21
0
0

소속 공인중개사의 수입 구조는 어떻게 되지요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.월급없이 비율제가 있을 수 있고소액의 월급 몇 개월치와 비율제가 있을 수 있습니다.전자의 경우 비율은 8대2 7대3 6대4 가 있으며 큰 숫자가 본인에 해당하고 광고비 지원 유무가 있습니다.후자의 경우 소액의 월급을 지원해 곳은 드물며 있다면 3월~6개월 정도 지원이 있을 수 있고 월급지원 시기동안 본인이 가져가는 비율이 적을 수 있습니다.월급지원 이후 비율이 높아집니다.
경제 / 부동산
23.03.21
0
0

월세방 재계약시 인상비율이 정해져있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 상 1년 미만 또는 1년의 계야기간으로 계약을 체결할 경우 임차인은 계약기간 2년을 주장할 수 있고 2나머지 기간을 더 거주할 수 있습니다. 1년만 거주하고 싶을 경우 계약기간 1년을 주장할 수도 있습니다. 1년이 지난 후 임대인은 임대료의 5%를 인상할 수 없고, 2년이 지나 계약갱신 시 임대료의 5%를 인상할 수 있습니다. 계약만료 6~2개월전까지 계약에 대한 의사통보(계약갱신요구권 행사)를 하면 되고 보통 이때 임대인은 임대료 5%인상을 요청합니다. 국토부 입장은 임차인이 동의하지 않더라도 임대인과 협의하여 5%이내로 인상할 수 있다입니다. 계약서 특약사항에 5%를 초과하는 인상에 임차인이 동의한다는 내용을 강행규정으로 임차인이 불리한 약정으로 무효입니다. 만약 임차인이 5%를 초과한 임대료를 지불했다면 그 초과분을 돌려받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.03.21
0
0

빌라 전세보증보험 가입 시 적용되는 공시가격 관련 질문입니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세보증보험 신청 하는 날짜 기준으로 현재 공동주택공시가격을 작성하면 됩니다. 굳이 해당년도 공시일의 공시가격이 산정될 때까지 기다리지 않아도 됩니다.
경제 / 부동산
23.03.21
0
0

세입자가 계약기간이끝나기전 해지를 원합니다. 세입자가 사업자를 폐지하면 그냥 저는 다시세입자를 구해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인과 임대인이 계약조건에 동의하고 계약을 체결했습니다. 계약기간 내 임차인이 계약해지를 원할 경우 임대인은 계약만료 전까지 보증금을 반환 할 의무는 없습니다. 그래서 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 부담하는 협의(손해배상격)를 봅니다. 임차인의 경제적 상황이 넉넉하지 않을 경우 임대료를 제때 못 낼 수도 있습니다. 상가임대차계약의 경우 3기 차임에 달하는 연체의 경우 임대인은 계약해지를 할 수 있습니다. 계약해지에 대한 내용증명 발송 전 임차인이 임대료 일부나 전부를 송금한다면 계약해지를 할 수 없습니다. 월세를 지급하지 않는다면 보증금에서 뺄 수 밖에 없습니다.
경제 / 부동산
23.03.21
0
0

2+2 전세 계약을 했는데 중간에 나간다면?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 중 계약해지시 임차인은 언제든지 계약해지를 주장할 수 있습니다. 그리고 임차인이 계약해지에 대한 의사통보를 한 날부터 3개월 뒤에 법적효력이 발생합니다. 이는 임차인이 의사통보 한 날부터 3개월 뒤 법적으로 계약해지가 되어 적법하게 계약이 종료가 되는 것이기 때문에 임대인은 임차인이 의사통보한 날부터 3개월 뒤에 보증금을 반환해야 합니다. 그리고 적법하게 계약이 종료되는 것이므로 기존 임차인이 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다.
경제 / 부동산
23.03.21
0
0

부동산 PF에서 "부외금융"이란 무슨말인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부외금융에서는 부채비율을 낮추기 위해 대규모 자본적 지출을 재무상태표에 기록하지 않습니다. 부외금융의 예로는 합작투자, 연구개발 제휴, 그리고 자산 자체가 리스 공여자의 재무상태표에 기록되고 리스 수혜자는 자산 사용에 대한 비용만을 보고하는 운영리스 등이 포함된다. 부외금융은 기업이 부채조달에 한계에 도달했거나, 채무비율을 줄이기 위해 혹은 위험관리를 위해 자산을 매입하는 경우에 사용됩니다. 이런 유형의 금융 형태는 프로젝트나 자회사를 위한 자금 조달 그리고 기업이 소수 지분을 보유한 자산 매입을 위한 자금조달 방법으로서 사용됩니다.과거 회계기준이 연결중심의 회계가 아니었을 때에는, PF로 조달한 차입금이 차주사의 재무상태표에 계상되지 않아 신용에 영향을 주지 않는 이점이 있었습니다. 이러한 이점은 연결재무제표의 연결대상이 되기 때문에 이제 더이상 큰 동기는 되지 못할뻔 하였으나, 최근에 자본시장법상 펀드를 이용한 투자실행으로 이러한 부외금융효과를 이어가고 있습니다.
경제 / 부동산
23.03.21
0
0

부동산 PF사업이란 어떤걸 말하는 건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대규모 자금이 소요되는 각종 프로젝트에 자금을 조달하는 기법을 뜻합니다. 대출자의 신용도나 담보와 관계없이 프로젝트 자체를 담보로 잡아 프로젝트에서 미래에 발생하는 이익(Cash-Flow)를 상환재원으로 합니다. 여러금융기관이 부동산 개발사업 시 필요한 자금을 끌어와 대출해주고, 이에 대한 이자를 받는 구조라고 볼 수 있습니다.우리나라에서 이야기하는 PF는 대부분이 공동주택(아파트,도시형생활주택), 주상복합건물(오피스텔,생활형숙박시설)),다세대주택(빌라,타운하우스),근생(올 상가)과 같은 시설물 등을 건축하는 부동산 건축 PF입니다. 작게는 수십억 단위에서, 대형 건물이나 시설물은 수천억 단위까지 PF 규모가 이루어지기도 합니다.프로젝트 자체의 현금흐름만 상환재원으로 삼는 전통적인 PF와는 달리, 우리나라의 부동산 PF는 시공사(건설사)의 신용보강(연대보증)과 선분양들의 신용보강(중도금대출) 등으로 상환재원을 보강해주는 것이 제공되어 자금조달이 성사되는 경우가 많습니다.
경제 / 부동산
23.03.21
0
0