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계약서를 분실했어요. 계약한 부동산에 가면 받을수있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약서작성했던 부동산에 방문하거나 전화로 계약서분실했다고 말하면 됩니다. 부동산에서 본 계약서를 복사해서 사본을 전해줄겁니다.
경제 / 부동산
22.12.23
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부동산 계약 양식에서 중개보수 항목은 표준이 어떤 내용으로 기재 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약서와 확인설명서를 작성하는데 확인설명서 마지막페이지에 중개보수적는 곳이 있습니다. 중개보수 계산식도 있으니 확인하시면 됩니다. 그리고 중개보수+부가세별도 입니다.계약서 작성 전 중개보수비용이 얼마인지 물어보고 협의하셔도 됩니다.
경제 / 부동산
22.12.23
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임차인이 가계약금을 입금하고 정식 계약전 사정이 생겨 계약이 파기되었습니다 가계약금어떻게해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.가계약금도 계약금과 동일하게 봅니다. 임차인의 사정으로 임차인의 일방적 계약취소시 임차인은 가계약금을 돌려받지 못 합니다. 단, 약정으로 가계약금반환을 정했다면 임차인은 가계약금을 받을 수 있습니다.법원은 가계약금을 가볍게 여기면 계약의 취소가 빈번하게 일어날 것이고 매도인 또는 임대인이 가계약 후 본계약까지의 기간동안 다른매수인 또는 임차인을 받지 못 하는 기회비용을 잃는 것도 생각해야된다는 입장입니다.
경제 / 부동산
22.12.23
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네일 전세 2년 계약만료 합니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약기간 중 계약해지 시 임대인은 새임차인이 나타날 때까지 그리고 계약기간 만료일까지 보증금을 반환할 의무가 없습니다. 임대인은 보증금 반환안 해도 됩니다.안타깝게도 새임차인을 빨리 구하셔야 됩니다. 여러부동산에 말해 보시기바랍니다.
경제 / 부동산
22.12.22
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전세계약연장 구두 및 문자 합의후 파기...
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1.주택 임대차보호법상 계약만료 2개월 전까지 계약연장이나 종료에 관한 의사를 통보해야합니다. 계약만료 2개월 전까지만 본인의 최종의사를 통보하면 됩니다. 불이익은 없습니다. 본인이 마음에드는 전세보증금 인하가 안 되면계약 연장 안하고 계약 종료일에 이사간다고 하면 됩니다.2.임대인 본인 또는 직계존비속 거주른 이유로 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다. 혹시 이내용보고 말하는건가요?갱신거절기간은 따로 없습니다.
경제 / 부동산
22.12.22
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전세 재계약시 계약서의 기재오류 질문드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세집 해당 층이 근린생활 시설인지 주택인지 확인바랍니다. 정부24에 건축물대장에서 확인 가능합니다근린생활 시설일 경우 전세대출이 어렵거나 대출금액이 적습니다. 만약 근린생활시설인데 주거로 사용하는 것이 구청에 발각된다면 주인이 이행강제금을 내고 원상복구 시킨다면 세입자는 이사를 나가야되고 주인이 과태료만 내고 원상복구를 하지 않는다면 이사를 가지 않고 거주하셔도 됩니다. 다음세입가 잘 안구해질 수도 있습니다. 여유롭지 못한 집주인의 경우 새임차인의 보증금으로 내보증금을 반환해야 하는데 이렇게 하질 못합니다. 경매로 넘어갈 경우 근린생활시설인데 주거로 사용하고 있다면 이행강제금의 부담과 원상복구 비용으로 낙찰가보다 낮게 낙찰될 수 있습니다. 이럴 경우 내 전세보증금도 안전하지 못 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
22.12.22
