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답변 내역

부동산 매매시 등기권리증은 어떻게 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.등기권리증이란 등기소에서 해당 부동산의 소유권이전등기가 완료되었을 때 등기권리자(매수인)에게 교부하는 증서를 말합니다.등기권리증에는 등기사항증명서의 접수번호, 접수일자, 소유자 현황 등의 내용이 있으며, 매매 시 일치하는지 꼼꼼히 확인해야 합니다.등기권리증에는 일반적으로 취득 당시의 계약서, 취득세 영수증, 법무사 수수료 명세서 등이 함께 첨부되어있습니다. 나중에 양도소득세 필요경비 등의 증빙 서류로 활용해야 하므로 중개 수수료 영수증과 함께 잘 보관해 두어야겠습니다.등기권리증은 문서도용 방지를 위해 한 번만 발급되므로 분실 또는 멸실 되었어도 재발급이 되지 않습니다.그래서 분실될 것을 대비하여 '확인서면' 제도를 두고있습니다. 만일 매도인이 등기권리증을 분실했다면 등기소에서 본인 확인 및 확인서면에 날인하여 제출하면등기권리증과 같은 효력이 있습니다. 확인서면은 잔금일에 참석하여 등기를 대행하는 법무사나 변호사도 작성 가능하며,(보통 실무에서는 법무사를 통해 5~6만원 정도의 비용이 들어갑니다.) 날인 후 위임장과 함께등기신청서에 첨부, 제출하면 됩니다. 은행의 근저당설정에도 등기권리증이 필요하지만, 없다면 같은 방법으로 처리 가능합니다.
경제 / 부동산
23.01.26
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정신증으로 인한 월세 계약 중도해지가 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인 개인 사정으로 계약기간 중 계약해지 시 보통 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 임차인이 부담하는 조건으로 협의를 봅니다. (임대인은 계약 종료일에 보증금을 반환해야하는 의무가 있기때문)임대인과 원만하게 합의보시길 바랍니다.
경제 / 부동산
23.01.26
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벽지에 손상이갔을때 임차인이 물어줘야 할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약서 특약사항에 벽지훼손시 임차인이 비용부담한다라는 문구가 있다면 선생님께서 비용을 부담해야합니다.임대인이 부분도배를 요구할 수도 있고 전배도배를 요구할 수 있습니다. 전체 도배의 경우 원룸 20~30정도 합니다.
경제 / 부동산
23.01.26
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계약갱신청구권 불이행시 받을수 있는 보상
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 임대인 본인 거주를 이유로 임차인의 계약갱신을 거절한 후 제3자와 임대차 계약을 한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제5항). 이에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음의 어느 하나의 금액 중 큰 금액으로 합니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제6항).√ 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 「주택임대차보호법」 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함. 이하 “환산월차임”이라 함)의 3개월분에 해당하는 금액√ 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액√ 위 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액임차인이임 이를 주장‧입증할 책임을 부담하여 손해배상청구로 소송을 신청하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.01.26
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묵시적갱신에 대해 문의드립니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.묵시적갱신 중 계약해지시 임차인이 통보한 날로부터 3개월 뒤에 임대인은 보증금을 반환해야합니다. 23년 1월 25일에 임차인이 해지통보를 했기때문에 4월 25일에 효력이 발생합니다.[참고]주택임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있고, 2년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항 및 제6조의2제1항). 임차인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다(「주택임대차보호법」 제6조의2제2항).
