임대부동산관련 월세인상에 대해

Question

우선 저는 오피스텔 임대인으로서 있는 입장입니다.

2020.12 ~ 2021.12월 까지 월세로 최초 1년계약을 하였고, 현재 계약만기 전 6개월~2개월전까지 아무말도 없었던 상태라 묵시적갱신으로 넘어간 상태입니다.

근데 현재 확인을 해보니, 주변월세보다 제 임대계약이 현저히 낮게 측정이 되어있어서 월세를 올리거나 임차인을 내보내고 싶은 입장입니다.

1.현재 묵시적갱신이 이루어졌음에도 월세를 5%인상이 가능한가요?(주변시세대비 현저히낮음)

2.최초계약이 1년이니 묵시적갱신도 1년계약인가요?

3.묵시적갱신이1년이라면 2021.12 ~ 2022.12월까지인데 계약 만기 시 최초계약기준(2020.12) 2년 후인 2022.12월에는 세입자에게 나가라고 할 수 있는 상태가 되는건가요?

그때 계약갱신청구권을 쓰는건가요?

4.혹시 오피스텔의 명의가 타인에게 넘어가더라도 앞서말한 모든 계약은 유지되고 계약갱신청구권도 행사할수있는가요?

5.3번처럼 최초계약2년후에 임대인이 거주한다는 사유로 나가라고할 수 있는걸로 아는데, 법정으로 명시된 거주 기간 같은건 있는가요?

Answer 1

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

1.현재 묵시적갱신이 이루어졌음에도 월세를5%인상이 가능한가요?(주변시세대비현저히낮음)

->묵시적갱신이 되면 이전 계약과 동일한 조건으로 진행됩니다. 하지만 주택임대차분쟁조정위원회 예외사례가 있습니다.

분쟁조정위원회 예외사례: 묵시적 갱신이 된 후라도 전세시세 상승 등 상당한 변동이 있는 경우 보증금 증액이 가능(주택임대차분쟁조정위원회 조정(등록일 2018.04.18))

2.최초계약이 1년이니 묵시적갱신도 1년계약인가요?

->이전 계약과 동일한 조건으로 진행하기때문에 1년으로 봅니다. (1년 미만 또는 1년으로 계약체결을 했지만 임차인은 2년을 주장할 수 있습니다. 묵시적갱신 중일 때도 똑같이 적용합니다.)

3.묵시적갱신이1년이라면 2021.12 ~2022.12월까지인데 계약 만기 시최초계약기준(2020.12) 2년 후인2022.12월에는 세입자에게 나가라고 할 수있는 상태가 되는건가요? 그때 계약갱신청구권을 쓰는건가요?

->묵시적갱신기간은 총 거주기간(4년)에 포함하지 않습니다. 임차인이 계약기간 1년으로 주장한다면 첫계약1년 + 묵시적갱신1년 + 계약갱신 1년 으로 총 3년 거주 가능합니다. 임차인은 묵시적갱신 이후 계약갱신요구권을행사할 수 있습니다.

4.혹시 오피스텔의 명의가 타인에게넘어가더라도 앞서말한 모든 계약은 유지되고계약갱신청구권도 행사할수있는가요?

-> 임차인 있는 부동산 매매시 매도인이 권리와 의무를 매수인에게 승계합니다. 그래서 매수인(새임대인)은 임대인으로써 권리와 의무를 행사합니다. 대항력있는 임차인은 이전 임대인에게 임차인으로써의 권리와 의무를 행사하는 것을 그대로 유지됩니다. 그래서 계약갱신요구권도 행사할 수 있습니다.

5.3번처럼 최초계약2년후에 임대인이거주한다는 사유로 나가라고할 수 있는걸로아는데, 법정으로 명시된 거주 기간 같은건있는가요?

-> 임대인은 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신 요구권 행사에 거절할 수 있습니다. 임차인은 계약만료일에 이사를 가야합니다.

Answer 2

안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.

1. 계약기간중에도 5%인상 가능하고 인상 한 후 1년이 지나면 재인상도 가능 능합니다.

2. 주택으로 임대했다면 1년계약이라도 임차인이 2년 주장하면 2년 거주 할 수 있습니다.

3. 2023년 1월 까지 거주 할 수 있습니다.

4. 오피스텔이 매매가 된다면 임차인이 선택할 수 있습니다.

임차인이 매수자에게 승계되는 걸 동의하지 않고 계약해제를 주장하면 매도자가 보증금을

반환해야 할 의무가 있습니다.

5. 6개월에서 2개월사이에 계약해지 의사를 통지하고 임대인이 입주하면 되는데, 입주하지 않고 임대를

한다면 손해배상대상이 될 수도 있고요.

Answer 3

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

주택임대차보호법상 계약기간은 2년간인데 임차인은 2년미만의 기간을 2년으로 주장할 수도 있고 2년미만으로 정한 기간의 유효함을 주장할 수도 있습니다. 질문상에서 20.12~21.12월로 1년 만기후 임차인은 묵시적 갱신이 아닌 그냥 1년을 즉, 22.12월까지 더 살 수 있습니다. 즉, 2년이 만기되어 임차인은 1회에 한하여 갱신청구권을 행사하여 2년간 재계약 연장할 수 있습니다 이때 임대인은 정당한 사유없이 이를 거절할 수 없고 전임대차와 같은 조건으로 2년간 재계약 연장됩니다 다만 임대인은 전임대차의 차임의 5%이내에서만 증액을 요청할 수 있습니다.

그럼에도 불구하고, 임차인이 갱신청구권을 행사하더라도 위에서 말한 정당한 사유 ㅡ 임대인 본인 및 직계존비속의 자가거주를 이유로 갱신계약을 거절할 수는 있습니다. 만기 6개월 ~2개월전까지 임차인에 대하여 자가거주를 이유로 계약의 갱신거절의 의사를 문자나 카톡으로 정확하게 해지의사를 통보하셔야 합니다

Answer 4

안녕하세요. 박태준 공인중개사입니다.

만기 때 인상 가능합니다.

상대방이 2년 주장하면 2년으로 가야됩니다.

갱신청구권은 실거주한테 효력 없습니다.

Answer 5

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

5퍼센트 인상가능합니다.

묵시적갱신은 최초계약과 동일하게 연장된것으로 봅니다.