부동산 직거래 중 불법거래는 어떤 것들이 있나요?
최근 부동산 경기 악화로 직거래가 상대적으로 많이 발생하고 있는 것 같습니다. 최근 직거래를 통한 불법거래에 대해 정부가 집중조사를 하고 있다고 하는데 어떠한 형태의 불법거랙가 많이 발생하고 있나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.
부동산 분양권 실거래가 거짓신고, 업계약서, 다운계약서가 대표적
분양권 전매제한 기간내에 불법전매 등 부동산 불법거래 유형은 많습니다.
호황기일수록 불법거래가 많고 비수기때는 불법거래가 적어진다고 보면 될 것
같습니다. 예전보다는 불법이 많이 줄었다고 볼 수 있습니다.
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안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
보통 거래상 문제보다는 직계존비속간 매매를 통한 증여세 회피등과 같은 탈세여부를 확인하는 것으로 생각되어 집니다. 사실상 모르는사이에서 고가의 주택을 직거래하는 것도 드믈고 부동산 가격하락시기와 맞물려 가족간에 위장매매를 통한 증여행위가 직거래 형태로 나타나기 때문입니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
특수관계자간 직거래 시 유의
특수관계자 간에 부동산을 매매할 때 상당한 주의를 요한다. 과세관청에서도 특수관계자 간에 부동산을 매매 시 주의 깊게 보고 있으므로 세무상 문제가 없는 선에서 거래를 하여야 한다.
상증법 35조에 따르면, 특수관계인간의 재산을 양도할 경우 재산을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 또는 시가보다 높은 가액으로 양도하는 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 기준금액 이상인 경우에 증여로 보는 것으로 규정하고 있다. 이때 기준금액이란 다음의 금액 중 적은 금액을 말한다. 따라서 차액이 3억 원 미만이면서 시가의 30% 기준에 미달하는 경우에는 증여세가 과세되지 아니한다.
① 시가(법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 말하며, 이하 ‘시가’라 함)의 30%에 상당하는 가액
② 3억 원
위 조건에 해당할 경우 증여재산가액은 아래와 같이 계산한다.
증여재산가액=시가-대가-MIN(30%, 3억 원)
그러나, 시가의 30% 기준과 3억 원 중 적은 금액 이내로 거래하면 아무 문제가 없을 거라고 생각하면 안 된다. 양도소득세 부당행위계산 부인 규정을 고려하여야 한다.
소득세법 101조에 따르면, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있는 것으로 규정하고 있다. 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우란 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 경우이며, 시가와 거래가액의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 해당한다.
요컨대 특수관계자 간 부동산 매매 시 시가와 매매가액의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 해당하는 경우 양도소득세 계산 시 매매가액을 시가로 의제하여 양도소득세를 계산해야 되는 것이다.명의신탁
부동산 명의신탁’이라는 용어를 한 번쯤 들어봤을 것이다. 명의를 실제 소유자 이름으로 하지 않고 다른 사람 이름을 빌려서 하는 것을 일컫는다. 실제 소유주를 신탁자, 명의상 소유주를 수탁자라고 한다. 과거 부동산 명의신탁이 관행적으로 이뤄지던 때가 있었다. 요즘처럼 과정이 전산화돼 있지 않고, 탈세나 채무면탈을 위해 타인 이름으로 부동산을 비롯한 자산을 증식하던 시절 이야기다.
1995년 ‘부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률’(일명 부동산실명법)이 제정되면서 종중재산과 종교재산 등 일부를 제외하고 부동산 명의신탁은 불법행위로 규정됐다. 명의신탁한 수탁자와 신탁자 모두 처벌받을 수 있다. 정당한 사유가 있으면 처벌을 피할 수 있지만, 그렇지 않다면 부동산가액의 30%를 과징금으로 내야 할 수도 있다.
증여는 무상으로 재산을 이전하는 것인데, 타인 명의로 부동산을 취득한 것 역시 취득 당시 실제 소유자로부터 자금을 증여받아 산 것으로 의심할 수 있다. 명의자의 소득신고상 능력이 안 되는 것 같은데 부동산을 취득했다면 과세 관청에서는 증여나 소득 누락을 의심하기 시작한다. 세무 조사가 나오면 자금에 대해 소명해야 한다. 이런 소명을 ‘자금출처조사’라고 한다.안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.
