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오피스텔은 왜 일반 원룸보다 월세든, 전세든 더 가격이 나갈까여?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.오피스텔의 경우 교통이 편리하고 주변에 생활편의시설이 많이 분포되어 있으며, 시설이 원룸보다 깨끗하고 노후화가 덜 되어있어 생활하기 가 좋습니다. 환경의 쾌적함, 안전성, 쓰레기 분리수거의 편리함이 한 몫을 하고 있습니다. 하지만 관리비가 훨씬 비쌉니다. 오피스텔은 공용면적이 더 커서 공용부분의 관리비가 60%로 공용으로 관리해야 할 인력, 사용료, 하자보수 관리비가 많습니다. 그리고 공용면적을 오피스텔 거주자 수로 나누어 내게 되는데 1세대가 부담해야할 고용관리비가 큽니다.
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부동산
23.03.01
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도시가스 지역 개별 중앙 난방 장점 단점은
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1.지역난방열병합발전소에서 나오는 온수를 아파트 단지에 직접 공급하는 방식입니다. 최근 가장 선호되는 난방방식이며 계획도시인 신도시에 적용되는 경우가 많습니다. 플랜트에서 직접 온수를 받는 방식이므로 보일러를 둘 필요가 없으며 온수조절기로 온도를 조절합니다. 장점-보일러가 없다, 공간활용 가능, 난방비 저렴, 따뜻한 물이 바로 나온다. 겨울에 따뜻하다.단점-물이 미지근해서 뜨끈한 맛이 없다 난방은 하절기 가동 안 할수 있슴. 장마철과 비가많이 와서 습한 날 일시적 가동(온수 항상 공급),특정지역만 지역난방 제공2.개별난방집집마다 보일러가 있어서 LPG나 도시가스를 연료로 난방을 따로 하는 방식입니다. 현대 대부분의 주택과 아파트에서 가장 많이 사용하는 방식입니다. 온도조절장치가 별도로 있어서 개인이 원하는 방식으로 난방을 할 수 있습니다.ㅏ장점-개인이 원하는 온도를 설정할 수 있다. 개인이 원하는 시기, 원하는 만큼 사용 가능, 뜨거운 온수 이용가능단점-소음발생, 보일러실 공간 차지, 난방비 비쌈, 보일러 수리 및 교체비 발생3-중앙난방지금은 거의 사용하지 않는 예전 방식입니다. 커다란 굴뚝이 오래된 아파트 한 번쯤 보셨을 겁니다. 이런 아파트가 중앙난방인데 아파트 단지 안에 대형 보일러가 있고 그걸로 아파트 전체 난방을 하는 방식입니다. 열효율이 높고 관리비도 저렴하지만 개별 온도조절이 안된다는 치명적인 단점이 있습니다. 추우면 옷을 껴입거나 더우면 옷을 벗는 거 외에는 할 수 있는 게 없습니다.
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부동산
23.03.01
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월세는 사기로부터 안전한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.월세와 전세는 주택임대차보호법 상 똑같이 보호를 받습니다. 월세는 100만원 부터 억단위까지가 있기에 보증금 금액이 클 수록 임차인은 전세만큼 부담이 가고 불안해 할 수 있습니다. 대항력(전입신고+이사(거주)) 요건을 갖추고 있다면 최우선변제권을 생기는데 소액임차인에 해당하는 경우 최우선 변제금액을 받을 수 있는 확률이 보증금이 큰 전세보다 높습니다. 본인이 소액임차인에 해당하는지를 확인하기 바랍니다. 만약 월세 보증금 금액이 크다면 대출(등기부상 채권최고액)+총보증금(본인보증금포함) 이 주택매매의 80%가 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다. 항상 임대인의 진위여부를 확인해야 합니다. 신분증과 등기부상 인적사항이 같은지 확인하기 바랍니다.만약 임대인의 대리인이 출석할 경우 임대인과 꼭 통화해야 하고 임대차계약서에 임대인 도장을 찍고 보증금은 임대인 계좌번호로 계좌이체를 하면 됩니다.
