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전세제도는 전 세계에서 우리나라만 있는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세의 정확한 정의는 "전세금을 지급하고 타인의 부동산을 용도에 따라 사용·수익하는 관계". 수요자가 주택 소유자에게 무이자로 목돈을 전세금이라는 이름으로 계약 기간 동안 잠시 빌려줌으로써 수요자는 집주인에게 매달 월세를 내야 할 의무를 면제받고, 집주인은 수요자에게 매달의 임대료는 받지 못하지만 부동산을 대가로 무이자로 목돈을 마련할 수 있는 제도로 우리나랑에서도 존재하는 임대차계약입니다. 전세와 유사한 계약 제도는 일부 국가에 존재하나, 대부분의 경우 그리 널리 사용되는 것은 아니며, 유독 한국에서 크게 발달했다. 한국의 전세 제도는 영어에서도 일반적으로 따로 번역하지 않고 Jeonse라고 칭한다.전세는 원래 20세기 대한민국 주택 금융이 미비했던 시절에 고금리를 바탕으로 성립한 제도이다. 1970년대까지만 해도 한국의 시중 저축금리는 12% 정도였고 은행 대출금리가 20% 정도였다. 이렇게 고금리가 정착하다보니 집주인은 전세를 내주고 전세 보증금을 은행에 저축하거나 투자하고 세입자는 집에 거주하는 방식이 정착하였습니다.
경제 / 부동산
23.02.02
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전세 집주인 변경시 전세 연장과 장기수선충당금청구하는방법은 어떻게되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세집 매매로 임대인이 변경될 때 계약만료 될 때 새임대인에게 요청하면 됩니다. 아파트의 소유자는 장기수선충당금을 사용자가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 반환해야 합니다(「공동주택관리법 시행령」 제31조제8항). 관리주체는 아파트의 사용자가 장기수선충당금의 납부 확인을 요구하는 경우에는 지체 없이 확인서를 발급해 주어야 합니다(「공동주택관리법 시행령」 제31조제9항).본인이 계약갱신요구권 행사시 새임대인이 거주목적을 이유로 임차인의 계약갱신요구권 행사시 거절할 수 있습니다. [판례]최근 이 사건의 상고사건을 심리한 대법원은 계약갱신요구권과 그 거절에 관한 첫 판단을 내놓으며 입장을 정리했습니다(2022. 12. 1.자 2021다266631 판결). 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 갱신거절기간 내라면 실거주를 이유로 계약갱신을 거절할 수 있다고 봐야 한다며 2심법원의 판단을 뒤집은 것인데요. 임대인이 실거주할 목적이면 갱신을 거절할 수 있다고 정한 주택임대차보호법 단서(제6조의3 제1항 제8호)의 ‘임대인’을 임차인이 계약갱신요구를 할 당시의 임대인으로만 제한해 해석할 수 없다는 취지로서, 임대인 지위를 승계한 사람이 기존 임대인과는 별도로 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다는 법리를 명시적으로 설시한 것입니다.대법원 입장에서는 임차인이 계약갱신 요구권을 행사할 당시 이미 해당 주택에 대한 매매계약이 체결돼 있어 소유자 변경이 예정되어 있던 상황이라는 점을 고려한 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
23.02.02
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부동산 가압류에 대한 법적 절차는 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.가압류는 소제기 전의 재산보전처분인데 비해 압류는 소제기 이후에 승소판결 혹은 그에 준하는 공정증서 등에 의한 재산보전처분입니다.부동산에 가압류등기가 끝나면 채권자가 채권을 회수할 때까지 채무자는 가압류된 부동산을 처분할 수 없게 되면서 채무자에게 심리적인 압박 수단이 될 수 있습니다. 가압류는 임시 조치이지만 특정한 해지 사유가 존재하지 않는다면 효력은 수년간 유지할 수 있어 최종적으로 채권 회수의 담보물이라 할 수 있습니다.법원에 가압류를 신청>법원의 촉탁에 의한 부동산 가압류 등기>소송제기>승소(판결)>집행권원에 집행문 부여 신청>강제경매신청>매각>배당소송 기간은 최소 6개월~1년정도의 시간이 소요됩니다.
