전세 집주인 변경시 전세 연장과 장기수선충당금청구하는방법은 어떻게되나요?

Question

올해 5월에 전세만료인데, 집주인이 집을 팔려고 내놓은 상태입니다. 저는 2년 전세 연장을 하고 싶은데 만약에 새로 온 집주인이 본인이 거주 하겠다고 하면 저는 이사 갈 집을 새로 알아봐야하는건가요? 제가 2년 더 연장할수 있는 방법은 없는건가요??

그리고 입주하는 동안 매달 관리비에 장기수선 충당금을 4~5만원선으로 냈는데 총 금액이 100만원 이상인데 나갈때 집주인에게 받을수 있다고 들었는데 집주인이 바꾸면 어떤 집주인에게 청구해서 받을수 있는 부분인가요???

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

주택임대차보호법상 임차인은 1회에 한하여 갱신청구권을 행사하여 2년간 재계약 연장할 수 있습니다.

임대인은 만기 6개월 ~2개월전까지 임차인에 대하여 계약의 갱신거절이나 계약의 변경을 통지해오지 않으면 묵시적 갱신이 일어납니다.

임대차 기간중에 임차주택이 매매되어 임대인이 변경되어도 임차인의 권리와 의무는 새로운 매수인에게 승계됩니다.

6개월전에 이미 매매가 완료되어 새로운 임대인이 본인 또는 직계존비속의 자가거주를 이유로 갱신계약을 거절할 수는 있으나, 어쨋든 임차인은 계약 만기 2개월전까지 현 임대인에게 갱신청구권을 행사하여 재계약을 문자나 카톡으로 정확하게 통보하셔야 합니다.

장기수선 충당금은 장기수선계획에 따라 건축물의 주요 시설의 교체 보수에 필요한 비용을 관리주체에서소유자로 부터 징수 납부하여야 하나, 임차인이 대신해서 납부하였다면 관리사무소에서 정산 환급요청하실 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

전세집 매매로 임대인이 변경될 때 계약만료 될 때 새임대인에게 요청하면 됩니다.

아파트의 소유자는 장기수선충당금을 사용자가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 반환해야 합니다(「공동주택관리법 시행령」 제31조제8항).

관리주체는 아파트의 사용자가 장기수선충당금의 납부 확인을 요구하는 경우에는 지체 없이 확인서를 발급해 주어야 합니다(「공동주택관리법 시행령」 제31조제9항).

본인이 계약갱신요구권 행사시 새임대인이 거주목적을 이유로 임차인의 계약갱신요구권 행사시 거절할 수 있습니다.

[판례]

최근 이 사건의 상고사건을 심리한 대법원은 계약갱신요구권과 그 거절에 관한 첫 판단을 내놓으며 입장을 정리했습니다(2022. 12. 1.자 2021다266631 판결). 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 갱신거절기간 내라면 실거주를 이유로 계약갱신을 거절할 수 있다고 봐야 한다며 2심법원의 판단을 뒤집은 것인데요. 임대인이 실거주할 목적이면 갱신을 거절할 수 있다고 정한 주택임대차보호법 단서(제6조의3 제1항 제8호)의 ‘임대인’을 임차인이 계약갱신요구를 할 당시의 임대인으로만 제한해 해석할 수 없다는 취지로서, 임대인 지위를 승계한 사람이 기존 임대인과는 별도로 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다는 법리를 명시적으로 설시한 것입니다.
대법원 입장에서는 임차인이 계약갱신 요구권을 행사할 당시 이미 해당 주택에 대한 매매계약이 체결돼 있어 소유자 변경이 예정되어 있던 상황이라는 점을 고려한 것으로 보입니다.