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부동산 유치권설정시 계속 점유하고 있어야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.유치권이 인정되기 위하여는 타인이 물건이나 유가증권을 적접하게 점유하고 있어야 하고, 그 점유가 불법점유로 인한 것이어서는 안된다.(민법 제320조 2항)유치권이 성립되려면 유치권자가 목적물을 계속하여 점유하고 있어야 하고, 만일 유치권자가 점유를 잃으면 유치권은 당연히 소멸하며(민법 제328조). 다만 일시 점유를 상실하였다가 다시 점유하게 되는 경우에는 유치권을 취득한다.(점유는 유치권의 성립요건임과 동시에 존속요건임)여기에서의 점유는 직접점유뿐만 아니라 타인을 통한 간접점유도 포함됩니다....(대법원 2013.10.24.선고2011다44788판결)유치권자는 채권 전부를 변제받을 때까지 유치물 전부에 대해 그 권리를 행사할 수 있다.(민법 제321조)
경제 / 부동산
23.01.23
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월세 계약기간 종료되면 월세인상률은?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 5%를 인상할 수 있습니다.임대료의 5% 인상분을 계산하기 위해서는 우선 보증금을 월세로 환산한 후 월세와 합친 “환산월차임”을 계산할 수 있어야 하고, 이렇게 보증금과 월세를 합한 개념의 “환산월차임”을 기준으로 5%의 인상분을 구해야 합니다. 그리고 환산월차임을 구하기 위해서는 주택임대차보호법에서 규정한 현재의 법정 전월세 전환율인 5.25%가 적용됩니다. 여기서 법정 전월세 전환율이란 전세를 월세로 전환할 때 주택임대차보호법으로 정한 최대 비율을 말합니다. 즉, 전월세 상한제를 계산하기 위해서는 전월세 전환율이 이용되는 것입니다. 임대인이 월세인상에 대해 이야기를 한다면 5%이내로 협의하여 인상할 수 있고, 임대인이 아무말 없다면 전계약과 동일한 조건으로 계약이 진행됩니다.5%를 초과하여 지급했다면, 세입자는 초과 지급된 부분에 대하여 반환 청구를 할 수 있습니다(주택임대차보호법 제10조의 2).
경제 / 부동산
23.01.23
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전세계약을 할때 반드시 챙겨서 확인해야할것은?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.등기사항전부증명서(예전에 등기부임. 갑구에 전세집 소유자를 확인, 소유권에 관한 권리 확인, 을구에 소유권이 아니 권리 근저당권(대출, 채권최고액) 확인건축물대장(계약서상 건축물 연면적, 전용면적, 사용용도 기재할 때 참고, 위반건축물이 있는지 확인, 위반건축물이 있을 경우 대출과 보증보험 가입이 안됨.) 토지이용계획확인원 (해당 번지의 토지 면적, 토지 용도.지역.지구 확인)계약서(추후에 생길 다툼을 방지하기 위해 특약사항에 구체적으로 작성하기)대리인이 나오는 경우 위임장이나 전화로 임대인과 통화하기
경제 / 부동산
23.01.23
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계약기간 만료시 질문있어요!!
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.만약 꼭 이사가야되는 상황이 아니라면 계약갱신시 전세보증금 큰폭 인하, 전세보증금 인하 +대출이자 부담 조건, 전세보증금 인하 + 대출이자부담조건+관리비 부담 조건을 임대인에게 협의조건을 제시 해보시기 바랍니다.이사를 가야된다면 임대인에게 보증금 반환대출을 알아보라고 하거나 계약종료일 다음 임차권등기명령을 신청하여 등기부에 임차권등기명령이 등기된 것을 확인하고 이사를 가면 됩니다. 그리고 임대인이 보증금 반환을 하지 않는다면 보증금 반환소송을 진행합니다.임대인과 대화로 원만하게 해결되길 바랍니다.
