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답변 내역

반전세로 들어왓는데 시설관리에 나몰라라 하는주인어떻게 해야할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인은 임차인이 목적물인 주택을 사용·수익할 수 있도록 할 의무를 집니다(「민법」 제618조). 이를 위해 임대인이 주택을 임차인에게 인도해야 하며, 임차인이 임대차기간 중 그 주택을 사용·수익하는데 필요한 상태를 유지하게 할 수선의무를 집니다(「민법」 제623조).임대인은 임차인은 임대인이 주택을 수선해주지 않는 경우 ① 손해배상을 청구할 수 있고, ② 수선이 끝날 때까지 차임의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있으며, ③ 사용수익할 수 없는 부분의 비율에 따른 차임의 감액을 청구하거나 ④ 나머지 부분만으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제627조 및 대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778, 44785 판결 참조).계약한 방 내부에 문제로 임차인이 별비용 들이지않고 손숩게 고칠 수 있는 부분이 외의 문제에 집주인이 수리 및 교체에 비용부담을 합니다. 그리고 집주인이 수선의 의무를 안해서본인이 거주하기 힘들정도의 불편함이 있다면 집주인에게 계약해지요청을 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.01.07
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전세만료로 계약갱신청구 사용불가인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 계약만료 2개월 전에 계약연장에 관한 의사통보를 임대인에게 해야합니다. 2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 의사통보가 없다면 묵시적 갱신으로 진행됩니다. 묵시적갱신은 전계약과 동일한 조건으로 계약이 진행합니다.의사통보기간이 지나 계약서 작성을 요구하고 임대인이 계약갱신계약에 동의한다면 계약서 특약사항에 계약갱신계약에 관한 문구를 작성하면 됩니다. 계약기간 1년으로 할지는 임대인과 협의하면 됩니다. 임대인이 동의를 안 한다면 새로 계약으로 진행하는건지 물어보는게 좋습니다.이로인해 임대인과 혹시모를 다툼이 있을 수있기때문입니다.
경제 / 부동산
23.01.07
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전세 재계약 문의드립니다...
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세보증보험은 임차인이 가입을 하거나 임대인이 가입합니다. 임대사업자는 의무가입입니다. 보통 임대인은 보증보험에 가입하지 않고 임차인이 많이 가입합니다. 가입하면 매월 보증료를 납부합니다.계약 종료일 며칠 전에 전화나 문자,카톡으로 임차인에게 계약종료일 몇시에 이사간다고 통보하면 됩니다. 계약 종료일에 짐을 다 뺀 상태에서 임대인이 집내부 확인(훼손 이나 파손) 후 전세보증금을 반환합니다. 계약연장은 계약만료 6개월~ 2개월 전에 임대인에게 의사통보하면 됩니다. 보증금과 계약 조건의 변동이 없다면 계약서를 작성 안 해도 되고 보증금 인상이 있다면 계약서를 작성하고 확정일자를 받아야합니다. 전에 받은 확정일자 효력을 그대로 유지하면서 보증금 인상분만큼 확정일자 효력이 발생합니다.
경제 / 부동산
23.01.06
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전세 이사 후에 집에 문제가 있다는 것을 알게 되면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인은 임차인이 목적물인 주택을 사용·수익할 수 있도록 할 의무를 집니다(「민법」 제618조).이를 위해 임대인이 주택을 임차인에게 인도해야 하며, 임차인이 임대차기간 중 그 주택을 사용·수익하는데 필요한 상태를 유지하게 할 수선의무를 집니다(「민법」 제623조).임차인은 임대인이 주택을 수선해주지 않는 경우 ① 손해배상을 청구할 수 있고, ② 수선이 끝날 때까지 차임의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있으며, ③ 사용수익할 수 없는 부분의 비율에 따른 차임의 감액을 청구하거나 ④ 나머지 부분만으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제627조 및 대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778, 44785 판결 참조).임차인이 목적물하자로 거주하기 힘들정도라면 계약해지를 요구할 수 있습니다. 손해배상을 넘어 계약을 해지하거나 해제하기 위해서는 임대차목적물을 사용 수익할 수 없을 정도로 누수문제가 심각한 정도에까지 이르러야만 가능하고, 그 입증책임은 이를 주장하는 임차인에게 있습니다. 만약 입증 가능하다면 임대차 종료를 통보하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.01.06
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부동산의 하락이 언제까지 지속이 될까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.금리인상에 따른 대출금리 인상으로 대출을 받아서 부동산을 매수하면 매월 대출이자를 지불하는데 부담을 많이 느낍니다. 그래서 매수위축으로 이어지고 수요가 줄어들어 가격이 떨어지고 있습니다. 대부분 사람들이 인하시기를 기다리고 있습니다. 미국은 올해 상반기까지 금리인상을 한 후 금리를 유지하겠다는 입장입니다. 올해 금리인하는 하지 않겠다는 입장인데 상반기를 지나 경기상황을 지켜보면서 금리변동시기를 기다려야 합니다. 그리고 올해 정부의 부동산 정책과 맞물려 부동산 경기에 영향을 미치는지도 봐야합니다.적당한 시기를 현재 아무도 알 수 없기에 기다리고 있습니다.
