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부동산 가계약금 입금은 어떤 효력이 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.가계약을 체결하고 가계약금을 수수하는 경우 통상적으로 매수인은 다른 사람에 우선하여 본계약을체결할 수 있는 권리를 부여받고, 매도인은 매수인의 본계약 체결요구를 거절할 수 없게 됩니다.이때 수수되는 가계약금이 어떠한 법적 성질을 가지고 있는지에 대해서 명확히 정립된 법리는 없습니다. 가계약금 반환에 대하여 별도의 약정이 있다면 그에 따르겠지만, 그렇지 않은 경우에는 가계약금을 '계약금'으로서 볼 수 있는지 여부에 따라 반환여부가 달라질 것입니다.예를 들어, (당사자 간 의사 해석상) 가계약금이 단순히 계약의 '증거금'으로서 수수되었다면, 가계약금은 계약이 이루어지지 않을 시 '반환되어야 합니다.반면에 가계약금이 '계약금'으로 수수되었다고 해석된다면 이는 '해약금'으로 보아, 일방이 단순 변심등으로 계약을 파기하는 경우 이를 반환하지 않고몰취할 수 있습니다. 가계약, 가계약금은 법률용어는 아니지만, 정식으로 계약을 체결하기 전에 우선적 지위를 확보하기위해 관행적으로 사용되고 있는 용어입니다.일반적으로는 '가계약'을 체결한 것만으로 정식 계약이 체결되었다고 할 수는 없으나, 중요사항에 관하여 당사자 간 의사가 합치되었다면 정식 계약이체결된 것으로 볼 수도 있습니다.판례는 "부동산 매매에 관한 가계약서 작성 당시 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면 그 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 정식 계약서가 작성되지 않았다 하더라도 매매계약은 성립하였다"고판단한 바 있습니다 (대법원 2006. 11. 24. 선고2005다39594 판결).
경제 / 부동산
23.02.20
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부동산 전세계약시 입주청소는 누가 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세 계약시 입주청소에 대하여 법적으로 정해놓은 기준이 없어 임대인과 임차인간의 협의사항입니다. 임대인에게 입주청소 한번 요청해보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.02.20
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건축물대장도 개인정보 일텐데 아무나 땔 수 있는 이유가 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.건축물에 대한 사항 내진설계, 건물 사용승인일, 건축면적, 연멱적, 구조, 층별용도, 층별면적, 층별 사용 용도, 불법건축물 유무 등을 확인할 수 있습니다. 건물 매매나 임대시 꼭 확인해야하는 사항으로 누구에게나 언제든지 열람 또는 발급을 합니다.등기부도 매매 전 임대 시 꼭 확인해야하는 서류로 법적으로 막는다면 매수인, 임차인이 건물과 소유자 부분에 문제가 있는지 없는지 확인할 수 있는 정보가 필요합니다.
경제 / 부동산
23.02.20
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세입자가 지속적으로 월세를 내지 않는 경우에는 어떻게 대처해야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인이 2기 차임에 달하는 연체시 임대인은 계약해지를 주장할 수 있습니다. 먼저 대화로 해보시고 안되면 내용증을 보내는데 내용에 연체 한기간, 금액, 계약갱신 거절 됨 등 상세하게 작성합니다.그래도 임차인이 이사를 가지않는다면 명도소송을 진행하여 강제집행으로 임차인을 적법하게 이사를 가게 해야합니다.명도소송은 6개월 이상 소요될 수 있다는 단점이 있습니다.
경제 / 부동산
23.02.19
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월세 계약 취소 가능할까요 ㅠㅠ 계약파기인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.본인이 개인사정으로 계약취소 시 새임차인을 구하고 중개보수도 부담하는 조건으로 협의를 봅니다. 학생이고 아직 이사를 하지 않았다면 혹시 모르니 임대인과 협의해보기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.02.19
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국민임대와 공공임대 차이점은?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.공공임대공금대상자 : 청약저축 가입자 (내집마련계층의 자가마련 지원)공공임대 의무임대기간 5년,10년임대후 분양전환하는 임대주택입니다.임대기간은 5년/10년/50년전용면적 85㎡이하 단,50년 임대는 50㎡이하보증금 + 임대료 주변전세시세의 90%수준으로임대의무기간이후 분양전환할수 있습니다. 국민임대공급대상자 : 소득4분위 이하 가구의 저소득계층국민임대 무주택 저소득층의 주거안정을 도모하기 위한 임대주택으로써 국민주택기금을 지원받아 건설하고 공급하는 임대주택입니다.임대기간은 30년전용면적 60㎡이하보증금 + 임대료를 시중시세의 60~80%되는 금액으로 거주가능합니다.분양전환은 되지 않습니다.
