부동산 가계약금 입금은 어떤 효력이 있나요?

Question

전세를 얻을 때 중개업소에서 물건이 맘에 들면 가계약금으로 1~2백만원이라도 우선 입금하라고 하는 경우가 많습니다. 그런데 가계약금 입금이 법적으로 어떤 효력이 있는 건가요?

탈퇴한 사용자 · Accepted Answer

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.가계약금을 주고 받는 것도 계약에 준한다고 봅니다. 그런데 문제는 가계약금을 주고 나서 일방이 계약을 파기해지할 때 그것을 반환 가능하냐의 질문이 많습니다. 쌍방간에 계약의 중요조건에 대한 합의가 있었고 위약금 약정이 문자로오고 가고 그 약조가 존재하면 그에 따르면 되겠습니다.보통은 단숨변심에 의하여 파기할 때에는 누구의 귀책사유로 계약이 파기되었는지에 따라 달라집니다.민법에 의하면 임차인은 계약금을 포기함으로서 매도인은 계약금의 배액을 배상함으로서 계약을 파기할 수 있다고 하고 있습니다.

임형순 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.목적부동산의 표시, 임대료와  계약금/잔금 일정, 임대인/임차인 등  계약 핵심 내용을 구두로 또는 문자 등으로 합의하고계약금의 일부로 금전을 입금하였다면 계약이 성립된 것으로 보고 있습니다.가계약이라 관용적으로 칭하지만 실제적으로 계약입니다가계약금은  입금이후 일방의 해지시 몰취나 배약배상의 위약금으로 작용합니다(경우에 따라 위약금액은 계약금 전체금액에도 적용될 수 있습니다)이와 같이 위약금으로 작용하는 것은 민법상 계약의 원리로서 계약의 신뢰를 담보하기 위한 것 입니다계약금을 지불하는 임차인은 매물을 선점할 수 있고 임대인은 임차인을 확정하는 효과가 있습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다

양정섭 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.가계약을 체결하고 가계약금을 수수하는 경우 통상적으로 매수인은 다른 사람에 우선하여 본계약을체결할 수 있는 권리를 부여받고, 매도인은 매수인의 본계약 체결요구를 거절할 수 없게 됩니다.이때 수수되는 가계약금이 어떠한 법적 성질을 가지고 있는지에 대해서 명확히 정립된 법리는 없습니다. 가계약금 반환에 대하여 별도의 약정이 있다면 그에 따르겠지만, 그렇지 않은 경우에는 가계약금을 '계약금'으로서 볼 수 있는지 여부에 따라 반환여부가 달라질 것입니다.예를 들어, (당사자 간 의사 해석상) 가계약금이 단순히 계약의 '증거금'으로서 수수되었다면, 가계약금은 계약이 이루어지지 않을 시 '반환되어야 합니다.반면에 가계약금이 '계약금'으로 수수되었다고 해석된다면 이는 '해약금'으로 보아, 일방이 단순 변심등으로 계약을 파기하는 경우 이를 반환하지 않고몰취할 수 있습니다. 가계약, 가계약금은 법률용어는 아니지만, 정식으로 계약을 체결하기 전에 우선적 지위를 확보하기위해 관행적으로 사용되고 있는 용어입니다.일반적으로는 '가계약'을 체결한 것만으로 정식 계약이 체결되었다고 할 수는 없으나, 중요사항에 관하여 당사자 간 의사가 합치되었다면 정식 계약이체결된 것으로 볼 수도 있습니다.판례는 "부동산 매매에 관한 가계약서 작성 당시 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면 그 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 정식 계약서가 작성되지 않았다 하더라도 매매계약은 성립하였다"고판단한 바 있습니다 (대법원 2006. 11. 24. 선고2005다39594 판결).

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적인 가계약금의 경우 법적 효력이 있다고 보기는 어렵습니다. 다만 목적물을 지정하고 이에 대한 협의를 한 상태에서 계약서 작성없이 가계약금을 지급한 경우는 계약금의 효력으로 볼수 있기 때문에 단순히 해당 주택을 계약서 작성이전까지 잡아두는 목적으로 지급하는 경우라면 법적 계약의 효력이 있다고 보기는 어렵습니다.

윤덕성 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.가계약금 입금은 본 계약과 동일한 효력이 있다고 보면 됩니다.당장 계약금(통상 계약가액의 10%), 신분증, 서류, 도장 등을 준비할 시간이 없으나 다른 임차인 또는 매수자에게 매물을 계약하지 못하게 하기위해 가계약금을 걸고 계약 우선 지위를 부여 받는 것입니다.감사합니다.

고경훈 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다. 가계약금을 입금하기 위해서는 임대인과 임차인간 계약조건에 대해서 협의를 한 후 진행 가능합니다. 이러한 경우 단순변심으로 계약을 해지하는 경우 입금된 가계약금의 위약벌 기준이 되고 이는 법적인 구속력이 발생합니다.

주영민 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 주영민 공인중개사입니다.계약서를 쓰지 않은 가계약금의 증약금의 성질이 있습니다.그래서 계약서 쓰기 전에 계약을 파기해야겠다고 하면 가계약금 돌려받을수 있습니다.다만, 계약서를 썼다면 가계약금이라도 계약금이 되어 위약금의 성질이 추가 됩니다그래서 계약 파기시 못돌려 받게 됩니다 .