경제 / 부동산
23.02.02
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월세계약 종료후 자동연장되었는데 계약월 이전에 나가라고 한다면?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.2022년 5월 묵시적 갱신 이후 계약 만료 일까지 거주 가능합니다. 전세집이 매매 되어 새 집주인이 거주한다고 한다면 임차인이 계약갱신요구권 행사 하더라도 거절할 수 있습니다.최근 대법원은 계약갱신요구권과 그 거절에 관한 첫 판단을 내놓으며 입장을 정리했습니다(2022. 12. 1.자 2021다266631 판결). 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 갱신거절기간 내라면 실거주를 이유로 계약갱신을 거절할 수 있다고 봐야 한다며 2심법원의 판단을 뒤집은 것인데요. 임대인이 실거주할 목적이면 갱신을 거절할 수 있다고 정한 주택임대차보호법 단서(제6조의3 제1항 제8호)의 ‘임대인’을 임차인이 계약갱신요구를 할 당시의 임대인으로만 제한해 해석할 수 없다는 취지로서, 임대인 지위를 승계한 사람이 기존 임대인과는 별도로 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다는 법리를 명시적으로 설시한 것입니다.대법원 입장에서는 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시 이미 해당 주택에 대한 매매계약이 체결돼 있어 소유자 변경이 예정되어 있던 상황이라는 점을 고려한 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
23.02.02
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특례보금자리론 이용 시 신혼부부 혜택을 받으려면 부부합산 소득이 7천만원 이어야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.특례보금자리론 소득요건) 기존 보금자리론(7천만원 이하)과 달리 소득제한은 없습니다. * 다만, 우대금리 적용 등을 위해서는 본인·배우자 소득자료 증빙 필요반드시 부부 모두 소득증빙을 해야하는지? □ 차주 본인의 소득증빙만으로도 대출이용 가능 □ 다만, 배우자 소득을 합산해 충분한 대출한도(DTI)를 지원받거나, 부부합산소득 정보가 요구되는 우대금리 적용* 등 혜택을 받고자 하는 차주는 부부 모두 소득증빙이 필요 * 우대형(1억원)·저소득청년(6천만원)·사회적 배려층(6천만~7천만원) 등
경제 / 부동산
23.02.02
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집을 전세로 내놓을시 융자금은?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인의 전세보증금을 받아서 본인 담보대출을 상환하면 됩니다. 그러면 등기부는 깨끗한 상태가 됩니다. 집에 대출이 있을 경우 전세보증보험에 가입안하는 임차인은 부담을 느낄 수 있습니다. 그리고 계약만료 시점에 임차인의 전세보증금 반환능력이 안 될 경우 다시 대출을 받아 반환해주어야 합니다.
경제 / 부동산
23.02.02
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전세 계약 만료시 언제쯤 집주인에게 알려야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료 6~2개월 전까지 임대인에게 카톡 또는 문자, 내용증명 우편을 보내어 계약에 대한 의사를 통보하면 됩니다. 임대인의 보증금 반환과 임차인의 목적물반환은 동시이행관계로 임대인으로부터 보증금을 반환받을 때까지 거주하셔도 됩니다.만약 이사를 가야되는데 보증금을 반환하지 않을 경우 임차권등기명령(등기부에 임차권등기명령이 등기되면 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권의 효력이 유지됩니다.)을 신청하거나 짐일부를 놓아두고 이사를 가야합니다.
경제 / 부동산
23.02.02
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국토부 안심전세앱이 유용할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산에 대한 정보가 부족한 상황에서 정보 비대칭까지 발생하여 사기 피해가 더 늘어날 수 있다는 점에서 이번에 출시되는 앱이 이를 막는데 도움이 될 것으로 예상하고 있습니다. 자가진단 안심전세 앱은 임대차 계약 경험이 적은 사회 초년생을 위해 임대차 계약 시 주의사항, 계약 이후 조치 필요사항과 같은 기초 정보들도 함께 제공됩니다. 특히 입주희망 주택의 적정 전세가와 매매가 수준에 대한 정보와 함께 악성임대인 명단, 임대보증 가입 여부, 불법‧무허가 건축물 여부 등에 대한 정보도 제공될 예정입니다. 빌라나 오피스텔의 경우 적정 전세가율을 책정하기 힘들었는데 감정평가사가 적정 가격을 산정해 추천하는 제도도 도입됩니다. 임차인이 전셋집을 구할 때 참고하도록 전세가율(매매가격 대비 전세가격의 비율)을 수도권은 읍·면·동, 지방은 시·군·구 단위로 공개할 방침입니다. 또한 경매낙찰 통계도 공개해 임대인의 부도·파산 등으로 해당 주택이 경매에 부쳐지는 경우 임차인이 돌려받을 수 있는 보증금액을 유추해볼 수도 있습니다. 이번에 제공하는 통계 정보 등은 앱을 통해서 확인할 수 있는 만큼 깡통전세를 피할 수 있는 제도 개선이 마련될 것으로 전망됩니다.
