답변 내역

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약 만료 2개월 전까지 임대인에게 계약에 대한 의사통보를 하면 됩니다.만약 계약 만료 2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 의사통보를 하지 않으면 묵시적 갱신이 됩니다.묵시적 갱신기간 중 계약해지시 임차인은 언제든지 계약해지를 주장할 수 있고, 임차인이 의사통보를 한 날부터 3개월 뒤에 법적으로 계약해지 효력이 발생하여 임대인은 3개월 뒤에 보증금을 반환해야합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약서를 작성한 부동산은 간이과세자로 간이과세자는 부가세4%를 부과하게 됩니다.485,000원에 4%면 19,400원이 되겠습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.시행사는 부동산 개발사업의 실질적인 운영자를 말합니다. 부동산 개발업자라고도 하며 부동산 디벨로퍼(developer)라고 부릅니다.토지확보부터 인허가등의 과정과 개발이 완료되기까지 모든공사의 전 과정을 책임지고 맡아관리하는 업무를 합니다.주로 부동산 개발회사, 지주, 재건축조합등이있습니다.아파트를 예로 들면 계약자와, 계약부터 입주까지 모든 과정을 진행하는 곳을 말하는데요.전과정을 관리때문에 "건축하자" 역시 이곳에서 책임을 지게 됩니다.다음은 시공사에 대해 살펴보겠습니다.시행사로부터 사업을 발주받아 단순 공사만을담당하는 회사를 말합니다.건설업 면허가 있어야 운영이 가능하며 수주를받아 건설만 하는 업체를 말합니다.최근 분양한 둔촌주공 재건축사업을 살펴보면시행사는 둔촌주공아파트 주택재건축 정비사업조합이며, 시공사는 현대건설/ HDC현대산업개발/ 대우건설/ 롯데건설로 구분되어 있는것을 확인할수 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.공동주택의 옥상은 통상적으로 전용공간이 아닌 공용공간에 해당되므로, 전체 구분소유자들의 공유에 해당하여 그 보수비용을 분담하는 것이 타당합니다. 입주자대표회의로 장기수선충당금을 활용하여 피해보상과 옥상방수를 하는 것에 의결해야 할 것입니다. 이 경우, 입주자대표회의 의결의 지연으로 인하여 피해를 입고 있다면, 보수(방수)공사를 실시하고 그 분담비용을 청구하는 방안도 있습니다.입주자대표회의 진행이 아니더라도 관리사무소에서 확인하여 피해보상 및 옥상방수에 대한 방안을 마련해야합니다.그리고 현재 해당 호실에서 거주할 수 없는 경우 이를 알리고 보수기간 동안 별도의 주거에서 거주해야 하는 비용(예를 들어 숙박비) 또한 청구하실 수 있습니다. 만약 입주자대표회의에서 이를 지급하지 않는 경우 법원을 통해 지급명령 또는 소를 제기하여 청구할 수도 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.재건축과 리모델링의 차이점에 대해 알아보겠습니다. 먼저 재건축은 노후화된 아파트를 완전히 허물고 그 땅에 새로운 건물을 짓는 것이고, 리모델링은 아파트의 기존 구조를 활용하여 증축하는 것입니다. 추진 가능 연한에도 차이가 있는데요. 재건축은 준공 후 최소 30년 이상이 된 아파트에 대해 추진이 가능하고 리모델링은 15년 이상이면 가능합니다.용적률에 있어서 재건축은 법적 용적률 이내에서만 가능하지만 리모델링은 법적 용적률 초과를 허용하고 있습니다.​재건축은 초과이익 환수를 적용받는 반면 리모델링은 적용받지 않습니다.리모델링 장점은? 리모델링은 공사 기간이 짧고 재건축 초과이익 환수를 적용받지 않는 것이 큰 장점입니다. 30가구 미만일 때에는 분양가 상한제도 적용도 받지 않습니다.또한 기부채납 및 임대주택건설 의무 사항도 없고 15% 이내에서는 세대수 증가도 가능합니다. 이러한 이유로 상대적으로 규제가 심한 재건축의 대안으로 주목받고 있는 것 같습니다. 리모델링 단점은? 