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23.03.01
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캉통주택은 어떤 주택을 말하는 것인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.깡통주택이란 주택담보대출금과 전세보증금을합친 금액이 주택 현재 매매가격의 80%가 넘는주택으로, 집주인이 집을 매매해도 대출금이나세입자 전세금을 다 갚지 못하는 주택을 말합니다.즉 집을 팔아도 대출금을 갚지 못하는 주택입니다그만큼 집 가치가 깡통처럼 돼 버린 주택인 것입니다.부동산 시장이 활기를 띨 때에는 보통 집값이 오르지만부동산 시장이 가라앉게 되면, 집값 역시 별 차이가 없거나오히려 떨어지는 경우도 발생합니다. 이때 만약 집주인이주택담보대출금을 제때 갚지 못해 집이 경매에붙여지기라도 하면 세입자 역시 피해를 볼 수 있습니다.집주인이 경매된 금액에서 주택담보대출금을 갚고 나면,세입자에게 돌려줄 전세보증금이 모자랄 수도 있기 때문입니다.이와 같이 깡통주택은 특히 부동산 시장이오랫동안 침체해 있을 때 많이 발생합니다.
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23.03.01
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부동산 실거래가 어떻게 조회할 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1.국토부 실거래가 공개시스템국토부에서 실시하는 거라 금액이 정확하지만 정확한 지번이 정확하게 나오지 않습니다. 시세파악에는 좋습니다.2.KB부동산금융권에서 대출 기준으로 삼을 때 참고합니다.3.아실-아파트실거래가 앱아파트 실거래가 조회할 때 유용한 사이트 또는 앱4.호갱노노-이또한 아파트 실거래가 조회할 때 유용한 사이트5.디스코등등이 있습니다.
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23.03.01
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부동산 경매 중 임의 경매와 강제 경매가 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산임의경매란, 채권자가 채무자에게 담보로 설정한 부동산의 저당권, 유치권, 근저당권,질권,전세권,담보가등기등 담보권을 실행하는경매입니다.채무자가 채무내용을 이행하지 않으면 채권자가 담보권을 행사해 담보 목적물을 매각해 다른 채권보다 먼저 채권을 회수하게 됩니다.부동산강제경매란?강제경매란 채무자가 집행권원에 의한 급부의무를 임의로 이행하지 않는경우 집행문부여되어 확정증명원,송달증명원,부동산등기부등본등을 부동산 소재지 지방법원에 경매 신청하는 방법입니다.집행권원은 국가 강제력으로 실현될 이행청구권 존재와 범위를 표시하고 강제집행을 할수있는 권리를 인정한 공정증서를 말합니다. 집행력있는 판결문과 지급명령정보,화해조서정본등이 있습니다.임의경매를 진행하려면 채권자가 채무자에게제공받은 부동산에 담보권을 실행하는 경매여서 집행권원이 필요 없습니다. 다만 강제경매의 경우 담보가 없는경우에 법원에서 집행권원을 부여받아야 경매를 실시할수 있게 됩니다.강제경매는 채무명의에 표시된 권리가 무효하더라도 낙찰자의 소유권 취득이 인정되지만 임의경매는 담보권부존재, 무효 소멸한 경우 낙찰자의 소유권등이 무효가 되며 소유권을 취득할수 없습니다.임의경매는 담보권이 있지 않다고 소명하면 이의신청이 가능하지만 강제경매는 경매 절차상에 문제가 있을 경우에만 형식적인 사유로 이의신청이 가능합니다.임의경매는 이미 담보권이 설정되어 있어서 경매진행을 위한 판결문을 얻기 위한 소송이 없어도 되지만 강제경매는 담보권이 없어서 소송등을 통한 판결문등이 있어야 경매를 진행 할수 있습니다.경매 개시결정은 채권자가 경매 신청을하면 경매법원에서 신청서나 서류등이 적합하다고 판단후 경매 절차 개시를 허가하는 법원의 결정입니다.보통 접수일에서 3일 이내에 개시가 결정됩니다.
