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원룸 나갈때 원상회복의 범위가 어디까지인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.판례에 따르면 원상으로 회복한다 함은 사회통념상 통상적인 방법으로 사용해 그렇게 될 것인 상태라면 사용을 개시할 당시보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 된다 라는 대법원 판례가 있습니다.(대법 2006가합 62053)법원은 “임차할 당시 상태보다 나빠지더라도 통상적인 방법으로 사용한 결과라면 임차인에게 원상회복 의무는 없으며, 이러한 통상의 손모에 관하여는 특약이 없는 한 임대인이 부담해야 한다”고 설명합니다. (서울중앙지법 2007.5.31. 선고 2005가합100279, 2006가합62053 판결)임대인이 부담해야 된다는 결론이 나옵니다. 하지만 임차인이 정상적으로 사용하다가 생긴 흠이나 마모, 다시 말해 통상의 손모 범위에 대한 구체적인 기준은 없습니다. 집주인과 세입자 사이 다툼이 잦은 이유도 바로 이 때문입니다. 훼손 수준이나 건축 연한, 임대 기간 등에 따라 원상복구 분쟁은 여러가지 결론이 날 수 있습니다. 이 문제에 명확한 답을 줄만한 판례도 드문 실정입니다. 따라서 집주인과 세입자간의 원만한 협의가 이루어지지 않는 경우 법원의 판단에 맡기는 수 밖에 없습니다. 비용이 많이 발생할 경우 임대인과 비용을 일정부분 부담하는 씩으로 협의를 보는 방법도 있습니다. 이런 다툼을 사전에 예방하기 위해선 계약 전에 주요 시설물의 상태를 사진으로 찍어두는 것이 바람직합니다. 또 에어컨 설치를 위해 벽에 구멍을 뚫어야 하거나 못을 박는 등 시설물에 손상이 예상되는 경우 미리 집주인과 협의하는 것이 좋습니다.
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23.01.18
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복비는 필수로 지불을 해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.공인중개사가 중개를 하여 매매계약을 하는 경우 그에 상응하는 법정수수료를 받을 수 있습니다.32조(중개보수 등) ①개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2014. 1. 28.>②개업공인중개사는 중개의뢰인으로부터 제25조제1항에 따른 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 제31조에 따른 계약금등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비를 받을 수 있다. <개정 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>③ 제1항에 따른 보수의 지급시기는 대통령령으로 정한다. <신설 2014. 1. 28.>제686조 (수임인의 보수청구권) ①수임인은 특별한 약정이 없으면 위임인에 대하여 보수를 청구하지 못한다. ②수임인이 보수를 받을 경우에는 위임사무를 완료한 후가 아니면 이를 청구하지 못한다. 그러나 기간으로 보수를 정한 때에는 그 기간이 경과한 후에 이를 청구할 수 있다. ③수임인이 위임사무를 처리하는 중에 수임인의 책임없는 사유로 인하여 위임이 종료된 때에는 수임인은 이미 처리한 사무의 비율에 따른 보수를 청구할 수 있다.상법 제61조의 규정 취지나 신의성실의 원칙 등에 비추어 볼 때 그 중개업자는 중개의뢰인에 대하여 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 중개수수료를 청구할 권한이 있다.
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23.01.18
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제가 낼 중계수수료 얼마인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.57,000,000 × 0.4% = 228,000원 부가세별도( 일반과세자 10% 22,800원 / 간이과세자 4% 9,120원)전세: 전세금월세:보증금+(월차임x 100). 단 이 때 계산된 금액이 5천만원 미만일 경우 : 보증금+(월차임x70)임대차 등(매매·교환 이외의 거래)5천만원 미만 0.5% (상한액 200,000원)중개보수한도=거래금액x상한요율(단, 이 때 계산된 금액은 한도액을 초과할 수 없음)5천만원 이상 ~ 1억원 미만 0.4% (상한액 300,000원 )1억원 이상 ~ 3억원 미만 0.3% 억원 이상 ~ 6억원 미만 0.4%6억원 이상 0.8% 이내(협의상한요율 0.8% 이내에서 개업공인중개사가 정한 좌측의 상한요율 이하에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의하여 )결정함
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23.01.18
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아파트 경매배당금에 대해 궁금합니다..