기존 구조를 유지하면서 증축 및 대수선을 하는 것이기 때문에 확장에 한계가 있고 건축비를 조합원들이 모두 부담해야 하기 때문에 수익성이 떨어진다는 단점이 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전속계약을 하지 않은 이상 다른 부동산에도 의뢰하여도 됩니다. 임대인과 부동산이 어떤 관계인지 모르지만 다른 부동산에 의뢰할 경우 언짢아 할 수도 있습니다. 다른 부동산 손님이 계약을 원하지만 임대인이 이런 핑계 저런 핑계로 새 임차인과 계약을 거부할 수도 있습니다.다른 부동산에 의뢰하기 전에 임대인에게 한 번 물어보기 바랍니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약기간 중 계약해지 시 보통 임차인이 새임차인을 구하고 부동산중개보수도 임차인이 부담하는 조건으로 협의를 봅니다. 임대인과 본인이 서로 합의하에 도장 및 사인을 했습니다. 서로 계약조건을 지켜야 할 의무가 있으며, 임대인은 계약만료 전 보증금을 반환 할 의무가 없습니다. 그래서 서로 협의하여 계약을 종료합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.양도세는 양도당시 매도가에서 취득했을 당시 취득가를 뺄 때 발생하는 시세차익에서 양도세율(금액별로 다름)을 적용하기때문에 현재 부동산시세가 떨어지면 양도세가 전보다 떨어질 수 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.근저당권이란예를 들어 A가 은행으로부터 1억원을 빌리면서 자신의 소유 아파트를 담보로 제공하여 은행에 근저당권을 설정해주는 경우를 가정해보겠습니다.근저당권이란 A가 현재 및 장래에 은행에서 대출 받을 채무를 일정 한도액 내에서 담보하기 위하여 부동산에 설정하는 권리를 말합니다.근저당권 역시 대출금을 일부 또는 전부 갚을 수 있고, 일정 한도액 내에서 추가로 대출을 받을 수도 있습니다.참고로 은행이나 대출상품 마다 다를 수 있지만 보통 주택담보대출의 경우 3년 정도 중도상환수수료를 지불해야 하는 기간이 있고, 3년이 경과되면 중도상환수수료가 면제됩니다.근저당권와 근저당권설정자여기서 A는 채무자이면서 근저당권 설정자이고, 은행은 채권자이면서 근저당권자입니다.제3자도 담보물을 제공할 수 있는데, 예를 들어 아버지가 아들의 채무를 담보하기 위해 자신의 부동산에 근저당권을 설정해주는 경우입니다. 여기서 아들은 채무자이고, 아버지는 근저당권 설정자입니다.근저당권 피담보채권A의 대출 채무와 은행의 채권이 부동산에 의하여 담보된다는 뜻으로 A의 대출금 채무를 피담보채무라 하고, 은행이 가진 채권을 피담보채권이라 합니다.근저당권의 채권최고액근저당으로 담보되는 한도액을 [채권최고액]이라 부릅니다. 아래에서 채권최고액 계산방법 등을 설명하겠습니다.채권최고액이라고 이름 붙인 이유돈을 빌린 채무자 입장에서는 채무액이 변동되는 것이고, 돈을 빌려준 채권자 입장에서는 채권액이 변동되는 것입니다. 즉 채권자의 채권이 담보되는 최고 금액을 뜻하는 것입니다.피담보채권 소멸과 근저당권 말소근저당은 담보되는 채권이 확정되기 전까지는 채무자가 채무를 모두 변제하더라도 채권이 소멸되지 않으며, 근저당권도 말소되지 않습니다.우선변제권의 범위근저당은 [채권최고액]으로 등기된 금액 내에서만 채무를 담보하기 때문에 근저당권자는 채권최고액 범위 내에서만 우선변제를 받을 수 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.용적률이라는 개념은 아파트가 한참 들어서기 시작하고 중요해졌습니다. 그 이유는 바로 토지 때문입니다.용적률의 사전적 개념은 건물의 연면적을 땅의 넓이로 나눈 비율이라고 정의하는데, 아파트를 건설하기위해서는 아파트를 건설할 땅이 있어야합니다다. 연면적이라하면 층수 마다의 모든 면적을 합하여 계산한다. 바로 아래와 같은예시를 들어보면땅이 하나가 있고, 100평이라고 가정합니다. 그리고 1층짜리 건물 하나가 있다고 가정하고, 이 1층짜리 건물의 바닥 넓이는 50평입니다. 그렇다면 건물의 연면적은 50평이되는 것이며, 땅의 넓이는 100평이 되는것입니다.