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23.03.01
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건물 매입시 불법건축물 있는 부동산 주의사항,,,?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.일반적으로 불법으로 무단 증축된 위반건축물의 문제를 해결할 수 있는 방법은 해당부분을 철거하여 원상회복을 하거나, 증축 부분에 대한 건축허가를 받아 증축부분을 합법화하는 것입니다.증축허가를 받아 불법 무단증축을 합법화할수 있다면 좋겠지만 건축물에 대한 증축 허가가 쉽지는 않을 것이며, 건축법상 제한에 따라 증축이 불가능할 수도 있기에 건축사 및해당 관청 건축과에 문의하여 해당지역 건축규제 및 증축가능여부를 충분히 검토하여야합니다.무단증축에 대한 합법화가 불가능한 경우 건물을 철거할 때까지는 이행강제금은 지속적으로 부과되겠지만 만약 매매가격이 이행강제금의 누적분을 상쇄하고도 남을 정도로 저렴하다면 이런 경우에는 매매를 고려해 볼 수있습니다.따라서 매수자는 이행강제금이 몇년째, 얼마나 부과되는지에 대해 소유주 또는 건축과에문의하여 정확한 내용을 파악하여야 합니다.매수자가 유념해야할 추가적인 사항은 위반건축물 매수 후 미래의 어느 시점에 해당 건축물을 처분해야하는 경우 그 당시의 매수자역시 위반건축물 여부로 매매계약을 포기하거나 아주 저렴한 가격의 매매를 원하게 될것이니 이런 점은 미리 예상하고 매매 여부를결정하여야 합니다.이런 이유로 무단증축 부분에 대한 건축허가를 받을 수 있거나, 아주 저렴하다고 판단되면 매매계약을 하고, 그렇지 못하면 매매보다는 전세계약을 하여 주거하실 것을 권유드립니다.일반적으로 불법으로 무단 증축된 위반건축물의 문제를 해결할 수 있는 방법은 해당부분을 철거하여 원상회복을 하거나, 증축 부분에 대한 건축허가를 받아 증축부분을 합법화하는 것입니다.증축허가를 받아 불법 무단증축을 합법화할수 있다면 좋겠지만 건축물에 대한 증축 허가가 쉽지는 않을 것이며, 건축법상 제한에 따라 증축이 불가능할 수도 있기에 건축사 및해당 관청 건축과에 문의하여 해당지역 건축규제 및 증축가능여부를 충분히 검토하여야합니다.무단증축에 대한 합법화가 불가능한 경우 건물을 철거할 때까지는 이행강제금은 지속적으로 부과되겠지만 만약 매매가격이 이행강제금의 누적분을 상쇄하고도 남을 정도로 저렴하다면 이런 경우에는 매매를 고려해 볼 수있습니다.따라서 매수자는 이행강제금이 몇년째, 얼마나 부과되는지에 대해 소유주 또는 건축과에문의하여 정확한 내용을 파악하여야 합니다.매수자가 유념해야할 추가적인 사항은 위반건축물 매수 후 미래의 어느 시점에 해당 건축물을 처분해야하는 경우 그 당시의 매수자역시 위반건축물 여부로 매매계약을 포기하거나 아주 저렴한 가격의 매매를 원하게 될것이니 이런 점은 미리 예상하고 매매 여부를결정하여야 합니다.
