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1년계약 만기시에도 묵시적 갱신 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법상 2년을 보호하기 때문에 계약기간 1년 미만 또는 1년으로 계약 체결 시 임차인은 2년을 주장하여 거주할 수 있습니다.임차인이 1년 계약체결 시 1년을 주장할 수도 있고 2년을 주장할 수도 있습니다.1년 미만이나 1년 계약은 묵시적 갱신의 대상이 되지 않습니다. 묵시적갱신은 2년이 지나야 가능하다
경제 / 부동산
23.03.17
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전세 연장을 안할때 몇개월전에 이야기 해야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 상 계약만료 6~2개월 전까지 임대인에게 계약에 대한 의사통보를 하면 됩니다. 아파트전세라면 요즘 전세매물이 많아 빨리 계약이 안되기에 기간을 넉넉하게 두고 임대인에게 연락하기 바랍니다.의사통보기간이 지난다면 (게약만료 2개월 전까지) 임대인, 임차인 모두 아무런 의사통보가 없다면 묵시적갱신이 됩니다.
경제 / 부동산
23.03.17
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유치권이라는 말의 개념이 어렵네요. 유치하다라는게 무슨 말인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.거리를 지나다니다 어떤 건물에 "유치권 행사 중"이라고 적힌 팻말이 본 적이 있을 것이다. 그 건물은 본래의 용도로 이용되지 않고, 문이 잠겨 들어갈 수도 없습니다. 이런 경우는 대개 공사대금 관련 문제로, 채무가 오랫동안 변제되지 않아 채권자가 그 건물에 대해 유치권을 행사하는 경우입니다. 유치권을 행사하기 위해서는 해당 물건에 대해 유치권을 행사하고 있다는 것을 알려야 하는데, 현실적으로 유치권을 행사하는 건물에 들어앉아 있는 것은 불가능하므로 유치권 행사 표시를 해 두고 최소한의 관리인원만 배치한 후 문을 잠가 두는 것입니다.예를 들어 A가 건물을 짓고 싶어 건축가 B와 건축계약을 체결했습니다. 그런데 A는 건축이 완료되었는데도 공사대금 10억원 중 4억원만 지급하고 6억원은 지급하지 못하는 상태였고, B는 잔금 6억원에 대해 유치권을 행사를 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.03.17
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부동산을 등기까지해서 소유권이 있는데 왜 공신력은 없는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대한민국 민법에서 부동산 등기의 공신력은 인정하지 않습니다. 우리나라 입장에서도 할 말이 없는 것은 아닌 게, 소유권을 중시하는 자본주의의 특성상 원 소유권의 안정성 또한 중요하기 때문에 등기의 공신력을 인정하지 않게 된 것입니다. 일단 1912년에 시행된 토지조사령 이전의 소유관계에 대해서 법원은 인정하지 않으니 이 점은 넘어가고 광복과 농지개혁, 6.25 전쟁 등을 거치면서 부동산의 제대로 된 등기관계나 기록들이 소실되는 경우가 많아젔다. 거기다가 부동산실명제를 실시하던 시절도 아니라 등기만으로는 실체가 불확실하다는 점이 영향을 주었습니다. 정부는 이미 특별조치법을 시행한 바가 있고 실명제 실시 이후론 '현재의 소유관계'에 있어선 더 이상 크게 다툴 것이 없다는 입장을 표방하고 있습니다. 소유관계를 바로잡기 위해 정부에서 나선다고 해도 막대한 인력, 자금, 시간 등이 소요되기 때문 실행을 하지 못 하고 있습니다. 등기의 공신력을 인정하느냐 부정하느냐에 따라 장단점이 있습니다. 하지만 대부분의 국가는 인정하면 인정한 대로, 부정하면 부정한 대로의 단점을 보완하기 위해 많은 노력을 기울이는 데에 비해 한국의 경우 보완책 마련에는 아예 손을 놓고 있습니니다.
