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임대차 관련해서 질문 드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.첫계약(2년)+묵시적갱신(2년) 후 계약갱신청구권을 행사하여 2년 거주할 수도있습니다.그리고 국토부에 따르면 계약갱신청구권 1회만 사용할 수 있는 것이 아니라 계약갱신 청구권 행사한 후(2년)에도 계약갱신을 할 수 있다고 했습니다.묵시적갱신시 전계약과 동일하게 계약이 진행되기때문에 보증금.월세 변동없고 계약조건변동이 없어 임차인에게 나을 수도있습니다.
경제 / 부동산
23.01.02
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전용면적과 공급 면적의 차이는 뭔가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전용면적, 아파트 등의 공동주택에서 방,거실,주방,화장실 등을 모두 포함한 넓이로, 공용면적을 제외한 나머지 바닥의 면적을 뜻합니다. 주로 현관문을 열로 들어가서 생활하는 전용 생활 공간을 말합니다. 하지만 발코니는 서비스 면적으로 전용면적에서 제외합니다. 공용면적은 주거공용면적과 기타공용면적으로 구분합니다. 주거공용면적은 아파트 등 공동주택에서 다른세대와공용으로 사용하는 공간입니다. 계단, 복도, 엘리베이터 등이 해당됩니다. 기타공용면적은 아파트 주차장, 노인정, 놀이터, 관리실 등이 해당됩니다.전용면적+주거공용면적 = 공급면적발코니는 공급면적에도 포함안됩니다. 서비스면적입니다.
경제 / 부동산
23.01.02
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전세 대출은 어떻게 진행되는 것인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세대출 종류확인합니다. 먼저 전세대출을 나오는 전세집을 찾는다고 부동산에 이야기합니다. 그래서 부동산과 집을 보러갑니다. 마음드는 전세집을 찾았다면 집주인에게 계약금을 송금합니다. 계약서작성 시 특약사항에 전세대출이 안 될경우 계약취소 및 계약금반환에 관한 문구를 작성합니다. 은행방문이나 카카오대출 등으로 대출신청 합니다. 계약금 송금 내역,계약서,등기부,건축물대장 등이 필요합니다.(부동산관련 필요서류이고 대출종류에 따라 필요한 첨부서류가 있으니 확인바람)은행 심사 후 승인이 나면 승인알림문자가 옵니다. 그리고 은행에서 집주인에게 나머지 금액을 송금합니다. 그리고 전입신고하고 ㄱㅖ약서에 확정일자를 받습니다.
경제 / 부동산
23.01.02
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올해이사를갈려고하는데 전세계약시 주의할점이잇나여?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.최소한의 예방법으로 전세보증금을 지키기위해 살펴봐야합니다. 대출+총보증금(본인 전세보증금 포함) 이 주택매매시세의 70~80%를 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다. 가급적 피하는게 좋습니다. 주변 전세시세와 주변 매매시세도 확인하시기 바랍니다. 계약서 작성시 임대인 진위여부를 꼭 확인하셔야 합니다. 본인 전세보증금으로 집주인의 대출을 상환하는 경우 계약서 특약사항에 근저당권 설정이 말소가 안 될경우 계약취소 및 계약금반환에 관한 문구를 작성거나 임차인이 대항력과 우선변제권의 효력이 발생하기 전 임차인에게 권리변동이 생겨 불리하게 될경우 계약취소 및 지불한 금액 모두 반환에 관한 무구를 작성합니다. 잔금 전 등기부를 다시 한번 확인합니다.전세보증보험에 가입 조건이 맞다면 보증보험에 가입하여 내 전세보증금을 안전하게 지킵니다.