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.먼저 등기부 상에 말소기준권리(가등기, 저당,근저당, 압류,가압류, 경매개시결정등기 등)가 무엇인지 확인해야 합니다. 말소기준권리보다 선순위가 있는지 없는지, 내위치가 어디인지를 확인해야 합니다. 그리고 대항력이 있는 소액임차인에 해당하는 경우 최우선변제금을 0순위로 배당받습니다. (지역마다 최우선변제금액 다름) 본 질문상으로는 확인하기 어렵습니다.
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23.01.18
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세입자가 바닥 흠집 파임 기스 등을 냈을 때 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.국토교통부와 법무무가 펴낸 '주택임대차 분쟁 조정사례집'에 따르면 장판의 손상, 누수, 보일러 및 현관문 파손 등 원상회복 비용과 관련해 임대인과 임차인간 분쟁이 발생하면 우선 수리업체 견적, 전문가 감정 등을 통해 통상의 주택사용에 따른 손상인지 임차인의 과실에 따른 훼손인지 판단하는 절차를 거칩니다.이를 통해 임차인 과실이 확인되면 전문가 감정을 통해 책임비율을 산정한 뒤 이를 보증금에서 공제하고 남은 금액을 보증금으로 반환합니다.그리고 비슷한 사안이라도 훼손 정도에 따라 조정위의 판단은 달랐다. 임대인이 바닥마루 파손에 대한 원상회복을 요구한 사건에서 중재위는 "조사 결과 강마루 소재가 찍힘에 약하고 4년 이상 감가가 이미 진행된 상태였고, 신규 임차인이 마루 사용에 문제를 제기하기 않고 다른 시설은 잘 사용한 점에 비춰 통상의 손상으로 판단한다"며 임차인에 원상회복 의무가 없다고 결정했습니다. 훼손 수준이나 건축 연한, 임대 기간 등에 따라 원상복구 분쟁은 여러가지 결론이 날 수 있다는 의미입니다.법원의 판례는 “임차할 당시 상태보다 나빠지더라도 통상적인 방법으로 사용한 결과라면 임차인에게 원상회복 의무는 없으며, 이러한 통상의 손모에 관하여는 특약이 없는 한 임대인이 부담해야 한다”고 설명합니다. (서울중앙지법 2007.5.31. 선고 2005가합100279, 2006가합62053 판결)하지만 임차인이 정상적으로 사용하다가 생긴 흠이나 마모, 다시 말해 통상의 손모 범위에 대한 구체적인 기준은 없습니다. 집주인과 세입자 사이 다툼이 잦은 이유도 바로 이 때문입니다. 이 문제에 명확한 답을 줄만한 판례도 드문 실정입니다. 따라서 집주인과 세입자간의 원만한 협의가 이루어지지 않는 경우 법원의 판단에 맡기는 수 밖에 없습니다.이런 다툼을 사전에 예방하기 위해선 계약 전에 주요 시설물의 상태를 사진으로 찍어두는 것이 바람직합니다. 또 에어컨 설치를 위해 벽에 구멍을 뚫어야 하거나 못을 박는 등 시설물에 손상이 예상되는 경우 미리 집주인과 협의하는 것이 좋습니다.
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23.01.18
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법무사 취득세 현금영수증 가능여부 확인?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 등록세, 취득세 비용은 연말정산 시 공제 대상이 아닙니다. 법무사수수료는 현금영수증을 수령할 시 소득공제가 가능합니다.법무사는 현금영수증 의무발행업종입니다. 고객이 먼저 끊어달라고 말 안 할 경우 010-000-1234(국세청 지정코드)로 자진해서 발행하게 되어 있습니다. 이렇게 정상적으로 발행했다면 고객은 사후에 자진발급으로 전환가능 하고요.아예 발급 안한 경우 신고하면 거래금액의 50/100을 과태료로 부과합니다.
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23.01.18
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부동산 계약을 할 때 보증보험이 있는데 왜 보상을 안해주나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.어떤 문제로 불쾌한 감정이 들었는지 모르겠지만 부동산 계약으로 인해 문제가 생길 경우 소송을 통해 책임소개를 가려야 합니다. 그리고 법원 판결에 따라 정확한 보상 금액이 결정되어 피해보상을 해줄 수 있습니다.