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23.03.01
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재개약이 아직 확정되지 않았지만 조합의 움직임이 활발해서 올 봄에 확정될 것 같습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.관리처분계획의 인가 전이라면 한 세대 한 토지나 주택을 보유하는 경우에는 대부분 조합원 자격이 부여됩니다.입주권의 경우, 아래의 조건을 따릅니다1. 종전의 건축물 중 주택을 소유한 자2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 90제곱미터 이상인 자3. 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자. 다만, 분양신청자가 동일한 세대인 경우의 권리가액은 세대원 전원의 가액을 합하여 산정할 수 있다.4. 사업시행방식전환의 경우에는 전환되기 전의 사업방식에 따라 환지를 지정받은 자. 이 경우 제1호부터 제3호까지는 적용하지 아니할 수 있다.5. 도시재정비법 제11조 제4항에 따라 재정비촉진계획에 따른 기반시설을 설치하게 되는 경우로서 종전의 주택에 관한 보상을 받은 자*제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 여러 명의 분양신청자를 1명의 분양대상자로 본다.1. 단독주택 또는 다가구주택을 권리산정기준일 후다세대주택으로 전환한 경우2. 법 제39조 제1항 제2호에 따라 여러 명의 분양신청자가 1세대에 속하는 경우3. 1주택 또는 1필지의 토지를 여러 명이 소유하고있는 경우. 다만, 권리산정기준일 이전부터 공유로소유한 토지의 지분이 제1항 제2호 또는 권리가액이 제1항 제3호에 해당하는 경우는 예외로 한다.4. 1필지의 토지를 권리산정기준일 후 여러 개의 필지로 분할한 경우5. 하나의 대지범위에 속하는 동일인 소유의 토지와주택을 건축물 준공 이후 토지와 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우. 다만, 권리산정기준일 이전부터 소유한 토지의 면적이 90제곱미터 이상인 자는 예외로 한다.6. 권리산정기준일 후 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖에 공동주택을 건축하여 토지등소유자가 증가되는경우* 제1항 제2호의 종전 토지의 총면적 및 제1항 제3호의 권리가액을 산정함에 있어 다음 각 호의 어느하나에 해당하는 토지는 포함하지 않는다.1. 「건축법」 제2조 제1항 제1호에 따른 하나의 대지범위 안에 속하는 토지가 여러 필지인 경우 권리산정기준일 후에 그 토지의 일부를 취득하였거나 공유지분으로 취득한 토지2. 하나의 건축물이 하나의 대지범위 안에 속하는토지를 점유하고 있는 경우로서 권리산정기준일 후그 건축물과 분리하여 취득한 토지3. 1필지의 토지를 권리산정기준일 후 분할하여 취득하거나 공유로 취득한 토지*제1항부터 제3항까지에도 불구하고 사업시행방식전환의 경우에는 환지면적의 크기, 공동환지 여부에 관계없이 환지를 지정받은 자 전부를 각각 분양대상자로 할 수 있다.정리하자면,1. 90미터 제곱 이상의 건축물을 갖고 있어야만 나온다.2. 권리 산정일 이후의 신축 다세대 주택 보유자는 분양권이 나오지 않는다.여기까지는 기본적인 내용이죠? 당연히 아는건데? 라는생각을 하실 수 있어요.그러면 여기서 의문이 생기죠... 어? 누구는 작은 다세대주택 빌라를 사도 입주권이 나온다던데?그건 바로 많이들 놓치고 계시는 신조례 /구조례 조건 때문입니다!신조례/구조례는 위의 두가지 입주권 조건보다 우선적으로 적용되는 내용입니다.4. 입주권 유무에 가장 중요한 신조례와 구조례!2010년 7월 15일을 기점으로 서울시 도시 및 주거환경 정비조례가 개정되어, 본인이 신조례에 해당이 되는지 구조례에 해당이 되는지를 정확하게 파악해야 합니다!!신조례에 해당되기 위해서는 완전 처음으로 재개발 지역으로 지정이 되거나, 재개발 지정 구역이 완전히 해제된 후재지정이 되어야 해요. 이를 반드시 알고 계셔야 해요.- 구조례의 경우2010년 7월 15일 이전에 최초로 기본계획이 수립되어 있는 지역 및 지구단위계획이 결정·고시된 지역은 종전규정(도정법 제27조 및 제28조를)에 따른다(부칙 제1조2항). 이 구조례에서는 2003년 12월30일 이전에 소유권이 분리된 경우만 분양대상자를인정하고 있다.-신조례의 경우2010년 7월 15일 이후부터 신조례 적용대상 사업장은 권리산정기준일 이전에 소유권이 분리된 경우에는 분양대상자가 된다.권리 산정 기준일은, 재개발에 대한 규제를 완화하기 위해, 2010년부터 신조례 적용 시 소유권 분리에 대한 기준을 정하려 새롭게 지정된 기준일 입니다.즉, 구조례에 해당하는 경우는 소유권 분리 후 매매한 주택은 2003년 이전의 것만 분양권이 나오며 나머지는 청산대상자라는 점! 이걸 모르고 많은 분들이 후회를 합니다.반대로 신조례에 해당하는 경우, 권리산정 기준일 이전에만 소유권이 분리되면 충분히 분양권이 나올 수 있다는 말이죠?물론 조합원 수에 따라서 다르고, 100% 나온다는 보장은아니지만 나올 확률이 극도로 높습니다.