경제 / 부동산
23.01.06
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임대차보증금 미반환시 중개업자의 책임은 어디까지 인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.공인중개사가 매매나 임대를 중개할 때 충분한 설명을 하고 확인설명서에 기재를 해야합니다. 이에 매수인이나 임차인이 피해를 보고 소송으로 이어진다면 법원의 판결에 따릅니다.관련질문의 법원 판결법원은 중개대상물 확인·설명서에 보증금 미반환 위험성을 기재하지 않았다며신의를 지키고 성실히 중개해야 할 의무를 위반했다고 지적했습니다. 이어 보증금 미반환 위험성은 계약 체결 여부를 결정하는 데 매우 중요한 정보라면서 이를 알았다면 A씨가 계약하지 않았을 가능성이 크다고 덧붙였습니다. 다만 재판부는 A씨가 건물 시가나 권리관계를 확인하지 않은 데 대해 60%의 책임이 있다고 판단했습니다.
경제 / 부동산
23.01.06
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지방에 이오피스텔로 전 2주택자가 될까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.오피스텔은 업무용오피스텔과 주거용오피스텔로 구분됩니다. 건축물대장으로 확인 가능합니다. 주거용 오피스텔은 주택수포함됩니다. 업무용 오피스텔은 주택수에 포함이 안되지만, 세입자가 전입신고를 한다면 주택으로보고 주택수에 포함됩니다. 이경우 10년동안 주택으로 보게됩니다.
경제 / 부동산
23.01.06
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제가꼭 원룸비를 지불해야 하나요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인과 임차인 상호간 계약서상 계야조건을 동의하고 도장을 찍거나 사인을 합니다.임차인이 계약기간 중 계약해지시 임대인은 계약조건에 따라 보증금을 계약종료일에 반환하면 됩니다. 그래서 보통 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 부담하는 조건으로 임대인과 협의를 봅니다.
경제 / 부동산
23.01.06
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사용하지않은 기간에대한 임대료 지불해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인과 임차인간 협의나 약정이 없고 임대인이 계약종료 후 창고로 사용하겠다고 했다면 본인은 계약종료일까지 월세를 지급해야합니다. 임대인과 임차인은 계약서 상 계약조건을기켜야합니다.
경제 / 부동산
23.01.06
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주택임대사업자 보증보험 들어야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대사업자 전세보증보험 면제 요건이 있습니다.그중 임차인이 이미 전세보증보험에 가입한 경우입니다. 중복가입시 임차인이 이중부담문제를 해결하기 위해 임대인의 전세보증보험 가입 면제됩니다. 하지만 임대사업자가 수수료를 모두 부담하게 됩니다.면제 아닌 면제가 되겠습니다.그 외 면제 요건은 1.임대보증금이 최우선변제금 이하이고, 임차인이 보증보험 미가입에 동의한 경우입니다. 2.공공주택사업자인 LH,SH등의 지방공사와 임대차계약을 체결했고, 해당 공공주택사업자가 전세보증보험에 가입한 경우입니다.임대사업자의 일부보증금액 보험 (일부보증금액=대출(등기상설정금액)+총보증금- 주택가격의60%)1.근저당권이 세대별로 분리된 경우= 근저당권이 주택단지에 설정된 경우에는 근저당권의 공동담보를 해제하고, 채권최고액을 감액하는 근저당권 변경등기의 방법으로 할 수 있음2.임대사업자가 임대보증금보다 선순위인 제한물건(단, 제1호에 따라 세대별로 분리된 근저당권 제외) 압류, 가압류, 가처분 등을 해소한 경우3.임대보증금의 일부만을 보증금액으로 하는 것에 대해 임차인이 동의한 경우(동의서 제출)
경제 / 부동산
23.01.06
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