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23.01.18
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분양가 상한제 제도에 대해 설명부탁드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.분양가상한제란 공동주택의 분양가격을 산정할 때 일정한 건축비에 택지비를 더하여 분양가를 산정하게 하고, 그 가격 이하로 분양하게 하는 분양가 규제 제도입니다. 공공택지와 공공택지 외 택지에서 주택가격 상승 우려가 있을 경우, 국토교통부 장관이 주거정책심의위원회를 거쳐 규제를 적용합니다. 적용 대상은 공공택지 내 공동주택,민간택지 중 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 국토교통부 장관이 지정하는 지역입니다. 다만, ①도시형 생활주택, ②재건축 등에서 조합원 공급분, ③30세대 미만 주택 등에는 적용하지 않습니다분양가 상한제는 아파트 선분양제의 폐해를 막기 위하여 도입됐습니다. 짓지도 않은 아파트를 분양할 수 있도록 허용하자 소비자들은 집값 거품, 부실시공, 설계변경 등 건설사의 횡포에 무방비로 노출됐습니다. 소비자 피해를 최소화하기 위하여 분양가격만큼은 기본형 건축비를 넘지 못하도록 규제한 것입니다. 분양가 상한제가 분양받은 소비자들에게 시세보다 낮게 분양을 받게 해준다는 논란이 있지만, 주택 가격에 거품이 끼지 않도록 하기 위해 소비자 보호와 과도한 집값 상승을 막는 역할을 해 왔다. ‘로또 분양’의 문제는 부동산을 통한 불로소득에 대한 철저한 환수 장치로 해결이 가능한 부분입니다.이러한 분양가 상한제는 1977년 도입된 이후 시행과 폐지가 반복됐는데, 시행 시기 동안에는 뚜렷한 집값 안정 효과를 확인할 수 있습니다. 문재인 정부도 집값을 잡는다며 2020년 6월부터 분양가 상한제를 시행했었습니다. 하지만 서울, 경기 등 일부 지역에 국한된 부분시행에 그쳤으며, 유명무실한 분양가 심사위와 불투명한 분양원가 공개 등을 방치하는 바람에 집값 거품을 제거하지 못했습니다.윤석열 정부 출범을 전후로 금리가 지속적으로 오르자 집값이 상승을 멈추고 하락 기미를 보이고 있다. 지금은 비정상적으로 오른 집값을 잡고, 건설사 중심의 주택정책을 서민 중심으로 개혁하는 절호의 기회로 삼을 수 있는 시점이다. 하지만 정부는 분양가 상한제 완화, 종부세 완화, 임대사업자 종부세 및 양도세 완화 등 규제완화 정책을 추진하겠다고 밝혔습니다. 특히 선분양제에서 소비자 피해방지를 위해 더욱 엄격히 시행되어야 하는 분양가 상한제를 완화시켜 버린 점은 크게 우려하지 않을 수 없습니다.경실련은 분양가 상한제가 시행된 2020년 6월 이후 분양한 분양가 상한제 아파트의 분양가를 분석하여, 건축비 거품을 조장하는 현행 분양가 상한제의 문제점을 드러내고 개선을 촉구하고 있습니다.
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23.01.18
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전세기간 만료시, 별다른 이야기가 없으면 자동갱신되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인, 임차인은 임대차계약의 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 기간에 갱신요구권을 행사하여야 합니다.’2개월 전까지‘의 기간을 계산할 때에는 초일불산입원칙에 따라 계약만료일 2개월 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달하여야 합니다.계약만료 2개월 전 까지 임대인과 임차인 모두 아무런 의사통보가 없다면 묵시적갱신이 됩니다. 묵시의 갱신의 효과주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다(「주택임대차보호법」 제6조제1항 전단).주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 보증금과 차임도 종전의 임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 됩니다.주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 임대차의 존속기간은 2년으로 됩니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항 및 제6조제2항).
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23.01.18
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상가건물 계약만료 이전시 간판철거는?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인이 간판을 철거해야합니다. 만약 임차인이 철거를 안하고 갔다면 철거요청을 하시면 되고 임차인이 나몰라라할 경우 신규임차인이 간판설치할 때 간판업자가 철거하고 새로 설치합니다.
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