부동산 경매 중 임의 경매와 강제 경매가 무엇인가요?

Question

부동산 경매할 때 임의 경매가 있고, 강제 경매가 있는데요. 언제 임의 경매와 강제 경매가 가능한 것인가요? 이 둘의 차이는 뭔가요?

탈퇴한 사용자 · Accepted Answer

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.채권자가 채무자에게서 지급받지 못한 자신의 채권을 회수할 목적으로 법원에 경매를 신청하게되고 법원은 입찰을 통해 채무자의 물건을 맥각하고 그 매각대금으로 채권자의 채권을 충당하게 됩니다.강제 경매는 채권자가 채권을 회수하려고 할 때에 소송을 통하여 판결을 구하고, 그 판결문 등 집행권원에 의거 법원에 경매신청을 하는 것을 말합니다.임대차보증금을 만기시 돌려받지 못하면 임차인이 임차권등기명령 신청, 경료 후에 임대인에게 전세보증금반환 청구소송을 제기하고 그 판결에 의거 법원에 경매를 신청하는 것이 임의 경매입니다. 임의경매는 저당권을 설정한 은행 등이 채무자가 금원 상환을 하지 아니하여 변제기일까지 변제받지 못할 때에, 판결없이도 채권자 저당권자가 강제로 임의로 법원에 경매를 신청하는 것을 말합니다.예를 들면, 전세권자가 만기시 전세보증금을 반환 받지 못했을 때에는 전세권 설정등기에 의거 판결없이 법원에 임의경매를 바로 신청할 수가 있습니다.

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.쉽게 임의 경매는 등기부상 물권의 권리 중 하나인 경매신청을 통해 진행되는 경매로 쉽게 근저당을 상환하지 못할 경우 근저당권자가 담보권 실행하기 위한 경매절차를 말하는 것이고, 강제경매는 채무자가 변제기일까지 채무변제를 하지 못했다면 소송을 통해 법원으로 부터 이를 판결받고 부여받은 집행권원에 의해 경매를 진행하는 방식을 말합니다.

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요. 서주환 공인중개사입니다.임의경매는 채권자가 채무자에게 담보로 제공받은 부동산에 설정한 저당권·근저당권·유치권·질권·전세권·담보가등기 등의 담보권을 실행하는 경매강제경매는 실행할 담보가 없는 경우로서 법원의 집행권원을 부여받아서 채무자 물건 즉 재산이 될만한 물건에 경매를 실시하는 경매

양승일 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 양승일 공인중개사입니다.쉽게 말해서 임의경매는 대체로 은행에서 하는 것으로 생각하시면 됩니다. 대출시 이자를 못낸 경우가 되겠지요. 강제경매는 개인에게 돈을 빌려서 못갚은 경우에 채권자가 하게되는 경매라고 생각하시면 되겠습니다.

양정섭 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산임의경매란, 채권자가 채무자에게 담보로 설정한 부동산의 저당권, 유치권, 근저당권,질권,전세권,담보가등기등 담보권을 실행하는경매입니다.채무자가 채무내용을 이행하지 않으면 채권자가 담보권을 행사해 담보 목적물을 매각해 다른 채권보다 먼저 채권을 회수하게 됩니다.부동산강제경매란?강제경매란 채무자가 집행권원에 의한 급부의무를 임의로 이행하지 않는경우 집행문부여되어 확정증명원,송달증명원,부동산등기부등본등을 부동산 소재지 지방법원에 경매 신청하는 방법입니다.집행권원은 국가 강제력으로 실현될 이행청구권 존재와 범위를 표시하고 강제집행을 할수있는 권리를 인정한 공정증서를 말합니다. 집행력있는 판결문과 지급명령정보,화해조서정본등이 있습니다.임의경매를 진행하려면 채권자가 채무자에게제공받은 부동산에 담보권을 실행하는 경매여서 집행권원이 필요 없습니다. 다만 강제경매의 경우 담보가 없는경우에 법원에서 집행권원을 부여받아야 경매를 실시할수 있게 됩니다.강제경매는 채무명의에 표시된 권리가 무효하더라도 낙찰자의 소유권 취득이 인정되지만 임의경매는 담보권부존재, 무효 소멸한 경우 낙찰자의 소유권등이 무효가 되며 소유권을 취득할수 없습니다.임의경매는 담보권이 있지 않다고 소명하면 이의신청이 가능하지만 강제경매는 경매 절차상에 문제가 있을 경우에만 형식적인 사유로 이의신청이 가능합니다.임의경매는 이미 담보권이 설정되어 있어서 경매진행을 위한 판결문을 얻기 위한 소송이 없어도 되지만 강제경매는 담보권이 없어서 소송등을 통한 판결문등이 있어야 경매를 진행 할수 있습니다.경매 개시결정은 채권자가 경매 신청을하면 경매법원에서 신청서나 서류등이 적합하다고 판단후 경매 절차 개시를 허가하는 법원의 결정입니다.보통 접수일에서 3일 이내에 개시가 결정됩니다.