경제 / 부동산
23.03.17
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동산과 부동산의 차이가 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산은 공적장부(공부)를 만들어서 소유권을 기록하고 등재해서 기록한다 하여 '등기'라고 합니다. 이 건물에 대한 소유권을 등기하는 공부를 '건물등기부' 토지는 '토지등기부'를 만들어 기록하게 되었습니다.동산중에서 문제가 되는 동산이 있는데 자동차, 선박, 항공기 등 있습니다.. 동산의 소유권은 '점유'로써 명시를 하지만 상시 점유를 할 수 없는 자동차, 선박, 항공기 등은 소유권에 대한 분쟁이 생길 수 있습니다. 그래서 재산적 가치가 상당한 동산은 등재해서 기록하겠다 하여 '등록'이라 하며 차량등록증으로써 소유권을 명시하게 됩니다. 자동차, 선박, 항공기는 '동산'이지만 소유권 명시 방법이 부동산과 유사하기 때문에 '준 부동산'이라고 합니다.
경제 / 부동산
23.03.17
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근저당설정 에 관하여 설명 부탁 드립니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.설정당시에는 피담보채무(저당권에 의해 담보되는 채무)가 확정되지 아니하여 그 최고액만을 약정하고, 장래 일정한 사유가 발생하게 되면 피담보채무를 확정하고 그 범위에서 목적물의 교환가치를 취득하기로 하는 저당권을 말합니다. 주로는 은행 등 금융기관과 계속적 거래관계에서 발생, 소멸하는 불특정 다수 채권을 담보하기 위해서 설정되지만, 실은 특정된 채무를 담보하면서도 장래 발생할 지연배상금을 최고액 범위에서 담보하기 위해서(일반 저당권은 1년분의 지연배상만을 담보하도록 되어있습니다. 민법 제360조) 설정되기도 합니다."근저당권 설정등기"란 계속적인 거래관계로부터 발생하는 다수의 불특정 채권을 담보하고, 결산기에 이르러 채권최고액의 한도 내에서 우선 변제를 받는 것을 목적으로 하는 등기를 말합니다.예를 들어 A라는 사람이 아파트를 살 때 대출을 이용하려고 합니다. 은행은 대출을 위해 아파트를 담보로 하고 A에게 대출을 실행합니다. 이때 은행은 등기부에 근저당권 설정을 합니다. 등기부 을구에서 근저당권 설정을 확인할 수 있습니다. 그리고 채권최고액이 있고 그 옆에 금액이 있는데 이 금액은 실제 대출한 금액의 120~130%로 설정된 금액(위 글의 "특정된 채무를 담보하면서도 장래 발생할 지연배상금을 최고액 범위에서 담보하기 위해서")입니다.
경제 / 부동산
23.03.17
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집주인 사망시 보증금 받는 방법이 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인 사망시 상속인에게 임대인의 권리와 의무가 승계됩니다. 임차인은 상속인에게 보증금반환요청을 하면 됩니다.보증금반환청구권과 목적물명도청구권은 동시이행관계에 있으므로, 임차한 목적물을 반환해야 보증금반환청구권이 발생 합니다.해지의사가 임대인에게 도달되었는지 확인이 필요로 합니다.도달되었으나 회신이 없었다면, 임대차계약해지는 적법한 절차로 해지 된 것으로 보입니다.그러나, 임대차보증금을 반환받기 위해서는 임대인의 상속인들로부터 돌려받아야하는데 배우자, 형제자매, 이마저도 없다면4촌 이내의 혈족에게 청구해야 합니다.먼저 원래의 임차권등기명령신청의 대상자가 사망하였으므로 그 상속인들을 상대로 목적물을 반환하여야 할 것이므로 피신청인을 사망한 임대인의 인적사항을 기재하고, 사실조회 또는 문서제출명령(사망자의 기본증명서, 가족관계증명서 등)(목적 : 피신청인의 특정)을 하여 피신청인을 정정해야합니다.이후 절차에서 상속인들이 임대차보증금을 반환해 주면 마무리가 되겠지만 보증금반환을 해 주지 않는다면 위 피신청인들을 상대로 임대차보증금반환청구 소송을 해야합니다.
