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상가 임차인이 월세를 자주 체납하는 경우 해결방법은?

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.상가 임대료 3개월 연체 효과상가 임대료 연체 계약해지상가임대차보호법상 세입자가 상가 임대료를 3기 연체하면, 임대인은 상가 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 즉, 3기 차임이 연체되면 임차인은 더 이상 상가임대차보호법의 보호를 받지 못하고 계약이 해지될 수 있는 것입니다.상가임대차보호법제10조의8(차임연체와 해지) 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.3기 차임연체로 갱신거절상가임대차보호법상 세입자가 상가 임대료를 3기 연체하면, 임대인은 세입자의 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 즉, 임차인은 10년의 범위 내에서 요구할 수있는 갱신요구권을 행사할 수 없게 됩니다.상가임대차보호법제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우월세 3개월 밀리면 권리금 회수기회 보호 X상가임대차보호법상 세입자가 상가 임대료를 3기 연체하면, 세입자의 권리금 회수기회가 보호되지 않습니다.상가임대차보호법제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.즉, 상가임대차보호법은 영세한 상가 임차인을 보호해주는 법이지만 세입자가 임대료를 3기 연체하는잘못을 하면 법이 더 이상 보호를 해주지 않는다는 것입니다.대법원은 임차인이 과거 임대차 계약기간 중 3기 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 계약갱신을 요구할 당시에는 차임연체액이 3기 차임액에 이르지 않게 되었더라도 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 권리금 회수기회 보호의무도 부담하지 않는다고 판단하였습니다(2020다263635,263642 판결)임대료 연체 내용증명상가 임대차에서 임대료가 연체된 경우 내용증명을보내기도 합니다. 내용증명이란 나의 법적 주장을 상대방에게 명시적으로 밝히는 역할을 하는 것이고, 별도의 법적인 효력은 없습니다.법적 조치를 하기 전에 내용증명을 먼저 사용하는 이유는 일단 나의 법적 주장을 상대방에게 명확하게 밝혀서 불필요한 법적 분쟁을 사전에 방지하기 위해서입니다. 그러나 상대방이 내용증명상 나의 주장을 무시한다면, 내가 법적 주장을 명시적으로 했다는 사실만 남고 다른 별도의 효과는 없습니다.우선 내용증명에는 내가 주장하고 싶은 내용을 시간순서에 따라 정리해서 작성하면 됩니다.즉 상가 임대료 연체를 이유로 내용증명을 보낼 때는상가 임대차 계약의 내용(계약 당사자, 계약일자, 계약 목적물, 보증금, 월 임대료)을 간단히 작성하고, 언제 연체하였고, 총 연체된 금액이 얼마인지를 쓰시면됩니다.만약 곧 3기 연체에 해당될 것 같아 독촉의 의미로 내용증명을 보내는 것이라면 3기 연체가 되면 계약이해지되고, 갱신이 거절된다는 점을 고지하여 빨리 연체된 임대료를 납부하도록 고지할 수 있을 것입니다.그 다음은 명도소송을 진행해야지 임차인을 적법한 방법으로 내보낼 수 있습니다. 임대료를 받지 못 하느니 현재 임차인을 내보내고 새임차인을 받는 것이 나을 것으로 보입니다.

경제 / 부동산

23.02.05

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