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부동산 직거래 중 불법거래는 어떤 것들이 있나요?

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.특수관계자간 직거래 시 유의특수관계자 간에 부동산을 매매할 때 상당한 주의를 요한다. 과세관청에서도 특수관계자 간에 부동산을 매매 시 주의 깊게 보고 있으므로 세무상 문제가 없는 선에서 거래를 하여야 한다.상증법 35조에 따르면, 특수관계인간의 재산을 양도할 경우 재산을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 또는 시가보다 높은 가액으로 양도하는 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 기준금액 이상인 경우에 증여로 보는 것으로 규정하고 있다. 이때 기준금액이란 다음의 금액 중 적은 금액을 말한다. 따라서 차액이 3억 원 미만이면서 시가의 30% 기준에 미달하는 경우에는 증여세가 과세되지 아니한다.① 시가(법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 말하며, 이하 ‘시가’라 함)의 30%에 상당하는 가액② 3억 원위 조건에 해당할 경우 증여재산가액은 아래와 같이 계산한다.증여재산가액=시가-대가-MIN(30%, 3억 원)그러나, 시가의 30% 기준과 3억 원 중 적은 금액 이내로 거래하면 아무 문제가 없을 거라고 생각하면 안 된다. 양도소득세 부당행위계산 부인 규정을 고려하여야 한다.소득세법 101조에 따르면, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있는 것으로 규정하고 있다. 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우란 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 경우이며, 시가와 거래가액의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 해당한다.요컨대 특수관계자 간 부동산 매매 시 시가와 매매가액의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 해당하는 경우 양도소득세 계산 시 매매가액을 시가로 의제하여 양도소득세를 계산해야 되는 것이다.명의신탁 부동산 명의신탁’이라는 용어를 한 번쯤 들어봤을 것이다. 명의를 실제 소유자 이름으로 하지 않고 다른 사람 이름을 빌려서 하는 것을 일컫는다. 실제 소유주를 신탁자, 명의상 소유주를 수탁자라고 한다. 과거 부동산 명의신탁이 관행적으로 이뤄지던 때가 있었다. 요즘처럼 과정이 전산화돼 있지 않고, 탈세나 채무면탈을 위해 타인 이름으로 부동산을 비롯한 자산을 증식하던 시절 이야기다. 1995년 ‘부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률’(일명 부동산실명법)이 제정되면서 종중재산과 종교재산 등 일부를 제외하고 부동산 명의신탁은 불법행위로 규정됐다. 명의신탁한 수탁자와 신탁자 모두 처벌받을 수 있다. 정당한 사유가 있으면 처벌을 피할 수 있지만, 그렇지 않다면 부동산가액의 30%를 과징금으로 내야 할 수도 있다.증여는 무상으로 재산을 이전하는 것인데, 타인 명의로 부동산을 취득한 것 역시 취득 당시 실제 소유자로부터 자금을 증여받아 산 것으로 의심할 수 있다. 명의자의 소득신고상 능력이 안 되는 것 같은데 부동산을 취득했다면 과세 관청에서는 증여나 소득 누락을 의심하기 시작한다. 세무 조사가 나오면 자금에 대해 소명해야 한다. 이런 소명을 ‘자금출처조사’라고 한다.

경제 / 부동산

23.02.23

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