경제 / 부동산
23.01.26
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전세사기 주의해야 할 점이 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.☆주변전세 시세와 매매시세 파악하기☆대출금(등기부상 채권최고액 확인)+총보증금(내 보증금도 포함)이 주택매매가의 70~80%를 넘어가면 안전하지 않다고 봄☆임대인 진위여부확인(등기부, 신분증, 정부24,) 대리인출석시 전화로 몇 번확인하기, 신탁회사의 경우 회사도장찍어야함.☆내 전세보증금으로 임대인 대출 상환시 계약취소 및 지급한 금액 반환 관련 특약사항 작성하기 / 내 대항력과 우선변제권 발생하기 전 임대인 대출시 계약취소 및 지급한 금액 반환 관련 특약사항 작성하기☆불안할 경우 전세보증보험 가입하기
경제 / 부동산
23.01.25
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전세금을 돌려주어야 하는데 지금전세가 안나가다보니 돌려주지 못하는데 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인의 보증금반환과 임차인의 임차목적물반환은 동시이행관계입니다. 임대인이 계약종료일에 보증금을 반환하지 않는다면 임차인은 이를 근거로 보증금을 반환할 때까지 거주하면 됩니다.꼭 이사를 가야한다면 임차권등기명령을 신청하고 등기부에 임차권등기명령이 등기된것을 확인한 후 이사를 가야합니다. 등기가 되고 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 임차권등기명령 이후에도 보증금반환이 없다면 보증금반환소송을 진행하여 승소판결문 및 집행문으로 강제집행을 합니다.
경제 / 부동산
23.01.25
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오피스텔소유자는 유주택자가 아닌가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.오피스텔은 분양시 업무용오피스텔과 주거용오피스텔로 구분됩니다. 업무용오피스텔 취득시 주택수에 포함이 안되고 주거용오피스텔 취득시 주택수에 포함 됩니다.업무용오피스텔에 주거용으로 사용할 세입자가 전입신고를 할 경우 주택수에 포함 됩니다.
경제 / 부동산
23.01.25
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유치권자는 후순위 저당권자에게 대항할 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.유치권을 원인으로 한 형식적경매 사건의 경우, 유치권은 매각을 통해 소멸합니다.단, 매각물건명세서 상 인수조건 등의 특별매각조건이 있는 경우는 제외입니다 우선변제권이 없는 유치권은 일반채권과 동일하게 배당이 이루어지게 됩니다.따라서, 등기된 권리의 순서와 그 종류에 따라 배당방식이 달라지는 만큼 "근저당, 가압류 등등 이 있다??" 라는 단순한 가정 만으로 배당순위를 따질 순 없습니다.또한, 유치권자가 가압류를 한 경우에서도 배당순위는 달라질 수 있습니다.유치권자의 경우 근저당과 같은 담보물권이 아닌 가압류, 압류와 같은 일반채권에 해당하는 만큼 순위배당, 안분배당 방식으로 배당이 이루어지는 것이 보통 입니다.유치권자도 배당을 받을 수는 있지만, 우선변제권이 인정되는 것은 아니며 일반 채권자와 동일한 순위로배당받게 됩니다. 다만, 법원은 그 부동산의 이해관계를 살펴 이러한 법정매각조건과는 달리, 매각조건 변경결정을 통해 목적부동산 위의 부담을 소멸시키지 않고 매수인에게 인수하도록 정할 수 있습니다. 법정매각조건이 변경되면 그 취지가 매각물건명세서에 기재되므로,입찰자는 매각조건의 변경 여부를 확인하여 유치권의인수 여부를 분석해야 합니다.그리고 민사집행법은 유치권에 의한 경매절차가 진행 중이라도 강제경매나 담보권실행을 위한 경매절차가 개시(중복경매)되면, 유치권에 의한 경매절차를 정지하고강제(임의)경매절차를 계속하여 진행하도록 규정하고 있습니다. 이 경우 강제경매나 담보권 실행을 위한 경매로낙찰받은 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있습니다.
경제 / 부동산
23.01.25
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확정일자 받고나서, 임대차계약서 금액 변동된 경우... 효력 유효한지 궁금합니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 처음 받은 확정일자의 효력이 계속 유지 됩니다. 보증금 인하의 경우 처음 받은 확정일자의 효력의 보증금 금액이 더 크므로 인하된 보증금을 포함하기때문에 확정일자를 다시 안 받아도 됩니다.2. 전세보증금 인상을 한다면 갱신계약서에 확정일자를 받아야합니다. 전에 받은 확정일자의 효력이 유지되면서 보증금 인상분만큼 확정일자의 효력이 발생합니다.
경제 / 부동산
23.01.25
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