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23.03.01
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월세 재계약 시 묵시적 갱신 및 확정일자에 관한 질문입니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료 2개월 전 임대인, 임차인 모두 계약연장에대한 의사통보가 없는 경우 묵시적갱신이 됩니다. 묵시적갱신은 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 진행되며 이전 계약과 동일하기때문에 갱신계약서를 작성하지 않아도 됩니다.그리고 확정일자도 받지않아도 됩니다. 보증금이 똑같아서 이전에 받은 확정일자효력이 그대로 유지됩니다.
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23.03.01
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전세 살고 있다가 이사갈때 그동안 아파트 관리비에 포함되었던 장기수선충당금은 집주인에게 받을 수 있나요? 절차는 어떻게 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.장기수선충당금 반환 방법 일반적으로 장기수선충당금은 공동주택관리법 제30조1항에 따라 해당 주택의 소유자가 납부해야 합니다. 하지만 월세나 전세처럼 임대를 줄 경우 장기수선충당금이관리비에 포함되기 때문에 세입자가 납부하게 됩니다.임대차기간 중에는 세입자가 부담하고, 세입자의 계약기간이 만료되면 소유자에게 장기수선충당금을 청구하면 됩니다. (공동주택관리법 제31조 8항)공동주택의 소유자는 장기수선충당금을 사용자가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 반환하여야 한다. <개정 2021. 10. 19.>관리주체는 공동주택의 사용자가 장기수선충당금의 납부 확인을 요구하는 경우에는 지체 없이 확인서를 발급해 주어야 한다. <개정2021.119.>공동주택관리법 제31조 8항월세나 전세 등의 세입자의 장기수선충당금 반환 방법은 임대 계약기간이 종료되는 시점에 관리사무실에 장기수선충당금 납부확인서를 발급받아 소유주에게 제출하면서 청구하시면 됩니다. 그러면 임대인이 보증금 반환과 장기수선충당금도 반환합니다.장기수선충당금을 집주인이 반환을 거부한다면소유자가 세입자에게 장기수선충당금을 반환해야 하는 의무는 공동주택관리법 31조 9항에 명시되어있습니다. 집주인이 장기수선충당금 반환을 거부한다면 세입자는 반환 소송을 할 수 있습니다. 집주인에게 내용증명을 보내고 법원에 지급명령을 신청하시면 됩니다.최근에는 분쟁을 줄이기 위해 전/월세 계약 시 집주인과 사전 공지해 계약기간에 지불한 장기수선충당금을 보증금에더해서 돌려받기도 합니다.|장기수선충당금을 반환하지 않아도 되는 경우는 임대차 계약을 할 때 특약으로 '장기수선충당금은 세입자가부담한다'는 내용을 기재했거나 집이 경매로 넘어갔을 경우는 장기수선충당금을 반환받지 못합니다. 경매로 소유자가변경되었을 경우 반환 요청을 할 수 없고, 이전 소유자에게반환을 청구해야 합니다.
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