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부동산 전세계약서 분실했습니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 임대인의 동의하에 임대차계약서를 다시 작성하더라도 소급하여 최초 계약서에 받은 확정일자인과 같은 날짜의 확정일자를 받을 수는 없습니다. 왜냐하면 현재 확정일자부여기관의 확정일자 부여업무처리를 보면 단순히 주택임대차계약서에 확정일자를 찍어줄 뿐이고, 확정일자발급대장의 기재만으로는 그 계약서의 구체적 내용을 모두 확인할 수는 없기 때문입니다만약 소송이나 경매시 임대차계약서가 분실 또는 멸실 하였더라도 공증인가사무소에 보관된 확정일자발급대장에 확정일자를 받은 사실이 인정된다면 우선변제권은 소멸하지 않는다는 판례가 있으므로(대법원 1996. 6. 25. 선고 96다12474 판결), 임차주택이 경매 개시된 경우 확정일자를 받은 기관에서 확정일자 받은 사실의 증명 및 전세기간 및 보증금의 액수 등에 대한 임대인의 진술서 등 모든 관련자료를 첨부하여 권리신고 겸 배당요구신청을 하고, 만약 법원이 귀하의 우선변제권을 인정하지 않고 배당한 경우에는 배당기일에 참석하여 배당이의의 진술을 하고 1주일이내에 법원에 배당이의의 소를 제기하는 방법을 생각해볼 수 있습니다.
경제 / 부동산
22.12.22
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정부에서 발표한 내년 부동산 정책내용은?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.*임차보증금, 경·공매시 당해세(세금미납)보다 우선 변제(당해세보다 보증금 먼저).*종부세 기본공제금액 상향(1주택 11억->12억/다주택 6억->9억/부부공동명의자 12억 ->18억)*종부세 공정시장가액 비율 상향 60%->80%*종부세 세부담상한 상향 : 다주택자 150%로 통일*2주택자 종부세 중과 배제*증여세 조정지역 3억원 이상 12%->6% 완화*증여취득 취득세 '시가인정액'적용-시가인정액은 취득일 전 6개월부터 취득일 후 4개월 사이의 매매사례가액, 감정가액, 공매가격 등을 시가로 보는 기준입니다.*부동산 취득세 과세표준 실거래가로 변경.1주택 취득세(1~3%/ 2주택자도 1주택과 동일), 3주택자 취득세(8%->4%/조정지역 6%)*양도세 양도세중과배제(2023년5월9일->2024년5월9일)분양권/입주권 단기 양도세 완화 - 1년 미만:70%->45%/1년 이상:60%->일반세율(적용시기 미정)*재건축 안전진단 제도 개선*월세 세액공제율 공제 한도 향상(15%까지)*공공분양 미혼청년 특별공급 도입*임대인 미납 국세 열람제도 실효성 강화(임대인동의 없이,일정보증금 이상만)*무순위 청약 거주지역 요건 폐지*생애 첫 주택구입자신 취득세 감면 요건 완화*다주택자 주담대 허용 *재건축 허용 점수 하향 및 적정성 검토 개선
경제 / 부동산
22.12.22
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묵시적갱신 이후에 임차인이 계약을 중도해지할 경우 복비는 누가 부담하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.개정된 주택임대차 보호법에 의한 국토부 Q&A 에 묵시적 갱신 이후 임차인의 중도해지 시 중개보수는 임대인이 부담합니다. 이경우 임차인이 의사통보한 날로부터 3개월 후에 임대인은 보증금을 반환할 수 있습니다.
경제 / 부동산
22.12.22
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반전세 집구하려는데 집주인이 빚이 있데요, 거래해도 될까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.통상적으로 대출금 + 총보증금이 주택매매시세의 70~80% 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다. 이 부분을 잘 확인해보시고,부동산에서 말하기를 경매진행 시 최우선변제금액을 받아서 보증금을 모두 받을 수 있다고 했다면 보증금을 잃을 일이 없겠습니다. 계약서 작성 후 (대항력(전입신고+이사), 우선변제요건(대항력+확정일자)를 갖춰놓기 바랍니다.
경제 / 부동산
22.12.22
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