임대부동산관련 월세인상에 대해
2020.12 ~ 2021.12월 까지 월세로 최초 1년계약을 하였고, 현재 계약만기 전 6개월~2개월전까지 아무말도 없었던 상태라 묵시적갱신으로 넘어간 상태입니다.
근데 현재 확인을 해보니, 주변월세보다 제 임대계약이 현저히 낮게 측정이 되어있어서 월세를 올리거나 임차인을 내보내고 싶은 입장입니다.
1.현재 묵시적갱신이 이루어졌음에도 월세를 5%인상이 가능한가요?(주변시세대비 현저히낮음)
2.최초계약이 1년이니 묵시적갱신도 1년계약인가요?
3.묵시적갱신이1년이라면 2021.12 ~ 2022.12월까지인데 계약 만기 시 최초계약기준(2020.12) 2년 후인 2022.12월에는 세입자에게 나가라고 할 수 있는 상태가 되는건가요?
그때 계약갱신청구권을 쓰는건가요?
4.혹시 오피스텔의 명의가 타인에게 넘어가더라도 앞서말한 모든 계약은 유지되고 계약갱신청구권도 행사할수있는가요?
5.3번처럼 최초계약2년후에 임대인이 거주한다는 사유로 나가라고할 수 있는걸로 아는데, 법정으로 명시된 거주 기간 같은건 있는가요?
5개의 답변이 있어요!안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.
주택임대차보호법상 계약기간은 2년간인데 임차인은 2년미만의 기간을 2년으로 주장할 수도 있고 2년미만으로 정한 기간의 유효함을 주장할 수도 있습니다. 질문상에서 20.12~21.12월로 1년 만기후 임차인은 묵시적 갱신이 아닌 그냥 1년을 즉, 22.12월까지 더 살 수 있습니다. 즉, 2년이 만기되어 임차인은 1회에 한하여 갱신청구권을 행사하여 2년간 재계약 연장할 수 있습니다 이때 임대인은 정당한 사유없이 이를 거절할 수 없고 전임대차와 같은 조건으로 2년간 재계약 연장됩니다 다만 임대인은 전임대차의 차임의 5%이내에서만 증액을 요청할 수 있습니다.
그럼에도 불구하고, 임차인이 갱신청구권을 행사하더라도 위에서 말한 정당한 사유 ㅡ 임대인 본인 및 직계존비속의 자가거주를 이유로 갱신계약을 거절할 수는 있습니다. 만기 6개월 ~2개월전까지 임차인에 대하여 자가거주를 이유로 계약의 갱신거절의 의사를 문자나 카톡으로 정확하게 해지의사를 통보하셔야 합니다
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.
1. 계약기간중에도 5%인상 가능하고 인상 한 후 1년이 지나면 재인상도 가능 능합니다.
2. 주택으로 임대했다면 1년계약이라도 임차인이 2년 주장하면 2년 거주 할 수 있습니다.
3. 2023년 1월 까지 거주 할 수 있습니다.
4. 오피스텔이 매매가 된다면 임차인이 선택할 수 있습니다.
임차인이 매수자에게 승계되는 걸 동의하지 않고 계약해제를 주장하면 매도자가 보증금을
반환해야 할 의무가 있습니다.
5. 6개월에서 2개월사이에 계약해지 의사를 통지하고 임대인이 입주하면 되는데, 입주하지 않고 임대를
한다면 손해배상대상이 될 수도 있고요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
1.현재 묵시적갱신이 이루어졌음에도 월세를5%인상이 가능한가요?(주변시세대비현저히낮음)
->묵시적갱신이 되면 이전 계약과 동일한 조건으로 진행됩니다. 하지만 주택임대차분쟁조정위원회 예외사례가 있습니다.
분쟁조정위원회 예외사례: 묵시적 갱신이 된 후라도 전세시세 상승 등 상당한 변동이 있는 경우 보증금 증액이 가능(주택임대차분쟁조정위원회 조정(등록일 2018.04.18))
2.최초계약이 1년이니 묵시적갱신도 1년계약인가요?
->이전 계약과 동일한 조건으로 진행하기때문에 1년으로 봅니다. (1년 미만 또는 1년으로 계약체결을 했지만 임차인은 2년을 주장할 수 있습니다. 묵시적갱신 중일 때도 똑같이 적용합니다.)
3.묵시적갱신이1년이라면 2021.12 ~2022.12월까지인데 계약 만기 시최초계약기준(2020.12) 2년 후인2022.12월에는 세입자에게 나가라고 할 수있는 상태가 되는건가요? 그때 계약갱신청구권을 쓰는건가요?
->묵시적갱신기간은 총 거주기간(4년)에 포함하지 않습니다. 임차인이 계약기간 1년으로 주장한다면 첫계약1년 + 묵시적갱신1년 + 계약갱신 1년 으로 총 3년 거주 가능합니다. 임차인은 묵시적갱신 이후 계약갱신요구권을행사할 수 있습니다.
4.혹시 오피스텔의 명의가 타인에게넘어가더라도 앞서말한 모든 계약은 유지되고계약갱신청구권도 행사할수있는가요?
-> 임차인 있는 부동산 매매시 매도인이 권리와 의무를 매수인에게 승계합니다. 그래서 매수인(새임대인)은 임대인으로써 권리와 의무를 행사합니다. 대항력있는 임차인은 이전 임대인에게 임차인으로써의 권리와 의무를 행사하는 것을 그대로 유지됩니다. 그래서 계약갱신요구권도 행사할 수 있습니다.
5.3번처럼 최초계약2년후에 임대인이거주한다는 사유로 나가라고할 수 있는걸로아는데, 법정으로 명시된 거주 기간 같은건있는가요?
-> 임대인은 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신 요구권 행사에 거절할 수 있습니다. 임차인은 계약만료일에 이사를 가야합니다.