경제 / 부동산
23.03.17
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전세가보다 매매가가 낮아질때는 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.깡통전세가 많아져 본 질문과 같은 상황에 놓인 임차인이 많습니다. 자금확보여력이 있는 임대인은 계약만료 시 보증금을 반환할 수 있지만 그렇지 않은 임대인은 새임차인을 구할 때까지 거주하라고 부탁하거나 전세보증금 인하와 임차인의 대출이자 지원 또는 전세보증금 인하와 인하분만큼 월세로 임차인에게 지불(역월세)과 관리비지원 등으로 계약갱신을 하도록 부탁을 하곤합니다. 선택은 동생의 몫입니다.계약만료 6~2개월 전까지 계약에 대한 의사통보하면서 보증금반환이 되는지 확인하기 바랍니다. 카톡, 문자, 내용증명을 통해 계약만료 전까지 임대인의 의사를 확인합니다. 임차권등기명령을 신청하고 임차권등기명령이 등기부에 등기된 것을 확인하고 이사를 가야합니다. 등기부에 임차권등기명령이 등기되면 다른사람이 볼 수 있어 임대인에게 압박을 할 수 있는 수단이 되어 보증금을 반환할 수도 있습니다.*임차권등기명령-계약종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 임차권등기명령을 신청하고 임차인이 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지하도록 하는 제도입니다.하지만 임차권등기명령은 강제력이 없어 임대인이 보증금을 반환하지 않을 수 있습니다. 그러면 보증금 반환소송을 합니다. 소송에서 승소판결의 판결문 및 집행문으로 강제집행(압류, 경매 등)을 합니다.
경제 / 부동산
23.03.17
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임대부동산관련 월세인상에 대해
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1.현재 묵시적갱신이 이루어졌음에도 월세를5%인상이 가능한가요?(주변시세대비현저히낮음) ->묵시적갱신이 되면 이전 계약과 동일한 조건으로 진행됩니다. 하지만 주택임대차분쟁조정위원회 예외사례가 있습니다.분쟁조정위원회 예외사례: 묵시적 갱신이 된 후라도 전세시세 상승 등 상당한 변동이 있는 경우 보증금 증액이 가능(주택임대차분쟁조정위원회 조정(등록일 2018.04.18))2.최초계약이 1년이니 묵시적갱신도 1년계약인가요?->이전 계약과 동일한 조건으로 진행하기때문에 1년으로 봅니다. (1년 미만 또는 1년으로 계약체결을 했지만 임차인은 2년을 주장할 수 있습니다. 묵시적갱신 중일 때도 똑같이 적용합니다.)3.묵시적갱신이1년이라면 2021.12 ~2022.12월까지인데 계약 만기 시최초계약기준(2020.12) 2년 후인2022.12월에는 세입자에게 나가라고 할 수있는 상태가 되는건가요? 그때 계약갱신청구권을 쓰는건가요?->묵시적갱신기간은 총 거주기간(4년)에 포함하지 않습니다. 임차인이 계약기간 1년으로 주장한다면 첫계약1년 + 묵시적갱신1년 + 계약갱신 1년 으로 총 3년 거주 가능합니다. 임차인은 묵시적갱신 이후 계약갱신요구권을행사할 수 있습니다.4.혹시 오피스텔의 명의가 타인에게넘어가더라도 앞서말한 모든 계약은 유지되고계약갱신청구권도 행사할수있는가요?-> 임차인 있는 부동산 매매시 매도인이 권리와 의무를 매수인에게 승계합니다. 그래서 매수인(새임대인)은 임대인으로써 권리와 의무를 행사합니다. 대항력있는 임차인은 이전 임대인에게 임차인으로써의 권리와 의무를 행사하는 것을 그대로 유지됩니다. 그래서 계약갱신요구권도 행사할 수 있습니다.5.3번처럼 최초계약2년후에 임대인이거주한다는 사유로 나가라고할 수 있는걸로아는데, 법정으로 명시된 거주 기간 같은건있는가요?-> 임대인은 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신 요구권 행사에 거절할 수 있습니다. 임차인은 계약만료일에 이사를 가야합니다.
경제 / 부동산
23.03.17
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부동산 전세사기 문의 드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.빌라의 경우 시세가 아파트처럼 가늠을 하기 어려운 경우가 있습니다. 더구나 신축빌라는 시세가 없어 감정평가사의 도움을 받습니다. 이때 감정평가사와 빌라소유자가 짜고맞추어 해당 빌라의 감정평가액을 높게 잡아서 빌라금액과 전세금액을 똑같이 하여 추후에 매매로 내놓습니다.아파트는 매매가 활발하여 매매시세와 전세시세를 확인하기 쉽습니다. 아파트의 경우 전세사기보다 계약만료에 임대인이 개인사정으로 현금이 없어서 임차인에게 보증금을 반환하지 못 하는 경우가 많습니다.
경제 / 부동산
23.03.17
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