경제 / 부동산
23.02.02
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역전세가 나면 집주인의 의무가 뭔가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.정상적인 계약만료든 연전세 상태로 계약만료든 계약종료일에 임대인은 보증금을 반환해야합니다. 임대인은 임대차기간의 만료 등으로 임대차가 종료된 때에는 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 있습니다(대법원 1988. 1. 19. 선고 87다카1315 판결). 임대인의 임차보증금의 반환의무는 임차인의 임차주택의 반환의무와 동시이행의 관계에 있습니다(대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241, 1242 판결).주택 가격이 급락하면서 전세시세가 계약 당시보다 하락해, 집주인이 세입자에게 기존 보증금을 제대로 돌려주지 못하는 상황을 가리킨다. 예를 들어 2년 전 세입자가 전세 보증금 3억을 내고 들어왔는데, 2년 뒤 집을 나갈 때 보증금 시세가 2억이 되면서 집주인이 기존 보증금을 돌려주기 어려워진 상황을 말한다. 또한 신규 입주 물량의 증가로 전세 수요자가 줄어들면서 세입자를 구하기 어려운 상황을 가리키는 말로도 사용된다. 역전세난은 보통 부동산 시장 둔화 및 정부의 부동산 규제 강화, 신규 주택 공급 증가 등으로 주택 가격이 하락하고 세입자가 줄어들면서 발생한다.
경제 / 부동산
23.02.02
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다가구 주택과 다세대 주택은 어떻게 구분되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.<다가구(단독주택)>의 경우에는, 소유주가 한명입니다. 즉, 가구 수(세대수)는 많이 있지만, 이 건물 전체 소유자는 한 명이라는 것입니다.건축물 대장의 용도 부분에 다가구주택인지 다세대주택인지 확인할 수 있습니다.구분소유 및 개별매매(분양) 차이점다가구(단독주택) : 각 호수(세대) 별로 '구분소유'및 '개별 매매 · 분양'이 불가능다세대(공동주택) : 각 호수(세대) 별로 '구분소유'및 '개별 매매 · 분양'이 가능층수 · 연면적세대수 차이점• 다가구 : 주택으로 쓰이는 층수가 3개 층 이하• 다세대 : 주택으로 쓰이는 층수가 4개 층 이하여기서 자세하게 보셔야 하는 부분은 "주택으로 쓰이는"이라고 되어 있는 부분입니다. 요즘 건축하는 다가구다세대는 대부분 <주차장법> 때문에 1층에 '필로티형태'로 주차장을 만듭니다. 따라서 주차장 또는 지하층 층수를 빼고, 주택으로 사용하는 층수를 기준으로 정합니다.※ 참고로 우리가 흔히 "상가주택" 또는 "점포주택"이라는 용어를 자주 사용합니다. 그런데 상가주택(점포주택)이라는 용어는 정확하게 건축법상에 없는 용어입니다. 그냥 우리 일반인들이 부르는 용어입니다. 여기서 알고계셔야 하는 것은, 우리가 흔히 부르는 상가주택(점포주택)이 건축법상으로 정확하게는 <다가구> 또는 <다세대>일수 있습니다.• 예를 들어 설명드리면, 다가구·다세대주택으로건축할 때, 주택으로 쓰이는 층수 이외에 "용적률"이 남는다고 한다면, 추가로 1, 2, 3층 등에 상가등을 집어넣을 수 있습니다.즉, '다가구' 이든 '다세대'이든 근생(상가)을 함께넣어서 건축할 수 있습니다. 이렇게 지어진 것들을우리는 흔히 "상가주택" 또는 "점포주택"이라고부르고 있는 것입니다.세대수 차이• 다가구 : 19가구 이하• 다세대 : 19세대 이하만약, 다가구·다세대 주택이 20가구 이상이라면, '쪼개기' 혹은 준공 후 불법으로 용도 변경 등을 진행한 불법건축물입니다. 그러므로, 다가구·다세대 주택을 매수또는 분양을 받을 때는, 반드시 건축물관리대장으로 불법 부분이 있는지 꼼꼼하게 확인을 한 후 매수 여부 등을결정하시길 바랍니다.
경제 / 부동산
23.02.02
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