경제 / 부동산
23.01.23
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세입자가 전세만기 몇개월 전에 집을 내놔야지 중개수수료를 내지 않나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약기간 중 계약해지에 대한 법이 명시되어있지 않습니다. 그래서 계약조건에 따라 이행을 해야됩니다. 임대인은 계약종료일에 보증금을 반환할 의무가 있습니다. 계약서 특약사항에 따로 작성하지 않았다면 보통 임차인이 새임차인을 구하고 다음계약조건의 중개보수를 부담하는 방법으로 협의합니다.원만하게 해결하기바랍니다
경제 / 부동산
23.01.23
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부동산 계약 해지 위약금 문의합니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.위약금 손해배상 예정계약서에 위약금 약정이 있다면 그 위약금은 손해배상액의 예정으로 추정됩니다(민법 제398조 제4항).원래 손해배상 청구를 하기 위해서는 손해를 입은 사람이 손해가 발생했다는 사실과 손해액을 입증해야 합니다.그러나, 위약금 약정을 해두면 손해 사실과 손해액에 대한 입증이 필요 없게 되고, 단지 상대방의 계약 위반 사실만 입증하면 바로 위약금을 청구할 수 있습니다.위약금 감액위약금이 손해배상액의 예정으로 인정되는 경우, 위약금 액수가 부당히 과다한 경우 법원에 의해 위약금 액수가 감액될 수 있습니다.법원은 통상적인 매매계약의 경우, 계약금 상당액이 손해배상의 예정으로 정해지는 거래관행에 비추어 매매대금의 배액이 손해배상의 예정액으로 된 것은 지나치게 과다하므로 감액되어야 한다고 한 사례(2003나8747 판결)
경제 / 부동산
23.01.23
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오피스텔 거주지 이전안하는조건은?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.오피스텔은 업무용오피스텔과 주거용오피스텔로 구분되어 분양됩니다. 건축물대장상 해당호실의 용도를 보면 확인할 수 있습니다. 업무용오피스텔은 분양시 건축물부분의 부가세 10%를 환급받고 주택수에 포함이 안되어 양도세와 종부세에서 경우에 따라 혜택을 받을 수 있습니다. 그래서 업무용오피스텔의 임대인이 임차인에게 전입신고를 안하는 조건으로 임대차계약을 하려고 합니다. 만약 임차인이 전입신고를 하게되면 주거용오피스텔이 되어 임대인은 건물부분 부가세10%를 다시 돌려줘야하고 주택수에 포함이 되어 경우에 따라 양도세와 종부세에서 혜택을 못 받을 수 있습니다. 그리고 10년동안 주거용오피스텔로 사용해야합니다.전입신고를 안할 경우 임대인이 바뀌거나 경매시 대항력과 우선변제권이 없어 불이익을 당할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.01.23
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전세계약관련해서 문의드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1.한국인이 외국 거주 중 이라면 국내에 거주하는 대리인(가족 또는 친척)에게 전세계약 및 채권양도 통지서 수령 권한을 위임한다는 위임장이 필요합니다.(임대인은 해외 공사관이나 영사관에 가면 위임장이 있습니다. )외국인이 외국거주 중이라도 위임장이 필요합니다. 해당보증기관에 더 자세하게 문의해보시기 바랍니다.2. 해당전세주택지번 등기부의 거래내역은 전해당 전세주택의 매매거래가액입니다.주변 매매시세를 확인해보시기바랍니다.네이버부동산3. 보통 대출금(등기구상 채권최고액)+총보증금(본인 보증금)이 주택매매시세의 70~80%넘어가면 안전하지 않다고 봅니다.매매시세확인 후 대입하기 바랍니다.4. 을구에 아무 것도없다면 임대인의 대출이 없이 깨끗하다는 의미입니다.
경제 / 부동산
23.01.23
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전세계약갱신청구권 사용 문의입니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대사업자이든 아니든 계약갱신 중 계약해지시 임차인은 언제든지 계약해지를 주장할 수 있고, 임차인이 의사통보를 한 날로 부터 3개월 뒤에 법적효력이 발생하기 때문에 임대인은 3개월 후에 보증금을 반환해야합니다.계약 만료 2개월 전 계약갱신에 대한 대화를 카톡이나 문자로 했다면 이것으로 충분하고 전화상으로 했다면 하더라도 충분합니다. 계약갱신시 5%이내로만 보증금을 인상할 수 있기때문입니다. (새로운 계약이라면 5%초과하여 인상할 수 있음)
경제 / 부동산
23.01.23
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전세계약 재연장 후 6개월만에 이자부담때문에 전세금을 빼달라는데..이런경우 전세반환대출비율이랑 복비에 대해서 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인을 위한 보증금반환대출의 경우 금리 4%대 입니다. 자세한 사항은 은행에 직접문의 바랍니다. 계약갱신 중 계약해지 시 임대인은 임차인으로부터 통지 받은 날부터 3개월 뒤에 보증금을 반환해야하고 중개보수는 임대인 부담입니다. 임차인부담이라고 약정을 했다면 임차인이 부담합니다.
경제 / 부동산
23.01.22
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