경제 / 부동산
23.01.02
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아파트나 빌라에서 보면 전용면적과 공급면적이 있던데 무슨차이죠
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전용면적, 아파트 등의 공동주택에서 방,거실,주방,화장실 등을 모두 포함한 넓이로, 공용면적을 제외한 나머지 바닥의 면적을 뜻합니다. 주로 현관문을 열로 들어가서 생활하는 전용 생활 공간을 말합니다. 하지만 발코니는 서비스 면적으로 전용면적에서 제외합니다. 공용면적은 주거공용면적과 기타공용면적으로 구분합니다. 주거공용면적은 아파트 등 공동주택에서 다른세대와공용으로 사용하는 공간입니다. 계단, 복도, 엘리베이터 등이 해당됩니다. 기타공용면적은 아파트 주차장, 노인정, 놀이터, 관리실 등이 해당됩니다.전용면적+주거공용면적 = 공급면적공급면적 + 기타공용면적 = 계약면적
경제 / 부동산
23.01.02
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세입자가 은행에 전세보증금 대출을 받았는데 은행에서 전세보증금 반환시 세입자에게 주면 안된다는 문서가 왔네요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.처음 전세집을 계약할 때 세입자가 선생님에게 계약금을 송금한 후 잔금때 은행에서 선생님에게 잔금을 송금했다면 선생님께서는 세입자에게 받았던 계약금 금액만 반환하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.01.02
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오피스텔 바닥 깨짐 누구 문제인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인 이사오기전 오피스텔 내부 방사진이 없다면 책임을 전가시키기 힘이 듭니다. 만약 시공사책임이 없다는 것이 확실해진다면 임차인의 책임이 있습니다. 임차인은 선관주의 의무가 있습니다. 민법 제374조(특정물인도채무자의 선관의무)특정물의 인도가 채권의 목적인 때에는 채무자는 그 물건을 인도하기까지 선량한 관리자의 주의로 보존하여야 한다.그리고 임차인이 고의나 과실이 있는 경우에도 그 수리비의 부담주체는 임차인이 됩니다.누구의 잘 못 인지 판단하기 어려울 경우 임대인 임차인 협의하여 원상복구 비용을 서로 부담하기도 합니다.
경제 / 부동산
23.01.02
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전세를 재계약할때 주의해야할 사항들은 어떤 것들이 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보증금 인상이나 계약조건의 변동이 있다면 갱신 계약서 특약사항에 갱신계약을 표시하는 문구를 작성합니다. 갱신 계약이라도 가입조건에 맞으면 전세보증보헙에 가입 신청을 할 수 있습니다. 대출 + 총보증금이 주택매매시세의 70~80%를 넘지 않는다면 전세보증보험 가입가능성이 있으며 영업지사나 카카오페이, 네이버 등 플랫폼, 은행 방문으로 신청할 수 있습니다. 갱신계약 시 보증금 인상이 있을 경우 갱신계약서 작성 후 확정일자를 받아야 합니다. 전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지하면서 인상한 만큼의 확정일자의 효력이 발생합니다.
경제 / 부동산
23.01.02
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임대사업자(법인) 전세 반환보증보험 가입 의무인가요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.민간임대주택법에 따라 주택임대사업자라면 임대보증금 보증보험에 의무로 가입해야 합니다. 가입시 임대인이 보증보험료의 75%, 임차인이 25%를 부담하게 되어있습니다. 하지만 모든 주택임대사업자가 100% 가입이 아니라 면제되는 경우도 있습니다. 기본적인 면제 사유는 대출+총보증금이 주택가격의 60%와 같거나 작다면 보증보험에 가입할 필요가 없습니다. 이런 주택의 경우에는 관할 지자체에 해당 사실을 증명하면 가입이 면제됩니다. 임대보증금이 최우선변제금액 이하이고 보증미가입에 임차인이 동의하는 경우, 임대사업자가 기존주택을 임차하는 공공주택사업자와 임대차계약을 체결하였고 해당 공공주택사업자가 보증가입을 한 경우,임차인이 전세보증보험에 가입하였고 임대사업자가 해당 보증의 보증수수료를 전부 지급한 경우그리고 임대사업자는 임대보증금 전액 원칙입니다. 하지만 일부 보험가입 요건도 있습니다. ※ '민특법'상 일부 보험가입 요건(모두 충족)① 근저당권이 세대별로 분리된 경우② 임대보증금보다 선순위인 제한물권(압류, 가압류, 가처분 등) 해소한 경우③ 전세권이 설정된 경우 또는 임차인이 주택임대차보호법상의 대항요건과 확정일자를 갖춘 경우④ 임차인이 일부금액 보증 가입에 동의한 경우예를 들어 6억짜리 집, 1억 대출과 3억 보증금, 대출+보증금 4억이 되고 6억의 60%는 3억 6천만원이므로 임대사업자는 4억-3억6천만원 = 4천만원에 대한 임대보증보험을 들어도 됩니다.
경제 / 부동산
23.01.02
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임대인 변경시 임차인이 가입한 전세보증보험은 유효한지요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.유효합니다. 보증보험에 가입되어 있는 중에 집주인이 변경되었다면 보증기관에서 문자를 주는 경우가 있습니다. 또는 임대인이 변경이 된거를 안다면 임대인 변경신청을 따로 해주어야 합니다. 최초 가입한 곳에서 임대인 변경 신청을 해주어야 합니다. 처음 영업지사방문했다면 영어지사로 방문 신청, 카카오페이, 네이버 등 플랫폼가입, 은행가입 시 은행을 방문하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.01.02
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