직거래의 불법적인 부분이라면 자식에게 증여 하는것인데 매매의 형식을 가지고 불법증여인부분을 조사 한다는 것 일듯합니다.
직거래는 부동산 중개보수를 아끼고자 하는것이라 일반적인 매매를 직거래로 한다고 해서 불법적인 요인들이 있거나 하지는 않습니다.
답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
직거래를 하다보면 집주인들이 이중계약을 할수도있고 등기부등본역시 속일수도 있습니다.
계약하시기전에 등기부등본 발급은 꼭본인이 하셔서 꼼꼼히 살펴보시길 바랍니다.
저희가 볼때는 수수료가 문제가 아니라 전재산인데 전문가와신중하게 계약하시길 추천드립니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.
우선 불법적인 거래가 실제로 많이 있지는 않습니다. 다만, 이는 과거와 크게 다를바가 없습니다.
직거래를 할 때에는 정말 조심해야 합니다. 쉽게 생각하셔서는 눈뜨고 코 베입니다. 우선 부동산 거래시 가장 중요한 대상 부동산의 소유자를 확인해 보셔야 합니다.
부동산 직거래를 할 때 소유자 이외에 중요하게 확인하셔야 하는 내용이 있는데요, 바로 등기부등본이나 토지대상, 건축물대장 등의 다양한 서류들을 실제 소유자와 대상물건의 정보가 동일한가의 여부를 확인해야 합니다.
법적으로 증명된 서류로 해당 물건이 직거래 내용과 같은지 확인해야 합니다. 소유주를 확인해야 하는 것은 기본이고, 소유주 외에 근저당이나 혹은 가압류에 대한 부분도 확인해야 하며 소중한 보증금을 안전하게 지켜낼 수 있는 중요한 과정 중 하나에 해당되는 과정이므로 반드시 기억해 두시길 바랍니다.
다음으로는 주변 시세를 확인해 봐야 합니다. 물론 층수에 따라 또는 조망에 따라 어느 정도 차익은 있기 마련이지만, 평균 시세 정도는 미리 파악해 두고 계셔야만 조금이라도 손해 없는 금액으로 거래가 가능합니다.
또한 부동산은 직접 현장에 방문해서 눈으로 확인해 보셔야 한다는 점입니다. 사진으로만 보고 판단하는 것은 너무너무너무 어리석은 일이으로 시간을 내가 어렵다 하더라도 꼭 시간을 내서 직접 현장에 방문하신 뒤 눈으로 둘러보고 거래 계약을 해야만 합니다.
지금까지 부동산 직거래에 대해 크게 세 가지로 정리해드려 보았는데요, 이 외에 금액 지불부분에 있어서도 주의하셔야 하는 점이 있습니다. 일반적으로 매매거래일 경우 순차적으로 계약금, 중도금, 잔금을 지불하는 순서로 진행되게 됩니다.
이때 현금거래가 아닌 계좌 송금으로 이루어져야 영수증 없이 서로 간의 거래가 입증이 되며, 혹시라도 현금으로 밖에 지불하지 못하는 경우라면 꼭 영수증은 별도로 받아 보관해 두셔야 합니다.
부동산중개소의 상당한 중개수수료 비용을 줄일 수 있다는 메리트가 있어 직거래를 시도합니다.
위에서 언급해드린 부동산 직거래 주의사항에 대해서만 미리 대비해 두신다면 충분히 문제없이 좋은 집을 거래할 수 있습니다.
안녕하세요. 주영민 공인중개사입니다.
사실상 증여인데 매매처럼 속이는 경우를 말하는 것 같습니다.
또는 실제 거래는 없으나 거래한것처럼 우선 신고하고 나중에 취소하는 형태도 있습니다.
다만, 두번째 경우는 저는 불가해보인다 판단됩니다.
거래취소하려면 엄청 복잡해지거든요.