경제 / 부동산
23.02.19
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월세를 5% 초과로 올리면 계약갱신청구권을 안 쓴게 되나요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료 2개월 전에 임대인과 계약갱신에 대한 이야기가 되었기때문에 계약갱신이 되었습니다.계약갱신시 임대료의 5%를 초과하여 인상할 수 없고 그 초과분을 돌려받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.02.19
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전세기간은 어느 정도로 연장을 최대로 할 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신요구권 행사는 1회에 한하여 사용할 수 있습니다.첫계약(2년)+계약갱신(2년) =총4년 과첫계약(2년)+묵시적갱신(2년)+계약갱신(2년) =총6년이 되겠습니다.이 후에도 계약갱신을 할 수 있습니다. 하지만 새로운 계약으로 진행하여 새계약서를 작성해야되고 5%를 초과하여 인상할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.02.19
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전세 만기전에 이사하고 싶은데 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인도 그 기간동안 임대차를 해줘야 할 의무가 있지만 임차인도 그 기간동안 살아야 할 의무가 있습니다. 임대인과 임차인 모두에게 계약기간에 대한 의무가 있습니다. 임대차 계약을 중도에 해지할 때 임대인의 동의가 없이는 계약기간을 지킬 수밖에 없다"며 "집주인도 계약 전에퇴실하고 그 날 돈을 주리고 한 게 합의가 되었는지가 중요하며 계약기간의 합의와 관련한 명확한 증거 없이는 계약 만료 시점에 대한 분쟁이 발생할수 있습니다. 만약 새로운 임차인이 구해지지 않았을 경우를 가정하며 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 있습니다. 법적으로 가도 결국 소송을 해야 하는데 그 기간이 6개월에서 1년 정도 걸리고 승소했더라도 돈을 돌려주지 않으면 경매를 통해 낙찰을 받아야 하는데 이 절차는 1~2년이 걸리므로 적극적으로 다음 임차인을 함께 구해야 제 때 돈을 받고 나갈수 있으므로 새임차인을 찾는 적극적 노력이 필요합니다.판례에 따르면 계약서에 정확한 약정이 있어야만 임차인이중개수수료를 부담하게 되며 대부분 계약서를 작성할 때 그런 약정을 포함하기 때문에 보통 임차인이 부담한다고 보면 됩니다.
경제 / 부동산
23.02.19
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재건축의 조건과 기준이 어떻게 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.30년이 넘은 아파트는 재건축 대상이 됩니다.안전진단에서 총점 30점 이하(E등급)는 무조건 재건축, 30점 초과~55점 이하(D등급)는 조건부 재건축, 55점 초과(C등급)는 재건축 불가로 판정하고 있다. 국토부는 조건부 재건축 판정 구간을 45점 초과~55점 이하로 축소하고, 무조건 재건축 대상을 현재 30점 이하에서 45점 이하로 완화하기로 했습니다.국토부는 현행 50%인 구조 안전성 비중을 30%로 낮추는 대신 ‘주거 환경’(15%→30%), ‘건축 마감 및 설비 노후도’(25%→30%) 등의 배점을 높이기로 했습니다. 건물 골조에 문제가 없어도 주차 공간이 부족하거나 배관이 낡아 녹물이 나오는 등 열악한 주거 환경만으로도 재건축을 추진할 수 있다는 의미입니다.그리고 1만 제곱미터 이상의 부지를 갖춘, 300세대 이상의 아파트여야 하고 소유자의 4/5이상의 동의와 각 동별 2/3이상의 동의 동의가 필요합니다
경제 / 부동산
23.02.19
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